Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla verilecek kararla değiştirilir. 634 sayılı Kanun md. 28 bu nitelikli çoğunluğu zorunlu tutar; basit çoğunluk veya ikinci toplantı salt çoğunluğu yeterli değildir. Değişiklik kararı, bütün maliklerin ve onların külli ve cüzi haleflerinin bağlayıcı belgesidir. Değişikliğin üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

---

Yönetim Planı ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma biçimini ve maliklerin karşılıklı hak ve borçlarını düzenleyen temel belgedir (KMK md. 28). Bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan edinenleri bağlar; ayrıca bir sözleşme kabul edilmelerine gerek yoktur.

Bu bağlayıcılık, yönetim planının sıradan bir kurul kararından farkını ortaya koyar. Plan hükümleri, kanuna aykırı olmadıkça malikler arasındaki ilişkide öncelikli kaynaktır.

---

Beşte Dört Çoğunluk Şartı

Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla değiştirilebilir (KMK md. 28/3). Burada aranan çoğunluk, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Bu nedenle düşük katılımlı bir toplantıda salt çoğunlukla alınan yönetim planı değişikliği geçerli olmaz.

Önemli: Beşte dört çoğunluğu, ikinci toplantının indirilmiş nisabıyla aşılamaz. İlk toplantıda nisap sağlanamadığı için ikinci toplantıda salt çoğunlukla alınan bir yönetim planı değişikliği, 4/5 eşiği karşılanmadığı sürece bağlayıcılık kazanmaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 21.05.2019 tarihli, E. 2019/1407, K. 2019/3574 sayılı kararında; yönetim planının bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu sağlanmadan değiştirilemeyeceğini ve bu çoğunluk oluşmadan alınan değişiklik kararının tarafları bağlamayacağını belirtmiştir. Karar, 4/5 nisabının değişikliğin geçerlilik şartı olduğunu ve eksik nisapla alınan kararın hüküm doğurmayacağını netleştirdiği için uygulamada belirleyicidir.

---

Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Etkisi

Yönetim planı ve sonraki değişiklikleri, tarih konularak bütün kat malikleri tarafından imzalanır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Şerh, değişikliğin bağımsız bölümü sonradan edinen üçüncü kişileri de bağlamasını sağlar. Şerh verilmemiş bir değişiklik, malikler arasında geçerli olsa dahi iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesinde sorun doğurur.

Bu nedenle 4/5 çoğunluğuyla alınan kararın tapuya işlenmesi, değişikliğin pratik değerini tamamlayan zorunlu aşamadır.

---

Uygulamada

Yönetim planı değişikliğinde en sık yapılan hata, nisabın "katılanların" beşte dördü olarak hesaplanmasıdır; oysa ölçüt bütün maliklerin beşte dördüdür. Karar tutanağında toplam malik sayısı ile lehte oy veren malik sayısı ayrı ayrı gösterilmeli, 4/5 oranının sağlandığı rakamla kanıtlanmalıdır.

Nisabı yeterli olsa bile tapu şerhi tamamlanmadan değişikliğe güvenip işlem yapmak, sonradan hak kaybına yol açabilir. Yönetim planına aykırı alınan kurul kararlarının iptali Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir sorusunda; kurulun genel işleyişi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.