Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?

Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Eksik imalat, ayıplı iş ve müteahhit sorumluluğu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Eksik iş, sözleşme ya da projede öngörüldüğü hâlde hiç yapılmamış imalattır. Ayıplı iş ise yapılmış, ancak sözleşmeye, projeye veya tekniğine aykırı biçimde yapılmış imalattır. Ayrım üç sonuç doğurur. Ayıplı işte 6098 sayılı Kanun md. 474 ve md. 477 uyarınca muayene ve ihbar külfeti işler; eksik işte talep doğrudan sözleşmeye aykırılığa dayanır. Ayıplı işte 6098 sayılı Kanun md. 475'teki seçimlik haklar kullanılır; eksik işte tamamlama maliyeti istenir. Hesapta ise ayıplı işte değer azalması, eksik işte imalat bedeli esas alınır.

---

Sınırın Belirlenmesi

Ölçüt basittir: imalat hiç yapılmamışsa eksik iş, yapılmış ama taahhüde uymuyorsa ayıplı iştir. Takılmayan asansör eksik iş, takılmış ancak sözleşmede kararlaştırılan kapasitenin altında kalan asansör ayıplı iştir. Yapılmayan cephe kaplaması eksik iş, yapılmış ancak yanlış malzemeyle uygulanan kaplama ayıplı iştir.

Sınır her zaman keskin değildir. Kısmen yapılmış imalatlarda uygulama, işin kullanılabilir olup olmadığına bakar; kullanıma elverişli ancak niteliksiz imalat ayıp, kullanıma elverişsiz yarım imalat eksiklik olarak değerlendirilir.

---

İhbar Külfeti Bakımından Fark

Ayıplı işte iş sahibi, 6098 sayılı Kanun md. 474 uyarınca eseri teslimden sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır. 6098 sayılı Kanun md. 477 uyarınca bu külfeti ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır.

Eksik işte ise bildirilecek bir kusur yerine, hiç ifa edilmemiş bir edim vardır. Talep, borcun gereği gibi ifa edilmemesine dayandığından ayıp ihbarı rejimi aynı katılıkta uygulanmaz. Bununla birlikte eksikliğin de yazılı biçimde bildirilmesi, temerrüdün kurulması ve tamamlama masrafının istenebilmesi bakımından yerinde olur.

Önemli: Uygulamada iki kalem birlikte doğar ve tek talep hâline getirilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2025 tarihli ve 2024/3122 E., 2025/3860 K. sayılı kararında bilirkişi, daire içi eksik ve ayıplı imalatlar ile ortak alandaki asansör kalemini ayrı ayrı hesaplamış; mahkeme bu kalemleri toplayarak hüküm kurmuştur. Dava dilekçesinde ayrımın açıkça yapılması, raporun denetime elverişli olmasını sağlar.

---

Seçimlik Haklar Bakımından Fark

Ayıplı işte 6098 sayılı Kanun md. 475 uyarınca iş sahibi üç yoldan birini seçer: ayıp kabule zorlanamayacak ölçüde ağırsa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafı yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Aynı maddenin son fıkrası, eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının kullanılamayacağını belirtir.

Eksik işte ise seçim yoktur; iş sahibi ya imalatın tamamlanmasını ya da tamamlama maliyetini ister. Yükleniciye uygun süre verildikten sonra 6098 sayılı Kanun md. 473 çerçevesinde işin üçüncü kişiye yaptırılması ve masrafın talep edilmesi de mümkündür.

---

Zamanaşımı Bakımından Fark

Ayıba dayalı davalarda 6098 sayılı Kanun md. 478 uygulanır: taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl. Eksik iş bedeli ise eser sözleşmesinden doğan genel bir alacak olduğundan 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; yüklenicinin ağır kusuru hâli bu kuralın dışındadır.

Uygulamada

En sık yapılan hata, tüm kusurları ayıp başlığı altında toplayıp ihbar tartışmasına açık hâle getirmektir. Yüklenici, süresinde ihbar edilmediğini savunarak eksik imalat taleplerini de birlikte savuşturmaya çalışır. Talebin eksik iş yönünün ayrıştırılması bu savunmayı zayıflatır.

İkinci hata, hesabın hangi kaleme ait olduğunun raporda gösterilmemesidir. Bilirkişiden eksik iş bedeli ile ayıp nedeniyle değer azalmasının ayrı ayrı ve gerekçeli biçimde belirlenmesi istenmelidir.

Hesap yöntemi için Eksik İş Bedeli Nasıl Hesaplanır sorusuna, ihbar süresi için Ayıp İhbarı Ne Kadar Sürede Yapılmalıdır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli, Eser Sözleşmesinde Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Hakları.