Haciz Alacaklısı Tapuya Güven İlkesinden Yararlanır mı?

Haciz Alacaklısı Tapuya Güven İlkesinden Yararlanır mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, haciz ve tapu iptali tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yararlanamaz. 4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Haciz ise ayni hak doğurmaz, alacaklıya yalnızca şahsi nitelikte bir öncelik sağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında bu ayrımı benimsemiş ve haciz alacaklısının söz konusu korumadan faydalanamayacağını kabul etmiştir. Aynı kararda haczin ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmaz üzerine konulabileceği vurgulanmıştır.

---

İpotek ile Haczin Ayrılması

Aynı uyuşmazlıkta ipotek alacaklısı bankalar ile haciz alacaklıları farklı sonuçla karşılaştı.

İpotek bir ayni haktır. Tapu kaydında yüklenici malik göründüğü ve kayıtta arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunmadığı için, iyiniyetli ipotek alacaklısının kazanımı korundu.

Haciz ise ayni hak değildir. Kurul, haczin şahsi bir hak olduğunu ve ayni hak sahibi iyiniyetli üçüncü kişi için öngörülen korumanın haciz alacaklısına genişletilemeyeceğini belirtti. Sonuçta yüklenici borcu için arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüme konulan hacizler kaldırıldı.

Önemli: Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Azınlık, haciz tarihinde bağımsız bölümün yüklenici adına kayıtlı olduğunu ve haciz alacaklısının iyiniyetli üçüncü kişi sayılması gerektiğini savunmuştur. Bu nedenle sonucu belirleyen unsur, taşınmazın gerçekte kime ait olduğunun dosyada nasıl kanıtlandığıdır. Arsa sahibi, bağımsız bölümün kendisine bırakıldığını sözleşme, kura tutanağı ve ödeme kayıtlarıyla ortaya koymalıdır.

---

Haczin Geçerlilik Koşulu

Taşınmaz haczi 2004 sayılı Kanun md. 79 uyarınca kayda işletilerek yapılır. Haczin geçerliliği, haciz tarihinde taşınmazın takip borçlusuna ait olmasına bağlıdır. Takipte taraf olmayan üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaz, borçlunun borcu için haczedilemez.

Şerh verilmekle haciz, 4721 sayılı Kanun md. 1010 anlamında bir tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Üçüncü kişi, kütükteki haciz şerhini bilmediğini ileri süremez. Bu koruma haciz alacaklısının kendi konumunu güçlendirir, ancak haczin baştan geçerli olmasını sağlamaz.

---

Talebin Doğru Yola Oturtulması

Haciz tarihinde takip borçlusu olmayan kişi adına kayıtlı taşınmaz üzerine konulan haczin kaldırılması istemi, dava değil icra memur işlemine yönelik şikâyet niteliğindedir. Tapu kaydının niteliği gözetildiğinde bu şikâyet 2004 sayılı Kanun md. 16 uyarınca süresizdir.

Ayrımı gözden kaçırmak, talebin esasa girilmeden usulden reddine yol açar. Buna karşılık taşınmaz haciz tarihinde borçlu adına kayıtlıysa ve gerçek malikliğin başkasında olduğu ileri sürülüyorsa, uyuşmazlık istihkak ya da tapu iptali ve tescil yoluna taşınır.

Uygulamada

Arsa sahibi tarafında en etkili önlem, hacizle uğraşmadan önce şerhi işletmektir. Kütükte arsa payı karşılığı inşaat şerhi varsa, sonradan konulan haciz ve ipotekler bu şerhe tabi olur.

Şerh yoksa dosya ispat üzerine kurulur. Bağımsız bölümlerin paylaşımı asıl sözleşmede net biçimde belirlenmemişse, sonradan düzenlenen adi yazılı ek sözleşmeye dayanarak üçüncü kişilerin hakkını bertaraf etmek mümkün olmaz. Kura ile belirleme kararlaştırılmışsa, kura tutanağının noterde düzenlenmesi ve arsa sahibinin çekilişe katıldığının kayda geçmesi gerekir.

Kararın ayrıntısı için Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven analizine, şerh türleri için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.