Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, arsa payı karşılığı inşaat ve tapu iptali tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Arsa sahibi paylarını yükleniciye devretmiş, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemiştir. Yüklenici borçlanır; kendisine bırakılması gereken bağımsız bölümün üzerine banka ipoteği ve alacaklı hacizleri işlenir. Bu tabloda ipotek ile haciz aynı akıbete uğrar mı? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararıyla ikisini kesin biçimde ayırdı ve şerhin neden vazgeçilmez olduğunu gösterdi.

Uyuşmazlığın Konusu

Arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuş, arsa sahipleri paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmiştir. Tapu kaydında sözleşmeye ya da devrin sebebine ilişkin hiçbir şerh bulunmamaktadır.

Yüklenici, tapuda malik göründüğü dönemde kullandığı kredinin teminatı olarak bağımsız bölüm üzerinde banka lehine ipotek kurdurmuş; ayrıca çeşitli alacaklıların icra takipleri nedeniyle aynı bağımsız bölüme haciz şerhleri işlenmiştir. Bağımsız bölüm daha sonra arsa sahiplerine devredilmiş, ancak takyidatlar üzerinde kalmıştır. Arsa sahipleri, kendilerine ait olması gereken bağımsız bölüm üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılmasını istemiştir.

İpotek Bakımından Sonuç

Özel Daire, ipotek alacaklısı bankalar yönünden davanın reddi gerektiğine hükmetmiş ve bu yön direnme dışında kalarak kesinleşmiştir. Gerekçe iki ayağa oturur.

Birincisi tapu kaydının içeriğidir. İpotek tarihinde bağımsız bölüm yüklenici adına kayıtlıdır ve kayıtta bu bölümün sözleşme uyarınca arsa sahibine bırakıldığına dair bir şerh yoktur. İkincisi sözleşmenin kendisidir. Asıl sözleşmede bağımsız bölümlerin kura ile belirleneceği yazılıdır; arsa sahiplerinin dayandığı tarihsiz ve adi yazılı ek sözleşmeye üçüncü kişilerin hakkını zedeleyecek biçimde itibar edilemez.

Kararda arsa sahibinin elindeki asıl araç açıkça gösterilir:

Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

Bu cümle, kararın uygulamaya bakan yüzüdür. Şerh verilmişse üçüncü kişi kayıttaki kısıtlamayı görmüş sayılır ve 4721 sayılı Kanun md. 1023 korumasına sığınamaz. Şerh yoksa arsa sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca yükleniciye karşı tazminat talebi kalır.

Kurul, kişisel hakların şerhini düzenleyen 4721 sayılı Kanun md. 1009 metnini gerekçesine aynen almış ve arsa sahibinin güvenceyi ya devrettiği paylar üzerinde ipotek kurdurarak ya da sözleşmeyi şerh ettirerek sağladığını belirtmiştir.

Haciz Bakımından Sonuç

Direnme konusu, haciz alacaklısının da aynı korumadan yararlanıp yararlanmayacağıdır. Kurul, çoğunlukla hayır yanıtını verdi.

4721 sayılı Kanun md. 1023, tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Haciz ise ayni hak doğurmaz; alacaklıya yalnızca şahsi nitelikte bir öncelik sağlar. Nitelik farkı, koruma farkını da beraberinde getirir. Kurul bu noktada ipotek ile haczin aynı kefeye konulamayacağını ortaya koydu.

İkinci gerekçe icra hukukundandır. Karar, taşınmaz haczinin geçerliliğini mülkiyet gerçekliğine bağlar:

Öte yandan haciz ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmazlar üzerine konulabilir.

Dosyada bağımsız bölümün gerçekte arsa sahiplerine bırakılan yerlerden olduğu sabit görüldüğünden, borçlu yükleniciye ait olmayan taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesi usule uygun bulunmuştur. Kurul ayrıca 2004 sayılı Kanun md. 91 yollamasıyla taşınmaz haczinin 4721 sayılı Kanun md. 1010 anlamında bir tasarruf yetkisi kısıtlaması olduğunu, şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini ve üçüncü kişinin kütükteki haciz şerhini bilmediğini ileri süremeyeceğini vurgulamıştır.

Önemli: Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Azınlık, haciz tarihinde bağımsız bölümün yüklenici adına kayıtlı olduğunu ve haciz alacaklısının iyiniyetli üçüncü kişi sayılması gerektiğini savunmuştur. Bu nedenle haciz alacaklısının konumu, mülkiyetin gerçekte kime ait olduğunun dosyada nasıl kanıtlandığına sıkı biçimde bağlıdır. Tartışmanın kapandığını varsaymak yerine, arsa sahibinin gerçek maliklik iddiasını sözleşme, kura tutanağı ve ödeme kayıtlarıyla desteklemesi gerekir.

Şerhin İki Yönlü İşlevi

Karar, aynı kurumun iki farklı yönünü bir arada gösterdiği için öğreticidir. 4721 sayılı Kanun md. 1009 şerhi, kişisel hakkı sonraki kazanımlara karşı ileri sürülebilir kılar ve arsa sahibini korur. 4721 sayılı Kanun md. 1010 şerhi ise tasarruf yetkisi kısıtlamasını kütüğe taşır ve haciz alacaklısını korur.

Her iki hükümde de mekanizma aynıdır: kütüğe işlenen kayıt, sonradan hak kazanan kişinin iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır. Aradaki fark, kimin lehine işlediğidir. Arsa sahibi şerhi ihmal ettiğinde bu mekanizma yükleniciden hak kazanan üçüncü kişinin lehine çalışır.

Kurul, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz satışını da içerdiği için resmî şekilde yapılması gereken karma nitelikte bir sözleşme olduğunu ve yükleniciden kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasının kural olduğunu, İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararına atıfla teyit etmiştir.

Uygulamada

Arsa sahibi tarafında dosya, şerh üzerine kurulur. Pay devri ile şerh eşzamanlı olmalıdır; devirden sonraya bırakılan şerh, aradaki sürede kurulan ipotek ve hacizlere karşı etkisizdir. Sözleşme metnine şerh muvafakatinin yazılması yeterli değildir, işlemin tapuda fiilen tamamlandığı belge ile doğrulanmalıdır. Bağımsız bölümlerin kura ile belirleneceği kararlaştırılmışsa, kura tutanağının noterde düzenlenmesi ve arsa sahibinin çekilişe katıldığının kayda geçmesi ayrı bir zorunluluktur; aksi hâlde hangi bölümün kime düştüğü üçüncü kişilere karşı kanıtlanamaz.

Takyidatın kaldırılması istenirken talebin doğru yola oturtulması da belirleyicidir. Haciz tarihinde takip borçlusu olmayan kişi adına kayıtlı taşınmaz üzerine konulan haczin kaldırılması istemi, icra memur işlemine yönelik şikâyet niteliğindedir ve tapu kaydının niteliği gözetildiğinde 2004 sayılı Kanun md. 16 uyarınca süresiz şikâyete tabidir. Bu ayrımı gözden kaçırmak, esasa girilmeden usulden kayba yol açar.

Üçüncü kişi tarafında ise özen ölçütü yükselir. Kredi veren ya da pay satın alan kişi, kütükteki şerhleri ve beyanları incelemekle yükümlüdür; yapı ruhsatı, kat irtifakı kaydı ve inşaatın fiilî durumu da bu incelemenin parçasıdır. Kayıtta arsa payı karşılığı inşaat şerhi varsa iyiniyet iddiası baştan kapanır.

Kavramın bütünü için Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri makalesine, işlem sırası için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven