Tapu Alamayan Daire Alıcısının Zararı Nasıl Hesaplanır?

Tapu Alamayan Daire Alıcısının Zararı Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı: İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku. Kat karşılığı inşaat, yüklenici temliki ve tapu iptali uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Yükleniciden daire alan kişi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme geriye etkili feshedildiği için tapu alamazsa, terditli davadaki ikinci talebiyle yükleniciden müspet zararını ister. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 21.05.2026 tarihli kararına göre bu zarar, dairenin dava tarihindeki değerine göre değil, karara en yakın tarihteki rayiç değerine göre hesaplanır. Bedelin bir kısmı ödenmişse rayiç değer toplam satış bedelinin karşılığı sayılır ve alıcıya ödediği bedelin satış bedeline oranı kadar pay hüküm altına alınır. Dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112 ve m. 125/2 ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 111/2'dir.

Tapu Talebi Neden Sonuçsuz Kalır

Yüklenici, arsa sahibiyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kendisine düşecek bağımsız bölümü inşaat sürerken üçüncü kişiye satabilir veya temlik edebilir. Alıcının tapu talebi, yüklenicinin arsa sahibine karşı kazandığı hakka bağlıdır. Yüklenici edimlerini yerine getirmez ve arsa sahipleri sözleşmeyi mahkeme kararıyla geriye etkili olarak feshettirirse, yüklenicinin devredebileceği bir hak kalmaz; fesih kararının kesinleşmesiyle alıcının tapu iptali ve tescil talebi de karşılanamaz hâle gelir.

Bu durumda alıcının elinde yükleniciye karşı bir alacak kalır. Alacağın ölçüsü, yüklenicinin borcunu hiç ifa etmemesinden doğan zarardır. 6098 sayılı Kanun m. 112 uyarınca borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Feshin üçüncü kişilere hangi koşulda karşı ileri sürülebileceği sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesinde, inşaat tamamlanmadan tapu istenip istenemeyeceği ise yüklenici inşaatı bitirmediyse temlik alan tapu alabilir mi sorusunda incelenmiştir.

Zarar Müspet Zarardır ve Karar Tarihinde Doğar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 21.05.2026 tarihli, E. 2025/2835, K. 2026/2259 sayılı kararı bu hesabın tarihini belirledi. Olayda alıcı, yükleniciden 27.10.2009 tarihli sözleşmeyle 375.000 TL bedelle bir dubleks daire satın almış, 200.000 TL ödemiş, kalanı tapu devrinde ödenecekti. Arsa sahiplerinin açtığı davada kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshedilmiş ve karar kesinleşmişti. Tüketici mahkemesi tapu talebini reddetmiş, terditli talep yönünden dairenin dava tarihindeki değerini esas alarak hüküm kurmuş; bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Daire bu hesabı bozdu:

"Davacının asli talebi olan "tapu iptali-tescil" talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan "zararın giderilmesinin" talep hakkı da asli talebin reddedildiği an yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an davacının zararının doğduğu andır. [...] Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur."

Daire, gerekçesini terditli dava kuralına bağlamıştır. 6100 sayılı Kanun m. 111/2 uyarınca mahkeme, "davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz." Asıl talep reddedilmeden zarar talebi doğmadığına göre, zararın ölçüsü de o andaki değerdir. Karar, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için ayrıca munzam zarar davası açmasını önlediğini ve bu yönüyle usul ekonomisine uygun olduğunu da belirtir. Karar bozma kararıdır; dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Hesap Oran ve Orantıyla Yapılır

Bedelin tamamı ödenmişse alıcıya dairenin karar tarihindeki veya karara en yakın tarihteki rayiç değeri hükmedilir. Bedelin bir kısmı ödenmişse Daire şu yöntemi öngörür: Dairenin karara en yakın tarihteki rayiç değeri keşifle tespit edilir, bu değer toplam satış bedelinin karşılığı kabul edilir ve ödenen kısmın satış bedeline oranı bu değere uygulanır. Bulunan tutar, yeni hüküm tarihinden itibaren avans faiziyle yükleniciden tahsil edilir.

Karardaki rakamlarla oran şöyle kurulur: Ödenen 200.000 TL, 375.000 TL'lik satış bedelinin yaklaşık yüzde 53,33'üdür. Bilirkişi dairenin karara en yakın rayiç değerini örneğin 6.000.000 TL bulursa, alıcı lehine hükmedilecek tutar 3.200.000 TL olur (6.000.000 × 200.000 / 375.000). Dava tarihindeki değerle yapılan hesap ise ilk derece kararında 209.600 TL'de kalmıştı. Fark, yüksek enflasyon döneminde hesap tarihinin alacağın gerçek değerini nasıl belirlediğini gösterir; Daire de bu yaklaşımın dışındaki bir uygulamanın, yüksek enflasyon karşısında gerçek satış bedelinin tahsiline engel olacağını vurgulamıştır.

Dava Nasıl Kurulmalıdır

Alıcı, aynı dilekçede önce tapu iptali ve tescili, bunun mümkün olmaması hâlinde rayiç değerin ödenen bedel oranında tahsilini terditli olarak istemelidir. Talepler arasında aslilik ve ferîlik ilişkisi m. 111/1 uyarınca açıkça kurulmalı, ikinci talebin "dairenin rayiç bedelinin ödenen satış bedeli oranında" iadesi biçiminde yazılması sağlanmalıdır. Yalnız tapu talebiyle açılan dava, fesih kesinleştiğinde reddedilir ve zarar için ayrı bir dava gerekebilir.

Uygulamada en sık hata, bilirkişi raporunda değerin dava tarihine göre tespit edilmesine itiraz edilmemesidir. Somut olayda bozma sebebi tam olarak bu hesaptır. Bilirkişiden, keşfin karara en yakın tarihte yapılması ve rayiç değerin bu tarihe göre belirlenmesi istenmelidir. Sözleşme tarihi, toplam satış bedeli ve her ödemenin tarihi banka kayıtlarıyla dosyaya konulmalıdır; oranın hesabı bu belgelere dayanır.

Dava değeri ve harç ise ayrı bir sorundur. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin kat karşılığı inşaatta tapu verilemezse istenen rayiç bedel tazminatının belirsiz alacak değil kısmi dava olduğuna ilişkin yaklaşımı tapu iptali ve tescilde belirsiz alacak değil kısmi dava analizinde işlenmiştir. Karar tarihine yaklaşan değer artışının hükme yansıtılması için hangi usul yolunun kullanılacağı, dosyanın kısmi dava mı belirsiz alacak davası mı olarak açıldığına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Hangi Durumda Hangi Yol Açıktır

Sözleşme geriye etkili feshedilip kesinleşmişse ve alıcı adına tapu kurulamıyorsa yol, yükleniciye karşı müspet zarar talebidir; zarar karara en yakın rayiç değerle ve ödenen bedel oranıyla hesaplanır. Fesih henüz kesinleşmemişse tapu talebi derdesttir ve terditli kurgu iki ihtimali birlikte korur. Fesih ileriye etkili ise veya alıcı tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanmışsa durum farklıdır; bu ihtimaller yükleniciden daire almak sözleşmenin feshini etkiler mi sorusunda incelenmiştir.

Olumlu ve olumsuz zarar arasındaki ayrım olumlu ve olumsuz zarar arasındaki fark nedir sorusunda, kentsel dönüşümdeki yüklenici sözleşmesinin bütünü ise kentsel dönüşümde yükleniciyle sözleşme rehberinde yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Hak Sahibinin Tapu ve Tazminat Yolları, Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Temerrüt, Dönme ve İleriye Etkili Fesih.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, m. 112 ve m. 125/2; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836, m. 111. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.05.2026, E. 2025/2835, K. 2026/2259 (bozma, oy birliği). ↩