Yüklenici İnşaatı Bitirmediyse Temlik Alan Tapu Alabilir mi?
Yüklenici inşaatı bitirmediyse temlik alan tapu alabilir mi? Kişisel hakkın doğması için teslim borcunun ifası şartı ve eksik inşaatta tescilin sınırı.
Yüklenici İnşaatı Bitirmediyse Temlik Alan Tapu Alabilir mi?
İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Kural olarak hayır. Temlik alanın tapu iptali ve tescil isteyebilmesi, yüklenicinin kişisel hakkının doğmuş olmasına bağlıdır. Bu hak, yüklenici teslim borcunu ifa ettikçe doğar. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlayıp teslim etmemişse, temlik alan da yüklenicinin sahip olmadığı bir hakkı kullanamaz. 6098 sayılı Kanun md. 188 borçlunun devredene karşı ileri sürebileceği def'ileri devralana karşı da ileri sürebileceğini düzenler; arsa sahibi, yüklenicinin edimini tamamlamadığı savunmasını temlik alana karşı da kullanır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında edimini ifa etmemiş yükleniciye bağlı temlik alanın tescil talebi bu ölçüde sınırlanır.
Kişisel Hak Ne Zaman Doğar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin daire isteme hakkı, ediminin karşılığıdır. Yüklenici binayı ilerlettikçe ve teslime hazır hale getirdikçe hak somutlaşır. İnşaatın belirli bir seviyeye ulaşması, iskan koşullarının sağlanması ve bağımsız bölümün teslim edilebilir olması, hakkın doğumunda ölçü alınan olgulardır.
Temlik, yüklenicinin hukuki durumunu alıcıya aktarır. Yüklenicinin hakkı henüz doğmamışsa, alıcı da doğmamış bir hakkı devralmış olur; tescili doğrudan istemesi mümkün olmaz.
Arsa Sahibinin Def'i Hakkı
6098 sayılı Kanun md. 188, borçlunun devir anında devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebileceğini kurala bağlar. Arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı eksik bıraktığını, ayıplı yaptığını veya süresinde teslim etmediğini temlik alana karşı savunma olarak kullanabilir. Temlik alan, yüklenicinin sözleşmedeki konumundan daha güçlü bir konuma gelemez.
Bu nedenle eksik inşaatta arsa sahibinden tescil istenmesi, arsa sahibinin haklı def'iyle karşılaşır ve talep, bu savunma aşılmadıkça sonuç vermez.
Önemli: Yüklenicinin edimi tamamen ifa edilmemiş olsa da, inşaat neredeyse bütünüyle bitmiş ve yalnızca küçük eksikler kalmışsa sonuç farklılaşabilir. Bu durumda mahkeme, dürüstlük kuralı çerçevesinde eksik bedelin depo edilmesi karşılığında tescile hükmedebilir. Ölçü, edimin fiilen ifa edilip edilmediği ve eksiğin oranıdır.
Birlikte İfa ve Depo Kararı
Şekle aykırı bağımsız bölüm satımında dahi, edimlerin karşılıklı ifa edildiği ve taşınmazın teslim edildiği hallerde sonuç değişebilir. 30.09.1988 tarihli, 1987/2 esas ve 1988/2 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, edimlerini yerine getiren tarafın 4721 sayılı Kanun md. 2 uyarınca korunabileceğini ve tescil isteyebileceğini ortaya koyar. Bu ilke, temlik ilişkilerinde de eksik edimin küçük kaldığı durumlarda kılavuz alınır.
Uygulamada mahkeme, karşılıklı borçların birlikte ifası ilkesini gözetir. Temlik alandan bakiye bedeli depo etmesi istenirken, arsa sahibinden tescil beklenir.
Eksik İfada Temlik Alanın Yolu
Yüklenici edimini ifa etmediyse, temlik alanın önünde iki seçenek belirginleşir. Birincisi, yüklenicinin edimini tamamlamasını beklemek veya tamamlanmasını sağlamak; ikincisi, ödediği bedel ile zararı için yükleniciye başvurmaktır. Arsa sahibine karşı doğrudan tescil, ancak kişisel hak doğduğunda mümkün olur.
Uygulamada
En sık hata, alıcının inşaat teslim edilmeden ve edimin ifası belgelenmeden tescil davası açmasıdır. Dava öncesi teslim tutanağı, iskan durumu ve eksik iş bulunup bulunmadığı belgelenmeli; eksik varsa depo hazırlığı planlanmalıdır. Temlik alanın genel dava koşulları yükleniciden temlikle aldığım daireyi tapuda alabilir miyim sorusunda; temlik sözleşmesinin geçerliliği alacağın temliki sözleşmesi nasıl geçerli olur sorusunda ele alınır. Bütünsel çerçeve kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizinde bulunur.
İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı, Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim.
Sonraki dosya · Soru
Yükleniciden Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Dosyayı aç →