Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulu, ilk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımıyla toplanır ve kararlar katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa en az yedi gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. 634 sayılı Kanun md. 30 bu genel kuralı belirler; ancak yönetim planı değişikliği, kat ilavesi ve ortak yerde temliki tasarruf gibi haller nitelikli çoğunluğa veya oybirliğine bağlıdır. Kat malikleri kurulu yeter sayısı bu iki katmanın doğru ayrımıyla anlaşılır.

Yeter sayı hesabı, kurul kararlarının ayakta kalıp kalmayacağını belirleyen ilk eşiktir. Nisabı sağlanmadan alınan karar, sonradan iptal davasında düşer; bu nedenle toplantı öncesinde sayı ve arsa payı hesabının doğru kurulması, kararın kaderini baştan tayin eder.

Toplantının Zamanı ve Çağrı Usulü

Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka bir süre kararlaştırılmadıkça yılda bir defa olağan olarak toplanır (KMK md. 29). Olağan toplantının zamanı yönetim planında gösterilir; gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanılır.

Önemli işler ivedi karar gerektirdiğinde kurul olağanüstü toplanır. Olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle ve toplantı için istenen tarihten en az onbeş gün önce bütün maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılan çağrı üzerine gerçekleşir. Çağrıda toplantının yeri, günü, saati ve gündemi yer alır.

İlk çağrının belgeyle yapılması yalnızca bir usul biçimselliği değildir. Çağrının usulüne uygunluğu ispatlanamazsa, toplantıda alınan karar sırf bu nedenle iptale açık hale gelir.

İlk Toplantı Yeter Sayısı

Kurulun toplanabilmesi için ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının hazır bulunması gerekir (KMK md. 30/1). Bu iki ölçüt birlikte aranır; yalnız kişi sayısının veya yalnız arsa payının yarıyı geçmesi yetmez.

Örneğin sayıca çoğunluk sağlanmış olsa bile katılanların toplam arsa payı yarıyı geçmiyorsa toplantı nisabı oluşmaz. Büyük paylı bağımsız bölüm maliklerinin katılmadığı toplantılarda bu ikili şart çoğu kez ilk engeldir.

Önemli: Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı farklı kavramlardır. Toplantı yeter sayısı kurulun geçerli biçimde toplanıp toplanamadığını; karar yeter sayısı ise gündemdeki bir kararın alınıp alınamadığını belirler. İkisi karıştırıldığında geçerli açılmış bir toplantıda alınmış kararın nisabı yanlış hesaplanır.

İkinci Toplantı ve Salt Çoğunluk

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantı, ilk toplantıdan en az yedi gün sonraya bırakılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur (KMK md. 30/3). Böylece azınlığın toplantıya katılmayarak kurulu süresiz kilitlemesi önlenir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 11.03.2019 tarihli, E. 2017/10660, K. 2019/1616 sayılı kararında; kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanacağını ve kararların katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verileceğini, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en az yedi gün sonra yapılacak ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabileceğini vurgulamıştır. Karar, ikinci toplantının hem asgari yedi günlük ara koşuluna hem de düşük nisabına aynı anda dikkat çektiği için uygulamada sık başvurulan bir dayanaktır.

İkinci toplantının indirilmiş nisabı, yalnızca genel ve olağan işler için geçerlidir. Aşağıdaki tabloda görüleceği gibi, nitelikli çoğunluk veya oybirliği gerektiren kararlar ikinci toplantıda da bu ağır nisaplardan kurtulmaz.

Karar Yeter Sayıları Tablosu

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan karar türlerini ilgili madde ve nisabıyla birlikte gösterir.

Karar türü	Dayanak	Gerekli nisap
Genel ve olağan yönetim işleri	KMK md. 30	Katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu
Yönetici atanması ve azli	KMK md. 34	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
Faydalı yenilik ve tesisler	KMK md. 42	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
Yönetim planının değiştirilmesi	KMK md. 28	Bütün kat maliklerinin beşte dördü (4/5)
Anagayrimenkule kat ilavesi	KMK md. 44	Bütün kat maliklerinin oybirliği
Ortak yerde temliki tasarruf ve esaslı değişiklik	KMK md. 45	Bütün kat maliklerinin oybirliği

Tablodaki ayrım pratikte belirleyicidir. Yönetici atama veya faydalı yenilik kararlarında nisap "kat maliklerinin" çoğunluğu olarak arandığı için, yalnızca toplantıya katılanların değil tüm maliklerin sayısı esas alınır. Bu ayrıntı, düşük katılımlı toplantılarda alınan yönetici atama kararlarının en sık iptal sebebidir.

Yönetim planı değişikliğinin ayrı bir yeri vardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 21.05.2019 tarihli, E. 2019/1407, K. 2019/3574 sayılı kararında; yönetim planının bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu sağlanmadan değiştirilemeyeceğini ve bu çoğunluk oluşmadan alınan değişiklik kararının tarafları bağlamayacağını belirtmiştir. Karar, 4/5 nisabının basit çoğunlukla veya ikinci toplantı salt çoğunluğuyla aşılamayacağını netleştirir.

Uygulamada

Toplantı tutanağı ve karar defteri, nisap iddiasının tek somut kanıtıdır. Tutanakta yalnızca "çoğunlukla karar verildi" ibaresi değil, katılan malik sayısı, temsil edilen arsa payı toplamı ve lehte-aleyhte oy dağılımı sayısal olarak gösterilmelidir. Nisabı rakamla göstermeyen tutanak, iptal davasında alacaklının değil, kararı savunan yönetimin elini zayıflatır.

İkinci toplantıya güvenerek ilk toplantıyı özensiz yürütmek yaygın bir hatadır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki yedi günlük asgari süreye uyulmaması veya ikinci toplantının aynı çağrıda usulüne uygun duyurulmaması, indirilmiş nisapla alınan kararı dahi sakatlar. Nisap türü kritik kararlarda baştan doğru belirlenmeli; yönetim planı veya oybirliği gerektiren bir konu, olağan iş nisabıyla oylanmamalıdır.

Kararın nasıl iptal edileceği Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir sorusunda; kurulun genel işleyişi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca ele alınır.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman ve Nasıl Toplanır, Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir.

Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları