Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, yüklenici temerrüdü, gecikme tazminatı ve ayıplı iş uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir inşaat sözleşmesi bozulduğunda arsa sahibinin elinde tek bir talep yoktur. Gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve ayıplı iş bedeli farklı hukuki temellere, farklı ispat yüklerine ve farklı muacceliyet anlarına dayanır. Dört kalem birbirine karıştırıldığında dava ya kısmen reddedilir ya da zamanaşımına takılır. Bu ayrımların nereden doğduğu ve pratikte nasıl kurulduğu, davanın sonucunu doğrudan belirler.

Temerrüdün Doğması ve İhtar Meselesi

Yüklenicinin asıl borcu, kararlaştırılan yapıyı zamanında meydana getirip teslim etmektir. Teslim tarihi sözleşmede kesin bir güne bağlanmışsa, o günün geçmesiyle yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer ve ayrıca ihtara gerek kalmaz. Süre belirsizse ya da teslim yapı kullanma izni alınması koşuluna bağlanmışsa, temerrüt için arsa sahibinin ihtar çekmesi gerekir.

6098 sayılı Kanun md. 473, arsa sahibine bunun ötesinde bir imkân tanır. Yüklenici işe zamanında başlamaz, sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirir ya da bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, yapım sırasında eserin ayıplı meydana getirileceği görülüyorsa, uygun süre verilerek aykırılığın giderilmesinin, aksi hâlde onarımın hasar ve masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptırılacağının ihtar edilebileceğini düzenler.

Temerrüt kurulduktan sonra 6098 sayılı Kanun md. 125 devreye girer. Alacaklı, borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminatı birlikte isteyebilir; ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirirse ifa etmemeden doğan zararı ister ya da sözleşmeden döner. Bu seçim geri alınamaz; bu nedenle dava dilekçesindeki nitelendirme baştan doğru kurulmalıdır.

Gecikme Tazminatı

Gecikme tazminatı, teslimin geciktiği dönemde arsa sahibinin uğradığı zararı karşılar. Kat karşılığı inşaatta bu zararın çekirdeği kira kaybıdır: arsa sahibi, kendisine düşen bağımsız bölümleri kullanamamış ya da kiraya verememiştir.

Hesap ölçütü kural olarak emsal kira değeridir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 09.10.2025 tarihli ve 2024/3160 E., 2025/3341 K. sayılı kararında, sözleşmede gecikilen her ay için daire başına rayiç bedel üzerinden kira ödeneceği kararlaştırıldığından tazminat bu ölçüte göre hesaplanmıştır. Aynı Dairenin 08.04.2026 tarihli ve 2025/2080 E., 2026/1318 K. sayılı kararında da arsa sahibinin gecikme nedeniyle rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebileceği kabul edilmiştir.

Kusur boyutunda ispat yükü yüklenicidedir. 6098 sayılı Kanun md. 118, temerrüde düşen borçlunun kusursuzluğunu ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu belirtir. Yüklenicinin alt yüklenicisinin işi bırakmasına dayanan savunması ise kabul görmez; anılan 2024/3160 esas sayılı kararda, basiretli bir tacir gibi davranması gereken yüklenicinin bu hususu inşaat süresinin uzamasında haklı sebep olarak arsa sahibine karşı ileri süremeyeceği benimsenmiştir. Dayanak, 6102 sayılı Kanun md. 18 ile tacire yüklenen basiretli davranma yükümlülüğüdür.

Cezai Şart

Cezai şart, gecikme tazminatının ispat yükünü baştan kaldırır. 6098 sayılı Kanun md. 179 uyarınca sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Bu ikinci fıkra, gecikmeye bağlanan cezanın ifaya eklenen türden olduğunu gösterir. Arsa sahibi hem daireleri hem gecikme cezasını ister. Buna karşılık 6098 sayılı Kanun md. 180, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ifası gerektiğini; zarar ceza tutarını aşıyorsa alacaklının, borçlunun kusurunu ispat etmedikçe aşan kısmı isteyemeyeceğini düzenler.

Cezanın miktarı 6098 sayılı Kanun md. 182 uyarınca serbestçe belirlenir; ancak hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. İndirim yetkisi borçlunun talebine bağlı değildir.

Önemli: Sözleşmedeki gecikme hükmünün cezai şart mı gecikme tazminatı mı olduğu, talebin kaderini belirler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2026 tarihli ve 2025/2335 E., 2026/1641 K. sayılı kararında, günlük döviz cinsinden belirlenen gecikme bedeli sözleşmede cezai şart başlığıyla düzenlenmiş olmasına rağmen gecikme tazminatı niteliğinde kabul edilmiştir. Başlık değil, hükmün işlevi esas alınır.

Aynı kararın ikinci dersi kefalet yönündedir. Günlük olarak belirlenen ancak toplamda ne kadar sorumluluk doğuracağı belirsiz bırakılan ceza düzenlemesi, kefilin üstleneceği sorumluluğun kapsamını belirli hâle getirmediğinden kefalet yönünden geçerlilik şartını karşılamaz. Yüklenici ortağının ya da yöneticisinin müteselsil kefil yapıldığı sözleşmelerde azami sorumluluk tutarı mutlaka rakamla yazılmalıdır.

Eksik İş ile Ayıplı İş Ayrımı

Eksik iş, sözleşme ya da projede öngörüldüğü hâlde hiç yapılmamış imalattır: yapılmayan peyzaj, takılmayan asansör, döşenmeyen ortak alan kaplaması gibi. Ayıplı iş ise yapılmış ancak sözleşmeye, projeye veya tekniğine aykırı biçimde yapılmış imalattır.

Ayrımın pratik sonucu ihbar külfetindedir. 6098 sayılı Kanun md. 474, iş sahibinin eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorunda olduğunu düzenler. 6098 sayılı Kanun md. 477 uyarınca gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır; sonradan ortaya çıkan ayıp ise gecikmeksizin bildirilmelidir. Eksik işte ise ortada bildirilecek bir kusur değil, hiç yapılmamış bir edim vardır; talep doğrudan sözleşmeye aykırılığa dayanır ve ihbar külfeti aynı katılıkta işlemez.

Ayıplı işte iş sahibinin seçimlik hakları 6098 sayılı Kanun md. 475'te sayılır: ayıp kabule zorlanamayacak ölçüde ağırsa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafı yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Aynı maddenin son fıkrası, eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının kullanılamayacağını belirtir; kat karşılığı inşaatta dönme yolunu fiilen kapatan hüküm budur.

Uygulamada eksik ve ayıplı iş bedeli, bilirkişi tarafından nefaset bedeli olarak hesaplanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2025 tarihli ve 2024/3122 E., 2025/3860 K. sayılı kararında, daire içi imalat eksiklikleri ile ortak alandaki asansörün sözleşmede kararlaştırılan ölçü ve kalitede yapılmaması ayrı ayrı hesaplanmış ve daire başına düşen toplam nefaset bedeli hükme esas alınmıştır. Aynı kararda, teslim tarihinden kısa süre sonra ihtarname çekilmesi ve mahkeme aracılığıyla keşifli tespit yaptırılması ayıp ihbarı bakımından yeterli görülmüştür.

Muacceliyet ve Zamanaşımı

Talep hangi anda istenebilir hâle geldiği, zamanaşımının başlangıcını belirler. Anılan 2024/3122 esas sayılı kararda, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tesliminin yapı kullanma izin belgesi alınması koşuluna bağlandığı hâllerde eksik işler sebebiyle uğranılan zararın tazmini talebinin, iznin alınmasıyla muaccel hâle geleceği kabul edilmiştir. Zamanaşımı da bu tarihten işlemeye başlar.

Süre bakımından 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ayıba dayalı davalar bakımından ise 6098 sayılı Kanun md. 478 özel bir süre öngörür: taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl.

Kısmi dava ve ıslah ilişkisi ayrı bir tuzaktır. Anılan kararda, kısmi dava açılması hâlinde zamanaşımının yalnızca dava edilen kısım için kesileceği, ıslahla artırılan miktar bakımından sürenin ıslah tarihine göre hesaplanacağı belirtilmiş ve süresi geçen kısım reddedilmiştir. Karara muhalefet şerhi yazılmış olması, bu noktanın tartışmalı olduğunu gösterir; dava stratejisi kurulurken riskin baştan bertaraf edilmesi yerinde olur.

Uygulamada

Arsa sahibi tarafında en sık yapılan hata, dört talebin tek bir kalem gibi ileri sürülmesidir. Dilekçede gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve ayıplı iş bedeli ayrı ayrı gösterilmeli; her biri için dayanak madde, hesap yöntemi ve muacceliyet tarihi belirtilmelidir. Aksi hâlde bilirkişi raporu denetime elverişsiz kalır ve karar bozulur.

İkinci hata, teslimin belgelenmemesidir. Teslim tutanağı düzenlenmediğinde hesap dava tarihine kadar yürütülür; buna karşılık yüklenici fiili kullanım, abonelik ve kira kayıtlarıyla erken teslim iddiasını ileri sürer. Arsa sahibi, teslim aldığı bağımsız bölümleri çekince kaydıyla teslim almalı ve eksik ile kusurları tutanağa yazdırmalıdır.

Üçüncü hata, süre uzatımına ilişkin ek protokollerin adi yazılı düzenlenmesidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 27.04.2026 tarihli ve 2025/2181 E., 2026/1717 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını ağırlaştıran adi yazılı ek sözleşmenin şekil yönünden geçersiz olduğu ve tarafları bağlamayacağı belirtilmiştir. Asıl sözleşme resmî şekilde yapıldıysa, ek protokol de aynı şekle uyularak düzenlenmelidir.

Yüklenici tarafında ise savunmanın merkezine piyasa koşulları ya da alt yüklenici konulmamalıdır. Sonuç veren savunma, gecikmenin arsa sahibinden kaynaklandığını gösteren belgelerdir: arsanın kiracılı ya da hacizli teslimi, arsa sahibi talebiyle yapılan proje değişiklikleri, tapu ya da ipotek kaynaklı engeller. Ayrıca 6098 sayılı Kanun md. 476 uyarınca ayıp, yüklenicinin açık ihtarına karşın iş sahibinin talimatından doğmuşsa iş sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamaz; talimat yazışmalarının saklanması yüklenici için güçlü bir korumadır.

Sürecin bütünü için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih makalesine, gecikme hesabının ayrıntısı için Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır sorusuna bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli