Tapu Şerhleri ve Beyanlar: Türleri, Süreleri ve Terkini

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, satış vaadi, ihtiyati tedbir ve tapu iptali tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Taşınmaz alan, kredi veren ya da dava açan herkesin ilk baktığı yer tapu kütüğünün şerhler ve beyanlar hanesidir. Buradaki bir satır, sonraki bütün işlemlerin akıbetini belirler. Şerh türlerinin hangi belgeyle konulduğunu, ne kadar süre etki doğurduğunu ve nasıl kaldırıldığını bilmek, işlem güvenliğinin ilk koşuludur.

Şerh, Beyan ve Tescil Ayrımı

Tapu kütüğünde üç ayrı kayıt türü bulunur ve hukuki sonuçları aynı değildir.

Tescil, ayni hakkın kütüğe geçirilmesidir. 4721 sayılı Kanun md. 1008 uyarınca tescil edilecek haklar mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükleri ve rehin haklarıdır. Tescil edilen hak herkese karşı ileri sürülür.

Şerh, kişisel bir hakkı ya da bir tasarruf yetkisi kısıtlamasını kütükte görünür kılar. Hakkı ayni hakka dönüştürmez; sonradan hak kazanan kişinin iyiniyet savunmasını keser.

Beyan ise ne hak kurar ne de kısıtlar. Taşınmazın hukuki veya fiilî durumuna ilişkin bilgiyi kayda geçirir. Yönetim planı, muhdesat kaydı, kültür varlığı niteliği ya da taşınmazın tarım arazisi vasfı beyanlar hanesinde yer alır. Bir kaydın hangi hanede olduğu, o kaydın hangi sonucu doğuracağını belirlediği için işlem öncesi incelemede hane ayrımı gözetilmelidir.

Kişisel Hak Şerhleri

4721 sayılı Kanun md. 1009, şerh edilebilecek kişisel hakları sayar: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar. Şerh verilmekle bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Sayımın sınırları ve başka kanunlarla açılan istisnalar tapu kütüğüne hangi haklar şerh edilebilir sayfasında ayrıntılıdır.

Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhi. 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca noterde düzenlenen bu iki sözleşme, taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verilir. Karşı tarafın ayrıca muvafakat vermesi gerekmez. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı kurulup tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin olunur.

Kira şerhi. 6098 sayılı Kanun md. 312, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini öngörür. Şerh verildiğinde taşınmazı devralan yeni malik kira ilişkisiyle bağlı hâle gelir. Sözleşmede şerh hükmü yoksa kiracı, malikin rızasını dava yoluyla elde edemez.

Sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım şerhi. 4721 sayılı Kanun md. 735 ve md. 736, bu şerhlerin etkisinin her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona ereceğini öngörür. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Önalım hakkından feragat şerhi. 4721 sayılı Kanun md. 733 uyarınca yasal önalım hakkından genel feragatin geçerli olması, resmî şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önemli: Şerh, kütükten önceki ayni haklara üstünlük sağlamaz. Şerhten önce kurulmuş bir ipotek, şerhli satış vaadi alacaklısının tescil talebine rağmen ayakta kalır ve alacaklı taşınmazı ipotekli olarak devralır. Bu nedenle şerh koydurmadan önce mevcut takyidat listesi çıkarılmalı, ipotek limitleri ve haciz tutarları alacağın ekonomik değeriyle karşılaştırılmalıdır.

Tasarruf Yetkisi Kısıtlaması Şerhleri

4721 sayılı Kanun md. 1010 üç grup kısıtlamayı şerhe elverişli sayar: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz ile iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre ve aile yurdu kurulması ile artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

İhtiyati tedbir şerhi. Tapu iptali ve tescil davalarında en sık başvurulan korumadır. Şerh, malikin devir yetkisini ortadan kaldırmaz; devralanın dava sonucuna katlanmasını sağlar. Talep dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmeli, karar tapu müdürlüğüne bildirilmeli ve bildirimin yapıldığı dosyaya konulmalıdır.

Haciz şerhi. Taşınmaz haczi 2004 sayılı Kanun md. 79 uyarınca kayda işletilerek yapılır ve 2004 sayılı Kanun md. 91 gereği tasarruf yetkisini kısıtlar. Haciz şerhi, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir; üçüncü kişi kütükteki haciz şerhini bilmediğini ileri süremez.

Aile konutu şerhi. 4721 sayılı Kanun md. 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş, konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Şerh, rıza olmadan yapılan devrin üçüncü kişi karşısındaki akıbetini belirlediği için boşanma sürecine giren eşlerin ilk aldığı tedbirdir.

Geçici tescil şerhi. 4721 sayılı Kanun md. 1011, iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerektiğinde ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıdığında bu şerhin verilebileceğini öngörür. Şerh, bütün ilgililerin rızasına veya hâkimin kararına bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Şerhin Sağladığı Korumanın Sınırı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeyen arsa sahibinin durumunu ele aldı. Kurul, arsa sahibinin tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını kütüğe şerh vererek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğini belirtti. Şerh yokluğunda, yükleniciden ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur.

Aynı kararda haciz alacaklısının konumu ayrıldı. Haciz şahsi bir haktır; haciz alacaklısı, ayni hak sahibi iyiniyetli üçüncü kişi için öngörülen bu korumadan yararlanamaz. Ayrıca haciz, ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmaz üzerine konulabilir.

Sonuç pratikte nettir: şerh, üçüncü kişinin ayni hak kazanımına karşı tek etkili kalkandır. Şerh yoksa arsa sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca yükleniciye karşı tazminat talebi kalır.

Şerhin Terkini

Şerh, kütükte kaldığı sürece taşınmazın devrini ve kredilendirilmesini fiilen zorlaştırır. Terkin üç yoldan gerçekleşir.

Birincisi resen terkindir. 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhi, beş yıllık süre dolduğunda tapu müdürlüğünce kendiliğinden kaldırılır.

İkincisi muvafakatle terkindir. Şerh sahibi, hakkının sona erdiğini ya da ondan vazgeçtiğini tapu müdürlüğüne bildirerek şerhin kaldırılmasını sağlar. Uygulamada bu muvafakat, alacağın tasfiyesi karşılığında verilir ve ödeme ile terkin eşzamanlı yürütülür.

Üçüncüsü yargı yoluyla terkindir. Şerh sahibi muvafakat vermiyorsa malik, şerhin dayanağı olan hakkın sona erdiğini ileri sürerek terkin davası açar. Mahkeme kararına dayanan şerhlerde ise tedbirin kaldırılması ilgili mahkemeden istenir; tapu müdürlüğü kendiliğinden terkin yapamaz.

Uygulamada

İşlem öncesi kütük incelemesi tek bir ekran görüntüsüyle tamamlanmaz. Mülkiyet hanesinin yanında şerhler, beyanlar ve rehinler hanesi birlikte okunmalı; her kaydın tarihi, dayanağı ve varsa süresi ayrı ayrı not edilmelidir. Tarih sırası, hangi hakkın öncelikli olduğunu belirleyen tek ölçüttür.

Şerh koydurma tarafında en sık yapılan hata gecikmedir. Arsa payı karşılığı inşaatta pay devri ile şerh eşzamanlı olmadığında, aradaki günlerde kurulan ipotek ve hacizler şerhin önüne geçer. Satış vaadinde de aynı sonuç doğar: noterde düzenlenen sözleşme kütüğe işlenmeden bekletilirse, satıcı taşınmazı devrettiğinde alacaklının elinde tazminat talebinden başkası kalmaz.

Beş yıllık sürenin takibi de ihmal edilir. Şerh resen terkin edildikten sonra alacak hâlâ ayaktadır, ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kaybolmuştur. Sürenin dolmasına yaklaşırken ya tescile zorlama davası açılmalı ya da dava açılmışsa ihtiyati tedbir şerhiyle koruma sürdürülmelidir.

Alıcı tarafında kayıtta arsa payı karşılığı inşaat ya da satış vaadi şerhi görülüyorsa, işlem öncesinde şerh sahibiyle ilişki tasfiye edilmeli ve terkin muvafakati alınmalıdır. Bu adım atlandığında alıcı, kendisinden önceki bir kişisel hakkın sonuçlarına katlanır. Kredi veren kuruluş bakımından da inceleme yalnızca kütükle sınırlı kalmamalı; yapı ruhsatı, kat irtifakı kaydı ve inşaatın fiilî durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Kavramın hukuki çerçevesi için Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri makalesine, kararın ayrıntısı için Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven analizine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Tapu Şerhleri ve Beyanlar: Türleri, Süreleri ve Terkini