Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Kat malikleri kurulu, karar iptali, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat malikleri kurulu, apartman ve sitenin karar organıdır. Usulüne uygun alınan karar bütün malikleri bağlar; katılmayanı ve karşı oy vereni de. Ancak her karar dokunulmaz değildir. Kanuna, yönetim planına ya da dürüstlük kuralına aykırı bir karar, süresinde açılacak bir dava ile iptal edilebilir. Belirleyici olan, iptal sebebinin doğru kurulması ve sürenin kaçırılmamasıdır.

Kurul Kararının Bağlayıcılığı

634 sayılı Kanun md. 32, ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararların kat malikleri kurulunca alınacağını ve bu kararların bütün kat maliklerini bağladığını düzenler. Bağlayıcılık, toplantıya katılmayan ya da karşı oy kullanan maliki de kapsar. Bu nedenle bir kararla bağlı olmak istemeyen malikin yolu, kararı yok saymak değil, iptalini istemektir.

Kurul, kural olarak yılda bir olağan toplanır; gerektiğinde olağanüstü toplantı da yapılabilir. Kararın geçerliliği, çağrının usulüne, toplantı ve karar yeter sayısına ve gündeme bağlıdır. Toplantı ve karar yeter sayıları için kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayıları rehberi ölçütleri gösterir.

İptal Davası ve Süre

İptal davasının çerçevesi 634 sayılı Kanun md. 33 ile çizilir. Kat maliklerinden biri ya da yönetici, kurul kararına aykırılık veya kanuna aykırılık sebebiyle hâkimin müdahalesini isteyebilir. Süre, malikin toplantıdaki konumuna göre değişir: toplantıya katılıp olumsuz oy veren malik karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır.

Önemli: Süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında karar kesinleşir ve artık iptal istenemez. Toplantıya katılan malik için bir aylık süre karar tarihinden işlemeye başlar; öğrenme anını beklemez. Bu nedenle karara karşı çıkan malikin, karşı oyunu tutanağa geçirmesi ve süreyi karar gününden hesaplaması gerekir.

İptal Sebepleri: Nisap ve İçerik

İptal sebepleri iki grupta toplanır. Birincisi usule ilişkindir: çağrının yapılmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması ya da gerekli nisabın sağlanmaması. Belirli kararlar nitelikli çoğunluk gerektirir; örneğin ısı yalıtımı ve enerji verimliliğine yönelik tesis ve tadilat kararları 634 sayılı Kanun md. 42 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Salt katılanların çoğunluğu bu tür kararlar için yeterli değildir.

İkincisi içeriğe ilişkindir: kararın kanunun emredici hükmüne, yönetim planına ya da dürüstlük kuralına aykırı olması. Bir kat malikini haklı sebep olmadan ağır biçimde borç altına sokan ya da eşitlik ilkesini zedeleyen karar bu grupta değerlendirilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 08.12.2025 tarihli ve 2025/7121 E., 2025/16386 K. sayılı kararı, bir sitede ısı yalıtımı ve tadilat kararının nitelikli çoğunluk aranmadan salt katılanların çoğunluğuyla alınmasının sakatlık oluşturduğu bir olaya ilişkindir. Kararda, ısı yalıtımı ve tadilat işlerinin taşınmazın aynına ve mülkiyet hakkına ilişkin olduğu, bu nedenle bu tür kurul kararlarının iptaline dair hükümlerin temyiz edilebilir olduğu da belirlenmiştir.

Görevli Mahkeme ve Toplu Yapı Ayrımı

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasına kural olarak sulh hukuk mahkemesi bakar; bu görev 634 sayılı Kanun md. 33 kaynaklıdır. Ancak istisna vardır. Anılan Yargıtay kararında, birden fazla parsel üzerinde kurulu bir sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği belirlenmiş ve bu hâlde 634 sayılı Kanun hükümlerinin değil genel hükümlerin uygulanacağı, dolayısıyla görevin sulh hukuk değil asliye hukuk mahkemesinde olduğu sonucuna varılmıştır.

Bu ayrım, davanın en başında görev sorununu doğru kurmayı gerektirir. Site birden fazla parselden oluşuyor ve toplu yapı yönetimine usulüne uygun geçilmemişse, uyuşmazlık genel hükümlere tabi olabilir ve görevli mahkeme değişir.

Uygulamada

İlk adım süredir. Karara karşı çıkan malik, toplantıya katıldıysa karşı oyunu tutanağa geçirmeli ve bir aylık süreyi karar tarihinden hesaplamalıdır. Toplantıya katılmayan malik, öğrenme anını belgelemeli ve her hâlde altı aylık üst sınırı gözetmelidir.

İkinci adım iptal sebebinin doğru seçilmesidir. Nisap sakatlığı ileri sürülecekse, ilgili kararın hangi çoğunluğu gerektirdiği ve toplantıda hangi sayının sağlandığı, tutanak ve hazirun cetveliyle ortaya konmalıdır. İçerik yönünden aykırılık iddiası ise yönetim planı ve kanunun ilgili hükmüyle desteklenmelidir.

Üçüncü adım görevli mahkemenin belirlenmesidir. Klasik kat mülkiyetinde ve toplu yapı yönetimine geçilmiş sitelerde sulh hukuk mahkemesi görevliyken, toplu yapı yönetimine geçilmemiş çok parselli yapılarda genel hükümler ve asliye hukuk mahkemesi gündeme gelebilir. Yönetim düzeni ve kurul işleyişi için kat mülkiyeti hukuku rehberi ile aidat ve ortak gider içerikleri birlikte okunabilir.¹

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayıları ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Kurul kararlarının niteliği, iptali ve yönetim düzeni için bkz. GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, 11. Baskı, Ankara: Seçkin Yayınevi, 2024; YILDIRIM, Abdülkerim, Kat Mülkiyetinde Yönetim, Ankara: Adalet Yayınevi, 2022. ↩

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali