Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Hakkının Temliki ve Tapu İptali Tescil

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat ve temlik uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat karşılığı inşaat projelerinde daireyi çoğu zaman arsa sahibi değil yüklenici satar. Alıcı, temlik sözleşmesi ile yükleniciden daire almak istediğinde tapu arsa sahibi üzerinde kalır; işte bu noktada yüklenicinin kişisel hakkının temliki ve tapu iptali ve tescil davası devreye girer. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici, edimini ifa edince arsa sahibinden bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkı kazanır; alacağın temliki hükümleriyle bu hakkını üçüncü kişiye devredebilir. Bu rehber, hakkın doğmasından temlike, temlik alanın açacağı davadan şahsi hakların yarışmasına kadar çerçeveyi tek metinde toplar.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında bağımsız bölüm inşa edip teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri unsurunu birlikte taşır; bu karma nitelik uygulamadaki birçok uyuşmazlığın kaynağıdır.

Sözleşme taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekle bağlıdır. 6098 sayılı TBK md. 237, 4721 sayılı TMK md. 706, Tapu Kanunu md. 26 ve Noterlik Kanunu md. 60 birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğünde ya da noterde düzenleme biçiminde yapılmasını arar. Şekle aykırılık kural olarak kesin hükümsüzlük yaptırımına tabidir.

Bu sözleşmede iki ayrı ilişki iç içe geçer: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki asıl ilişki ve yüklenicinin daireyi devrettiği üçüncü kişilerle kurduğu ilişki. İkinci halka, yani yükleniciden daire alan kişinin arsa sahibine karşı konumu, bu rehberin ana eksenidir.

Yüklenicinin Kişisel Hakkı Nasıl Doğar

Yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkı, sözleşmenin kurulmasıyla değil edimin ifasıyla güç kazanır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun biçimde tamamlayıp teslim borcunu yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kendi payına düşen bağımsız bölümlerin tapusunun devrini isteme yönünde kişisel bir hak elde eder.

Bu hak aynî değil, kişisel niteliktedir. Yani yüklenici, teslimle birlikte kendiliğinden malik olmaz; yalnızca arsa sahibinden tapu devrini talep edebilir. Hakkın niteliği kişisel olduğu için de klasik alacak hakları gibi devre elverişlidir.

Önemli: Yüklenicinin hakkının doğması, edimin gerçekten ifa edilmiş olmasına bağlıdır. İnşaat tamamlanmamış ya da eksik teslim edilmişse, yüklenicinin arsa sahibinden tam bir tapu devri isteme hakkı henüz tam olarak doğmaz. Yükleniciden daire alan kişinin konumu da bu ifa gerçeğine göre şekillenir; alıcı, yüklenicinin sahip olduğundan fazla bir hakkı devralamaz.

Alacağın Temliki ile Hakkın Devri

Yüklenici, arsa sahibine karşı kazandığı bu kişisel hakkı üçüncü kişiye devredebilir. Devir, 6098 sayılı TBK md. 183 ve devamındaki alacağın temliki hükümlerine tabidir; eski 818 sayılı Kanun md. 162 ve devamı düzenlemesinin karşılığıdır. Yükleniciden daire alan kişi ile yüklenici arasında kurulan bu ilişkiye uygulamada temlik sözleşmesi denir.

Alacağın temlikinin iki temel özelliği bu alanda belirleyicidir. Birincisi, borçlunun rızası aranmaz. Burada borçlu konumundaki arsa sahibinin temlike onay vermesi gerekmez; yüklenici, sözleşmede yasak bulunmadıkça hakkını arsa sahibinin rızası olmadan devredebilir. İkincisi, şekil yönünden 6098 sayılı TBK md. 184 uyarınca yazılı şekil yeterlidir. Temlik sözleşmesinin noterde yapılması ya da resmî biçimde düzenlenmesi zorunlu değildir; adi yazılı bir temlik geçerli sonuç doğurur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, E. 2017/2265, K. 2017/1435 sayılı kararı bu ilkeyi açık biçimde ortaya koyar. Karara göre sözleşmede yasaklanmamışsa yüklenici, teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını, alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak arsa sahibinin rızası gerekmeden ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere devredebilir. Temlik alan üçüncü kişi de aynı hükümlerden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Kararın ayrıntılı çözümlemesi için yüklenicinin hakkının temliki ve tapu iptali tescil analizine bakılabilir.

Temlik Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Davası

Temlik alan üçüncü kişi, devraldığı kişisel hakka dayanarak doğrudan arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada temlik alan, yüklenicinin arsa sahibinden isteyebileceği tapu devrini kendi adına talep eder. Dava, taşınmazın aynına ilişkindir; taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Davanın dayanağı iki halkalı bir zincire oturur. İlk halka, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin ifa ile kazandığı haktır. İkinci halka, yüklenici ile temlik alan arasındaki yazılı temlik sözleşmesidir. Temlik alan, davada bu iki halkayı da ortaya koymak zorundadır; zira yüklenicinin hakkı doğmamışsa ya da temlik geçerli değilse, alıcının talebi dayanaksız kalır.

Davada husumet yönü sık hata yapılan noktadır. Tescil borçlusu arsa sahibi olduğundan, tapu iptali ve tescil talebi arsa sahibine yöneltilir. Yüklenici ise ilişkinin niteliğine göre davada yer alır. Yanlış hasım gösterimi ya da zorunlu dava arkadaşlığının gözden kaçırılması, esasa girilmeden usulden kayıp riskini doğurur.

Şahsi Hakların Yarışması ve Önceki Tarihli Temlik

Uygulamanın en sancılı sorunu, aynı bağımsız bölümün birden çok kişiye temlik edilmesidir. Yüklenici, aynı daireyi iki ayrı kişiye devretmişse ortada birden çok kişisel hak sahibi bulunur ve bu haklar birbiriyle yarışır. Her iki alıcının da tapu üzerinde tescili istenebilecek eşdeğer görünen talebi vardır; oysa taşınmaz tektir.

Kural, önceki tarihli temlike değer tanınması yönündedir. Şahsi hakların yarışmasında öncelik, temlikin tarihine göre belirlenir; önce yapılan temlik geçerli sayılır, sonraki temlik konusuz ve geçersiz kalır. Burada belirleyici olan temlikin biçimi değil tarihidir. Sonraki alıcının temliki noterde düzenlenmiş satış vaadi biçiminde olsa bile, önceki adi yazılı temlik tarih itibarıyla önde geldiği için önceliğini korur.

Bu kural, yükleniciden daire alan kişi açısından tarih tespitini kritik hâle getirir. Temlik sözleşmesinin tarihinin belgeyle ortaya konması, ileride çıkabilecek ikinci bir alıcıya karşı en güçlü savunmadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat malikinin ve alıcının nasıl korunacağına ilişkin pratik çerçeve için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur sorusundaki ölçütler yol göstericidir.

Resmî Şekil Kuralı ve 1988 İçtihadı Birleştirme İstisnası

Taşınmaz devrine ilişkin işlemlerde resmî şekil kuralı esastır. Buna karşın Yargıtay, kat mülkiyetine tabi yapılarda katı şekilcilikten doğan hak kayıplarını önlemek için bir istisna geliştirmiştir. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, belirli koşullarda şekil noksanına rağmen tescil davasının kabulüne olanak tanır.

Bu istisna dar ve koşullu bir kapıdır. Kararın aradığı ölçütler birlikte gerçekleşmelidir:

Anlaşma ve ifa: Tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmış olması ve alıcının kendi üzerine düşen tüm borçları ödemiş bulunması.
Teslim ve kullanım: Satıcının bağımsız bölümü teslim edip alıcıya malik gibi kullandırmış olması.
Yapının hukuka uygunluğu: Yapının imara ve projeye uygun olması, kaçak yapı niteliği taşımaması.

Bu koşullar sağlanmışsa hâkim, 4721 sayılı TMK md. 2'deki dürüstlük kuralına dayanarak tescil davasını kabul edebilir. İstisna, şekil noksanını ileri sürerek devirden dönmeyi bir hakkın kötüye kullanılması sayar. Ancak yapının kaçak olması ya da imara aykırılığı, bu kapıyı kapatır.

Birlikte İfa Kuralı ve Bedelin Depo Edilmesi

Temlik alan alıcının kalan bir borcu varsa, tapu iptali ve tescil talebi bu borçtan bağımsız düşünülemez. Alıcının bağımsız bölüm bedelinin bir kısmını henüz ödememiş olması hâlinde, birlikte ifa kuralı devreye girer; tescil ile kalan bedelin ödenmesi karşılıklı ve aynı anda yerine getirilecek edimlerdir.

Uygulamada bu denge, kalan borcun mahkeme veznesine depo ettirilmesiyle kurulur. Mahkeme, alıcı adına tescile hükmederken, alıcının kalan borcunu yükleniciye ödenmek üzere depo etmesini arar. Böylece alıcı tapuyu alırken yüklenici de alacağını güvenceye kavuşturur. Bedel depo edilmeden verilen tescil kararı, karşılıklı edim dengesini bozduğu için bozma riski taşır.

Bu mekanizma, temlik alan alıcı için hem yükümlülük hem güvencedir. Alıcı, kalan borcunu kime ve ne biçimde ödeyeceği belirsizken tescili elde edemez; buna karşılık borcunu mahkeme veznesine depo ederek tescili güvenli biçimde talep edebilir.

Yükleniciden Daire Alırken Riskler ve Stratejik Notlar

Yükleniciden daire almak, tapu üçüncü kişinin elinde bulunmadığı için baştan bir belirsizlik taşır. En sık hata, temlik sözleşmesini tapu devri sanmaktır. Temlik, tapuyu doğrudan alıcıya geçirmez; yalnızca alıcıya arsa sahibinden tapu isteme hakkı tanır. Tescil gerçekleşene kadar alıcı malik değildir.

İkinci risk, yüklenicinin ediminin gerçekten ifa edilip edilmediğidir. Yüklenici inşaatı tamamlamamış ya da arsa sahibine karşı temerrüde düşmüşse, arsa sahibi sözleşmeyi fesih yoluna gidebilir; bu durumda yüklenicinin hakkı sarsılır ve temlik alan alıcı da bundan etkilenir. Alıcı, devraldığı hakkın yüklenicinin ifasına bağlı olduğunu gözden kaçırmamalıdır.

Üçüncü risk, aynı dairenin başka kişiye de temlik edilmiş olmasıdır. Bu riske karşı en güçlü koruma, temlik sözleşmesinin tarihini kesin biçimde belgelemek ve mümkünse tapuya şerh imkânlarını değerlendirmektir. Karşı taraf argümanı olarak arsa sahibinin, yüklenicinin edimini ifa etmediğini ya da sözleşmede temlik yasağı bulunduğunu ileri sürmesi beklenmelidir; bu nedenle temlik öncesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin temlik yasağı içerip içermediği okunmalıdır.

Stratejik açıdan üç belge alıcının konumunu belirler: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile alıcı arasındaki yazılı temlik sözleşmesi ve yüklenicinin edimini ifa ettiğini gösteren teslim delilleri. Bu üçlü olmadan açılan tapu iptali ve tescil davası, dayanak eksikliği riskini baştan üstlenmek anlamına gelir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaatta yüklenici, teslim borcunu ifa edince arsa sahibinden bağımsız bölüm tapusunu isteme yönünde kişisel bir hak kazanır. Bu hak, 6098 sayılı TBK md. 183 ve devamındaki alacağın temliki hükümlerine göre, sözleşmede yasak yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden ve yazılı şekilde üçüncü kişiye devredilebilir. Temlik alan alıcı da bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli kararı bu çerçevenin güncel ve güçlü dayanağıdır¹.

Pratikte alıcının izleyeceği yol, yüklenicinin edimini ifa edip etmediğine, temlikin tarihine ve olası ikinci temliklere göre şekillenir. Aynı bağımsız bölümde şahsi haklar yarıştığında önceki tarihli temlik öne geçer; alıcının kalan borcu ise birlikte ifa kuralı gereği mahkeme veznesine depo edilir. Doğru hasım, tam belge seti ve temlik tarihinin kesin tespiti ile ilerleyen dosyalar, yükleniciden daire almak isteyen alıcının beklentisini hukuki güvenceye dönüştürür. Temlik yasağı, ifa tartışması ya da mükerrer temlik gibi karmaşık durumlarda profesyonel destek, hakkın eksiksiz kurulması açısından belirleyici olur. Konunun tümü için İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Yüklenicinin Hakkının Temliki ve Tapu İptali Tescil, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Maliki Nasıl Korunur ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836; alacağın temliki, md. 183 ve devamı. ↩

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Hakkının Temliki ve Tapu İptali Tescil