Yükleniciden Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Yükleniciden Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, alacağın temliki ve tapu iptali ve tescil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yükleniciden daire almak, çoğu zaman yüklenicinin arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağının temliki yoluyla gerçekleşir. Alıcının devraldığı hak, yüklenicinin hakkı kadardır; bu nedenle önce yüklenicinin edimini ifa edip etmediği, sonra temlik sözleşmesinin yazılı ve tarihli olup olmadığı, ayrıca aynı dairenin başkasına da temlik edilip edilmediği araştırılmalıdır. Temlik yazılı yapılmadıkça TBK md. 184 uyarınca geçersizdir. Tapu kaydı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve temlik zinciri birlikte incelenmeden alım yapılmamalıdır. Yargıtay uygulaması, temlik alanın hakkını yüklenicinin geçerli bir alacağa sahip olması koşuluna bağlar.

Yüklenicinin Edimini İfa Edip Etmediği

Temlik alan, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağı devralır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun ve önemli oranda tamamlamamışsa, arsa sahibinin tescil borcu henüz muaccel olmayabilir. Bu durumda temlik alan, arsa sahibinin eksik ifa savunmasıyla karşılaşır. 6098 sayılı Kanun md. 188, arsa sahibinin önceki alacaklıya karşı ileri sürebileceği def'ileri temlik alana karşı da ileri sürebilmesine imkân tanır.

Bu nedenle ilk kontrol, imalatın hangi aşamada olduğu ve iskân ile tapuya esas fiili durumdur.

Temlik Yazılı mı, Tarih Kesin mi: Çifte Temlik Riski

Alacağın temliki, geçerlilik için yazılı şekle bağlıdır. Sözlü ya da örtülü bir anlaşma, TBK md. 184 karşısında sonuç doğurmaz. Ayrıca aynı bağımsız bölüm alacağının yüklenici tarafından birden fazla kişiye temlik edilmesi ihtimali vardır. Bu çifte temlik halinde kural olarak önceki tarihli geçerli temlik üstün tutulur; bu yüzden temlik sözleşmesinin tarihi ve önceliği belirleyicidir.

Önemli: Aynı daire üzerinde birden fazla temlik iddiası çıkabilir. Temlik belgesinin yazılı, tarihli ve zincir olarak izlenebilir olması, sonraki uyuşmazlıkta alıcının konumunu belirler. Tarihi belirsiz ya da yalnızca sözlü anlaşmaya dayanan bir devir, ciddi risk taşır.

Sözleşme ve Tapu İncelemesi

Alımdan önce üç belge birlikte okunmalıdır: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile alıcı arasındaki temlik sözleşmesi ve taşınmazın güncel tapu kaydı. Tapu kaydında haciz, ipotek, ihtiyati tedbir ya da başka bir şerh bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Esas sözleşmenin resmî şekilde kurulup kurulmadığı da temlik zincirinin sağlamlığını etkiler.

Kalan bir bedel varsa, bunun yükleniciye ödenmek üzere depo yoluyla nasıl karşılanacağı da baştan öngörülmelidir.

Uygulamada

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, 6098 sayılı Kanun md. 188 çerçevesinde arsa sahibinin def'ilerinin temlik alana karşı korunduğu ve temlik alanın yüklenicinin hakkından fazlasını elde edemeyeceği kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, E.2017/2265 K.2017/1435 sayılı kararı da bu dengeyi gözetir. En sık hata, tapuya güvenip temlik zincirini ve yüklenicinin ifa durumunu incelemeden alım yapmaktır. Doğru yaklaşım, sözleşme, temlik belgesi ve tapu kaydını birlikte denetlemektir.

Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizine, kalan bedelin ödenmesi için temlik alan kalan borcunu nasıl öder sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.