Tapuda Şerh ile Beyan Arasındaki Fark Nedir?

Tapuda Şerh ile Beyan Arasındaki Fark Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu kütüğü kayıtları, şerhler ve taşınmaz devri uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Şerh, bir kişisel hakkı ya da tasarruf yetkisi kısıtlamasını kütüğe taşıyarak sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir kılar; üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını keser. Beyan ise hak kurmaz ve kısıtlamaz, yalnızca taşınmazın hukuki veya fiilî durumuna ilişkin bilgiyi kütükte görünür kılar. Şerhin dayanağı 4721 sayılı Kanun md. 1009 ile md. 1010, tescilin dayanağı ise 4721 sayılı Kanun md. 1008 hükmüdür. Bir kaydın hangi hanede olduğu, o kaydın hangi sonucu doğuracağını belirler.

---

Üç Kayıt Türü

Tapu kütüğünde tescil, şerh ve beyan birbirinden ayrılır.

Tescil ayni hakkı kurar. 4721 sayılı Kanun md. 1008 uyarınca kütüğe tescil edilecek haklar mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükleri ve rehin haklarıdır. Tescil edilen hak herkese karşı ileri sürülür.

Şerh, hakkı ayni hakka dönüştürmez. Kişisel hakkın ya da kısıtlamanın etki alanını genişletir. Şerhten sonra hak kazanan kişi kaydı görmüş sayılır ve 4721 sayılı Kanun md. 1023 korumasından yararlanamaz.

Beyan, bilgilendirme işlevi görür. Yönetim planı, muhdesat kaydı, taşınmazın kültür varlığı niteliği ya da tarım arazisi vasfı bu hanede yer alır.

---

Beyanın Hukuki Etkisi

Beyan hak kurmadığı için tek başına bir talebin dayanağı olmaz. Bununla birlikte etkisiz de değildir.

Beyanlar hanesindeki kayıt, taşınmazın durumunu bilinebilir kılar. Alıcı, kütükte gördüğü bir beyanı bilmediğini ileri sürerek özen yükümlülüğünü savuşturamaz. Örneğin muhdesat kaydı, taşınmaz üzerindeki yapının kime ait olduğu tartışmasında alıcının konumunu doğrudan etkiler.

Önemli: Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapunun beyanlar hanesine yazdırılmasından söz edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında da arsa sahibinin tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını kütüğe yazdırarak üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğini belirtmiştir. Aranan sonuç bakımından önemli olan, kaydın adı değil devrin sebebini üçüncü kişiye bilinebilir kılmasıdır. Yine de en güvenli yol, 4721 sayılı Kanun md. 1009 kapsamında sözleşmenin şerh edilmesidir.

---

Ayrımın Pratik Sonucu

Kütük incelemesinde her iki hane birlikte okunmalıdır. Yalnızca mülkiyet hanesine bakan alıcı, taşınmazın üzerindeki en kritik kısıtlamaları görmez.

Şerhler hanesi, hakkın kime karşı ileri sürülebileceğini gösterir. Beyanlar hanesi ise taşınmazın niteliğini ve fiilî durumunu gösterir; kredi değerlemesi ve imar durumu bakımından belirleyicidir. Her kaydın tarihi de not edilmelidir; tarih sırası, hangi hakkın öncelikli olduğunu belirleyen tek ölçüttür.

Uygulamada

Şerh talebinin dayanağı ile beyanın dayanağı farklıdır. Şerh, kanunun izin verdiği hâllerde ve sözleşme ya da mahkeme kararına dayanarak işlenir. Beyan ise idari işlem, yönetim planı ya da kadastro tespiti gibi kaynaklardan doğar.

Bu nedenle bir hakkı korumak isteyen taraf, kaydın beyanlar hanesine yazılmasıyla yetinmemeli; hakkın şerh edilebilir olup olmadığını 4721 sayılı Kanun md. 1009 listesi üzerinden denetlemelidir. Şerhe elverişli bir hak beyan olarak kaydedildiğinde, koruma beklendiği gibi doğmayabilir.

Şerh türlerinin tamamı için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine, şerhin hükümleri için Tapu Şerhi Ne İşe Yarar sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.