Borçlu Temerrüdünde Dönme ve İleriye Etkili Fesih

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmeden dönme, fesih ve tazminat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir sözleşme aksadığında alacaklının önünde tek bir yol yoktur. Aynen ifa, ifadan vazgeçip tazminat ve sözleşmeden dönme birbirini dışlayan üç ayrı yoldur. Seçim bir kez yapıldığında kural olarak geri alınamaz; dilekçedeki nitelendirme yanlış kurulduğunda talep esastan değil, hukuki niteliği yüzünden reddedilir. Borçlu temerrüdünde seçimlik hakların sınırı ile dönme ve fesih arasındaki ayrım, davanın sonucunu doğrudan belirler.

Temerrüdün Doğması

Temerrüt, muaccel bir borcun zamanında ifa edilmemesiyle kendiliğinden doğmaz. 6098 sayılı Kanun md. 117, muaccel borcun borçlusunun alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceğini belirtir. Borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte belirlenmişse ya da sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bildirimle belirlemişse, o günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüt doğar.

İhtarın biçimi serbesttir, ancak ispat yükü alacaklıdadır. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; elektronik yazışma ya da tutanak da kabul edilebilir, fakat tebliğ anının belirlenmesi güçleşir.

Temerrüdün ilk sonucu gecikme tazminatıdır. 6098 sayılı Kanun md. 118 uyarınca temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Kusursuzluk karinesi borçlu aleyhinedir; savunmayı kuran taraf borçludur.

Süre Verme ve Süre Verilmesi Gerekmeyen Haller

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde seçimlik hakların kullanılabilmesi, kural olarak ek süre verilmesine bağlıdır. 6098 sayılı Kanun md. 123, taraflardan biri temerrüde düştüğünde diğerinin borcun ifası için uygun bir süre verebileceğini ya da uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebileceğini düzenler.

Sürenin uzunluğu somut edime göre belirlenir. Bir inşaat işinde birkaç günlük süre uygun sayılmazken, para borcunda kısa süre yeterli görülebilir. Verilen süre uygun değilse, mahkeme süreyi uygun süreye çevirerek sonuç bağlar.

6098 sayılı Kanun md. 124 üç halde süre verilmesini gereksiz kılar. Birincisi, borçlunun içinde bulunduğu durumdan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılmasıdır. İkincisi, borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının alacaklı için yararsız kalmasıdır. Üçüncüsü, sözleşme gereğince ifanın belirli bir zamanda ya da belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine ifa isteminin düşeceğinin anlaşılmasıdır; kesin vadeli işlem budur.

Önemli: Kesin vade iddiası, sözleşmede tarihin yazılı olmasıyla kurulmaz. Tarafların o tarihte ifa edilmeyen edimi artık istemeyeceklerini kararlaştırmış olmaları aranır. Kesin vade kabul edilmezse süre verilmeden kullanılan dönme beyanı sonuç doğurmaz ve dava usulden değil, hakkın kullanılma koşulu gerçekleşmediği için reddedilir.

Üçlü Seçimlik Hak

Süre verilmiş ve sonuç alınamamışsa ya da süre verilmesi gerekmeyen bir hal varsa, alacaklının önündeki yollar 6098 sayılı Kanun md. 125'te toplanır.

Birinci yol aynen ifadır. Alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminatı birlikte isteyebilir. Sözleşme ayakta kalır; talep, edimin yerine getirilmesi ile gecikmeden doğan zararın giderilmesidir.

İkinci yol, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçmektir. Alacaklı bu vazgeçmeyi hemen bildirirse, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini ister. Sözleşme ayakta kalır, fakat asli edim yerini tazminata bırakır. İstenen zarar, sözleşme gereği gibi ifa edilseydi alacaklının bulunacağı durum ile mevcut durum arasındaki farktır; doktrinde olumlu ya da müspet zarar denir.

Üçüncü yol sözleşmeden dönmedir. Aynı maddenin son fıkrası uyarınca dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve önceden ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. Bu kalem kural olarak olumsuz ya da menfi zarardır.

İkinci ve üçüncü yolun ortak koşulu, vazgeçme iradesinin gecikmeksizin bildirilmesidir. Bildirim yapılmadan geçen süre içinde alacaklı ifayı beklemiş sayılır ve talebi aynen ifaya döner. İki zarar kalemi arasındaki ayrım için olumlu ve olumsuz zarar arasındaki fark sayfası ölçütleri gösterir.

Dönmenin Geriye Etkisi ve İade

Dönme, sözleşmeyi geçmişe etkili biçimde tasfiye eder. Henüz ifa edilmemiş edimler düşer, ifa edilmiş edimler iade edilir. Para verilmişse geri istenir, taşınmaz devredilmişse tapu iptali ve tescil istenir.

İade ilişkisinin hukuki temeli tartışmalıdır. Bir görüş sebepsiz zenginleşmeyi, diğer görüş dönmeden doğan yeni bir borç ilişkisini esas alır. Ayrım pratikte zamanaşımı ve ispat bakımından sonuç doğurur; talebi kuran taraf, dayandığı temeli dilekçede açıkça göstermelidir.

İadenin sınırı üçüncü kişilerdir. Devredilen taşınmaz bu arada elden çıkmışsa, 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Bu durumda aynen iade yerine tazminat gündeme gelir. Dengenin karar bazında görünümü kat karşılığı inşaatta geriye etkili fesih ve tapuya güven analizinde çözümlenir.

Sürekli Edimli Sözleşmelerde İleriye Etkili Fesih

Geriye etkili tasfiye her sözleşmede uygulanabilir değildir. Ani edimli sözleşmede edim tek anda yerine getirilir ve iade mümkündür. Sürekli edimli sözleşmede ise edim zamana yayılır; kira, hizmet, ortaklık ilişkilerinde geçmişte sağlanan yarar geri verilemez. Kiracının oturduğu süreyi, işçinin harcadığı emeği iade etmek eşyanın doğasına aykırıdır.

Bu nedenle sürekli edimli sözleşmelerde bozucu beyan ileriye etkili sonuç doğurur. Sözleşme fesih anına kadar ayakta kalır, o ana kadar doğmuş hak ve borçlar yerinde durur, yalnızca ileriye dönük yükümlülükler ortadan kalkar. Tasfiye, iade üzerinden değil, fesih anındaki denkleştirme üzerinden yapılır.

Ayrımın pratik karşılığı hesaptadır. Geriye etkili fesihte ölçü, verilenlerin tam iadesidir. İleriye etkili fesihte ölçü, fesih anına kadar gerçekleşen ifa oranıdır. İki kavramın karşılaştırması için kat karşılığı sözleşmeden dönme ile fesih farkı sayfasına bakılabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İleriye Etkili Fesih

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satışı ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir yapıdır. Eser sözleşmesi ani edimli sayılsa da, inşaat ileri seviyeye ulaştığında geriye etkili tasfiye ekonomik olarak savunulamaz sonuçlar doğurur: yüklenicinin meydana getirdiği yapı arsa sahibine karşılıksız kalır, arsa payları tümüyle geri döner. Yargıtay uygulaması bu nedenle ileri seviyedeki inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili feshini benimser. Sözleşmenin niteliği ve fesih rejimi kat karşılığı inşaat sözleşmesi: hukuki nitelik ve fesih makalesinde açılır.

İleriye etkili feshin eşiği uzun süre tartışıldı. Uygulamada bir dönem, yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın belirli bir seviyeye, yüzde doksan ve üzerine getirilmiş olmasının arandığı görüldü. Bu yaklaşımın izlerine, kapatılan 23. Hukuk Dairesinin 23.10.2013 tarihli, E. 2013/1957 K. 2013/6454 sayılı kararına uzanan yargılama geçmişlerinde rastlanır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2026 tarihli, E. 2026/1435 K. 2026/1783 sayılı kararında benimsenen yaklaşım bu eşiği ölçüt olmaktan çıkarır. Karara göre ileriye etkili fesihte edimin önemli ölçüde ifası koşulu bulunmaz; taraflar serbest iradeleriyle sözleşmeyi her zaman ileriye etkili olarak feshedebilir. Fesih yönünde birleşen iradeler feshi geçerli kılar.

Kararın ikinci yönü tasfiyeye ilişkindir. Fesih geçerli olsa da yüklenici, gerçekleşen ifa oranını aşan bir tapu payı isteyemez. Sözleşme yüzde 85 oranında ifa edilmişse, yüklenici bu oranın karşılığı olmayan bağımsız bölümlerin tapusunu talep edemez. Kararın ayrıntılı çözümlemesi ileriye etkili fesihte ifa oranı ve tapu talebi analizinde yer alır.

Önemli: İleriye etkili fesihte belirleyici olan iki soru birbirinden ayrılmalıdır. Birincisi feshin geçerli olup olmadığı, ikincisi fesih sonrası tasfiyenin hangi orana göre yapılacağıdır. Fesih geçerli sayıldığı halde ifa oranının altında kalan tapu talebi reddedilir; bu, feshin geçersizliğinden değil, tasfiye hesabından doğar.

Stratejik Not

Alacaklı tarafında en sık yapılan hata, seçimlik hakkın dilekçede net kurulmamasıdır. Aynen ifa ile dönme talebi terditli biçimde sıralanırken vazgeçme bildiriminin ne zaman yapıldığı gösterilmezse, mahkeme talebi aynen ifa olarak nitelendirir ve tazminat kalemleri düşer. Vazgeçme iradesi, süre bitiminin hemen ardından yazılı olarak bildirilmelidir.

İkinci hata, dönme ile feshin birbirinin yerine kullanılmasıdır. İnşaatın fiili seviyesi tespit edilmeden ileri sürülen geriye etkili fesih talebi, ileri seviyedeki yapılarda reddedilme riski taşır. Dava öncesinde delil tespiti yaptırılarak ifa oranının belirlenmesi, talebin doğru kurgulanmasını sağlar.

Yüklenici tarafında ise fesih iradesinin karşılıklı olduğunun belgelenmesi önem taşır. Taraf iradelerinin fesih yönünde birleştiği yazışma, tutanak ya da protokol, ifa oranı ne olursa olsun feshin geçerliliğini destekler. Buna karşılık ifa oranını aşan tapu talebi, fesih geçerli olsa bile karşılık bulmaz; talep, tamamlanan imalatın bedeline yönlendirilmelidir.

Gecikmeye bağlı kalemlerin ayrı ayrı kurulması da gerekir. Gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş ve ayıplı iş bedeli farklı temellere dayanır; ayrımın ayrıntısı yüklenici temerrüdünde gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik iş bedeli makalesinde çözümlenir.¹

İlgili içerikler için bkz. İleriye Etkili Fesihte İfa Oranı ve Tapu Talebi, Borçlu Temerrüdünde Alacaklının Seçimlik Hakları, Dönmenin Geriye Etkisi ve İade, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 112, md. 117, md. 118, md. 123, md. 124 ve md. 125; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 1023. ↩

Borçlu Temerrüdünde Dönme ve İleriye Etkili Fesih