Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim?

Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Koşulları varsa alırsınız. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, teslim borcunu ifa ettikçe arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme yönünde kişisel bir hak kazanır. Bu kişisel hak, arsa sahibinin rızası aranmadan yazılı temlik sözleşmesiyle üçüncü kişiye geçer. 6098 sayılı Kanun md. 183 alacağın devrini bu şekilde mümkün kılar. Yükleniciden daire almak isteyen temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açar. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu talep, yüklenicinin edimini ifa etmiş olması koşuluna bağlanır.

---

Kişisel Hak Nasıl Doğar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında karşılıklı edim yükler. Yüklenici binayı sözleşmeye uygun biçimde yapıp teslim ettikçe, kendisine düşen bağımsız bölümlerin mülkiyetini arsa sahibinden isteme hakkı doğar. Bu hak ayni değil kişiseldir; doğrudan tapuda kurulmuş bir mülkiyet değil, arsa sahibine yöneltilen bir talep hakkıdır.

Yüklenici bu kişisel hakkı üçüncü kişilere devredebilir. Uygulamada yüklenici, hak ediş olarak kendisine kalacak daireleri tamamlanmadan önce alıcılara temlik eder. Alıcı böylece yüklenicinin arsa sahibinden daire isteme hakkını devralır.

---

Temlikin Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülmesi

Alacağın temliki, borçlunun yani arsa sahibinin rızasına bağlı değildir. 6098 sayılı Kanun md. 183, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklının alacağını borçlunun rızasını aramaksızın devredebileceğini düzenler. Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin daire isteme hakkı da bu kapsamdadır.

Temlik yazılı yapıldığında arsa sahibine karşı ileri sürülebilir hale gelir. Temlik alan, arsa sahibine yönelttiği taleple bağımsız bölümün kendi adına tescilini ister.

Önemli: Temlik, yüklenicinin sahip olduğu haktan fazlasını alıcıya geçirmez. Yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamlamamışsa, temlik alan da eksik edimin sonuçlarına katlanır. Devralınan hak, yüklenicinin sözleşmedeki durumuyla sınırlıdır.

---

Tapu İptali ve Tescil Davasının Koşulları

Temlik alanın tapu iptali ve tescil talebinin kabulü için üç koşul birlikte aranır. Birincisi, yüklenici ile temlik alan arasında geçerli bir yazılı temlik sözleşmesi bulunmalıdır. İkincisi, yüklenici arsa sahibine karşı teslim borcunu ifa etmiş, yani kişisel hakkı doğmuş olmalıdır. Üçüncüsü, dava konusu bağımsız bölüm sözleşme uyarınca yükleniciye düşen paya karşılık gelmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, 2017/2265 esas ve 2017/1435 karar sayılı kararı, kat karşılığı inşaatta yüklenicinin kişisel hakkını temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı doğrudan tapu iptali ve tescil isteyebileceğini ortaya koyar. Karar, yüklenicinin edimini yerine getirdiği ölçüde temlik alanın da hak sahibi olduğunu vurgular; bu yönüyle temlik alanın konumunu yüklenicinin sözleşmedeki durumuna bağlar.

---

Davanın Tarafları ve Görevli Mahkeme

Dava, arsa sahibine yöneltilir; uyuşmazlığın niteliğine göre yüklenici de davaya dahil edilir. Yüklenicinin edimini ifa edip etmediği çekişmeliyse, taraf teşkilinin yükleniciyi de kapsaması ispat bakımından güvenli olur.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin talep söz konusu olduğundan yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesin niteliktedir.

Uygulamada

En sık hata, temlik alanın yüklenicinin edimini ifa ettiğini ispatlayacak belgeleri toplamadan dava açmasıdır. Teslim tutanağı, iskan durumu, hakediş kayıtları ve temlik sözleşmesi dava öncesi hazırlanmalıdır. Temlik sözleşmesinin geçerlilik koşulları alacağın temliki sözleşmesi nasıl geçerli olur sorusunda; yüklenicinin edimini tamamlamamış olması halindeki sonuçlar yüklenici inşaatı bitirmediyse temlik alan tapu alabilir mi sorusunda işlenir. Sürecin tamamını kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi toparlar; yargısal çerçeve yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizinde yer alır.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı, Alacağın Temliki Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur.