Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmeden dönme, fesih ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Sözleşmeden dönmenin taraflar arasındaki sonucu bellidir: alınanlar geri verilir. Zor olan, ilişkinin dışındaki kişilerin akıbetidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici adına tescil edilen paylar çoğu kez üçüncü kişilere satılmış, ipotekle yüklenmiş ya da kişisel hak olarak devredilmiş olur. Dönme ya da geriye etkili fesih bu kazanımları kendiliğinden silmez. Belirleyici olan, üçüncü kişinin elde ettiği hakkın ayni mi kişisel mi olduğudur.

Nispi Hak ile Ayni Hak Ayrımı

Arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı nispidir. Nispi hak, kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülür. Yüklenici bu hakka aykırı davranıp payı üçüncü kişiye devrettiğinde, arsa sahibinin alacağı ihlal edilmiş olur; ancak ihlalin muhatabı yüklenicidir.

Üçüncü kişinin elde ettiği hak ayni nitelikteyse denklem değişir. Tapuda tescil edilen mülkiyet ya da ipotek, sicilin sağladığı korumadan yararlanır. 4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunacağını düzenler. Buna karşılık 4721 sayılı Kanun md. 1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını belirtir. İki hüküm birlikte, kazanımın kaderini üçüncü kişinin bilgi durumuna bağlar.

Bu ayrım, dönmenin etkisine ilişkin teorik tartışmanın da düğüm noktasıdır. Dönmeye ayni etki tanınırsa, yüklenici adına yapılan tescil baştan yolsuz sayılır ve zincirin tamamı çöker. Dönmeye borçlandırıcı etki tanınırsa, tescil geçerli kalır ve üçüncü kişinin durumu bağımsız olarak değerlendirilir. Türk uygulaması bu tartışmayı 2025 yılında bağlayıcı biçimde çözdü.

Yükleniciden Ayni Hak Kazanan Üçüncü Kişi

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, taşınmaz tapuda yükleniciye devredildikten sonra yüklenicinin arsa payını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ya da ipotek tesis etmesi hâlinde, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi üzerine üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak edindikleri iddialarının dinleneceğini ve iktisap edilen mülkiyet ya da ipotek hakkının korunacağını belirledi. Üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıkları anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Karar, üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenmeksizin tapu iptaline hükmedilmesi yönündeki önceki uygulamayı terk eder. Bunun pratik sonucu, arsa sahibinin ispat yükünün değişmesidir. Artık tescilin baştan yolsuz olduğunu söylemek yetmez; alıcının iktisap anındaki kötüniyeti ortaya konulmalıdır. Kararın gerekçe yapısı ve ispat ölçütleri için geriye etkili fesihte üçüncü kişinin iktisabı analizine bakılabilir.

İyiniyet karinesi mutlak değildir. 4721 sayılı Kanun md. 3, durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını düzenler. Tapudaki şerh, inşaatın uzun süredir durmuş olması, bedelin rayiçten belirgin sapması ya da alıcının yüklenici ile organik bağı, özen ölçütünü ağırlaştıran olgulardır.

Önemli: İçtihadı birleştirme kararının koruması yalnızca tapuda ayni hak kazanmış üçüncü kişiye tanınır. Sözleşmesi elinde olan, bedeli ödemiş, hatta daireye yerleşmiş ancak tapuda devir almamış alıcı bu korumanın kapsamında değildir. Bu alıcının durumu alacağın devri hükümlerine göre belirlenir ve ölçüt tümüyle farklıdır.

Yükleniciden Kişisel Hak Devralan Üçüncü Kişi

Yüklenici, arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme yönündeki kişisel hakkını, sözleşmede yasak yoksa arsa sahibinin rızası aranmaksızın üçüncü kişiye devredebilir. 6098 sayılı Kanun md. 184, devrin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Devralan, devredenin hakkını olduğu gibi alır; devredende bulunmayan bir hakkı elde edemez.

Bu ilkenin sonucu 6098 sayılı Kanun md. 188 ile somutlaşır. Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Arsa sahibi, yükleniciye karşı hangi savunmayı ileri sürebilecekse aynısını devralana karşı da kullanır. Yüklenici edimini tamamlamamışsa, devralan da tapu isteyemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.10.2025 tarihli, E. 2025/26, K. 2025/608 sayılı kararı bu ölçütün sınırını gösterir. Kararda, yüklenicinin yapı kullanma izni alma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması kural olarak arsa sahibine savunma imkânı verirken, izin alınmasını engelleyen ruhsata aykırı imalatın bizzat arsa sahibince yapıldığı olayda bu savunmanın korunmadığı belirtilmiştir. Kurul, arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesinin alınmasına dürüstlük kuralına aykırı davranışlarıyla engel oldukları ve haklarını kötüye kullandıkları sonucuna vararak devralan lehine verilen kararı onamıştır.

Ölçüt buradan çıkar: 6098 sayılı Kanun md. 188 arsa sahibine güçlü bir savunma verir, ancak bu savunma 4721 sayılı Kanun md. 2 ile sınırlanır. Arsa sahibi, kendi engellediği bir koşulun gerçekleşmediğini ileri süremez. Devrin geçerlilik koşulları ve devralanın dava yolu için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki makalesi çerçeveyi kurar.

İpotek Alacaklısının Durumu

İpotek de bir ayni haktır ve içtihadı birleştirme kararı ipoteği açıkça kapsama alır. Yüklenici adına tescil edilen pay üzerinde kurulan ipotek, sözleşmenin geriye etkili feshinden kendiliğinden etkilenmez. İpotek alacaklısının iyiniyeti araştırılır; kötüniyet ispatlanmadıkça rehin hakkı ayakta kalır.

Bu sonuç, arsa sahibi bakımından en ağır sonuçtur. Taşınmaz arsa sahibine dönse dahi üzerindeki ipotek devam ediyorsa, arsa sahibi kendi borcu olmayan bir alacak için taşınmazını cebri icra riskiyle karşı karşıya bulur. Alacaklının kredi tesisinde tapu kaydına ve yapı durumuna ilişkin gösterdiği özen, iyiniyet değerlendirmesinde belirleyici olur.

Şerh ile Feshin Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülmesi

Nispi hakkın üçüncü kişilere karşı etki doğurmasının yolu şerhtir. 4721 sayılı Kanun md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler. Şerh verildiğinde hak, sonradan kaydı görecek herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir; şerhi gören alıcı iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Şerhin nispi hakkı güçlendiren bu işlevi doktrinde de kişisel hakkın etkisinin kuvvetlendirilmesi olarak ele alınır; şerh sayesinde hak sahibi alacaklı, taşınmaz malikinin yapacağı tasarruf işlemlerine karşı korunur.¹

Şerhin yanında ikinci bir araç, 4721 sayılı Kanun md. 1010 kapsamındaki çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararının şerhidir. Dava açıldıktan sonra alınacak ihtiyati tedbir şerhi, yargılama sürerken yapılacak devirlerin arsa sahibine karşı ileri sürülmesini engeller. Şerh türleri ve süreleri için tapu şerhleri ve beyanlar rehberi ayrıntıyı verir.

Tasfiye ve İade İlişkisi

Üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda arsa sahibinin elinde kalan, aynen iade değil değer talebidir. Yükleniciye devredilen payın aynen dönmesi imkânsız hale gelmişse, tasfiye para borcuna dönüşür. Arsa sahibi, devredilen payın karşılığını ve uğradığı zararı yükleniciden ister.

6098 sayılı Kanun md. 125, temerrüde düşen borçlu karşısında alacaklıya aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip ifa etmemeden doğan zarar ya da sözleşmeden dönme yollarını tanır. Seçim bir kez yapıldığında talebin çerçevesi de belirlenir. Arsa payı karşılığı inşaat gibi ileri seviyeye ulaşmış ilişkilerde uygulama, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshe yönelir; bu tercihin ölçütleri için borçlu temerrüdünde dönme ve ileriye etkili fesih makalesine bakılabilir.

Uygulamada

Arsa sahibi tarafında dava planı üçe ayrılır. Birincisi, fesih ya da geçersizlik talebinin yükleniciye yöneltilmesidir. İkincisi, üçüncü kişilere karşı açılacak tapu iptali ve tescil davasında kötüniyet iddiasının delillendirilmesidir. Üçüncüsü, kötüniyet ispatlanamadığı ihtimale karşı yükleniciden değer ve tazminat talebinin terditli biçimde kurulmasıdır. Yalnızca tapu iptali talebiyle açılan dava, içtihadı birleştirme kararından sonra ciddi bir ret riski taşır.

Alıcı tarafında iş, satın alma anında yapılır. Tapu kaydının şerh ve beyanlar hanesi incelenmeli, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme görülmeli, inşaatın fiili durumu tespit ettirilmelidir. Bu incelemeleri belgeleyen alıcı, sonradan açılacak davada iyiniyet karinesini güçlü biçimde savunur.

İpotek tesis edecek alacaklı bakımından da aynı özen aranır. Yüklenici adına kayıtlı payın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığı, kaydın beyanlar hanesinden ya da yapının durumundan anlaşılabiliyorsa, salt tapu kaydına bakmak yeterli sayılmayabilir.

Stratejik Not

Uyuşmazlığın sonucu çoğu kez dava aşamasında değil, sözleşme aşamasında belirlenir. Arsa sahibi bakımından tek yapısal koruma şerhtir; şerh verilmemiş bir sözleşmede fesih hakkı ne kadar haklı olursa olsun, tapudaki zincir kural olarak ayakta kalır. Sözleşmeye kademeli pay devri hükmü konulması, yani payların inşaat ilerledikçe devredilmesi, riski daha da daraltır.

Üçüncü kişi bakımından ise en kritik an tescil isteminin yevmiye defterine kaydedildiği andır. Bu andan sonra öğrenilen olgular iyiniyeti ortadan kaldırmaz; bu andan önce bilinmesi gereken olgular ise korumayı baştan yok eder. Alıcının araştırma külfetini imza öncesine çekmesi, sonraki bütün savunmanın temelini oluşturur.²¹³

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Borçlu Temerrüdünde Dönme ve İleriye Etkili Fesih, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Murat Doğan / Burak Yakan, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şerhi ve Yüklenicinin Temerrüdü Sebebiyle Aynen İfadan Vazgeçilerek Müspet Zararın İstendiği Hallerde Sözleşmenin Şerhinin Hukuki Akıbeti", Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2025, s. 1299-1344. ↩ ↩²
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 2, md. 3, md. 1009, md. 1010, md. 1023 ve md. 1024; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 125, md. 184 ve md. 188; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, T. 16.05.2025, RG 18.07.2025/32959. ↩
Gülşah Sinem Aydın, "Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 141, 2019, s. 417-453. ↩

Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi