Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, yüklenici temerrüdü, gecikme tazminatı ve ayıplı iş uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat karşılığı inşaatta en sık görülen uyuşmazlık, dairelerin sözleşmede yazan tarihte teslim edilmemesidir. Arsa sahibi bu durumda ne isteyebilir, tazminat hangi ölçüte göre hesaplanır ve yüklenicinin "alt yüklenici işi bıraktı" savunması dinlenir mi? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.10.2025 tarihli ve 2024/3160 E., 2025/3341 K. sayılı kararıyla bu üç soruya birden yanıt verdi.

Uyuşmazlığın Konusu

Arsa sahibi ile yüklenici kooperatif arasında noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış; inşaattan yirmi dört dairenin, ruhsat tarihinden itibaren kırk sekiz ay içinde tamamlanarak arsa sahibine teslim edilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ayrıca, gecikilen her ay için daire başına rayiç kira bedeli ödeneceği yazılıdır.

Yüklenici yapı ruhsatını almış, ancak daireleri teslim etmemiştir. Dava tarihinde yapı kaba inşaat halindedir. Arsa sahibinin mirasçıları, teslim tarihinden dava tarihine kadar yirmi dört daire için hesaplanacak gecikme tazminatını istemiştir. Yüklenici, inşaatı tamamlamak üzere anlaştığı alt yüklenici şirketin edimini yerine getirmediğini ve işi yarım bıraktığını savunarak gecikmeden sorumlu tutulamayacağını ileri sürmüştür.

Gecikme Tazminatının Hukuki Temeli

Daire, uyuşmazlığı 6098 sayılı Kanun md. 125 üzerine oturttu. Kararın gerekçesinde nitelendirme açıktır:

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl davada arsa sahipleri TBK'nın 125. maddesi kapsamında gecikme tazminatı, karşı davada yüklenici sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat istemektedir.

Bu nitelendirmenin pratik sonucu şudur. 6098 sayılı Kanun md. 125 uyarınca temerrüde düşen borçlu verilen sürede borcunu ifa etmemişse alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutup daireleri istemeye devam ederken gecikme karşılığını da talep edebilir. İki talep birbirini dışlamaz. Alacaklı ancak ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirirse müspet zarara ya da sözleşmeden dönmeye yönelebilir.

Gecikme tazminatının kusura bağlı olduğu da unutulmamalıdır. 6098 sayılı Kanun md. 118, temerrüde düşen borçlunun temerrütte kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu düzenler. İspat yükü yüklenicidedir.

Rayiç Kira Bedeli Ölçütü

Kararda hükme esas alınan hesap yöntemi, sözleşmeden çıkarılmıştır. Taraflar gecikilen her ay için daire başına rayiç bedel üzerinden kira ödeneceğini kararlaştırdığından, tazminat bu ölçüte göre hesaplanmıştır. Aynı ölçüt, Dairenin 08.04.2026 tarihli ve 2025/2080 E., 2026/1318 K. sayılı kararında da uygulanmış; arsa sahibinin gecikme nedeniyle rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebileceği kabul edilmiştir.

Sözleşmede böyle bir ölçüt yoksa gecikme tazminatı yine kira esasından hareketle belirlenir; çünkü arsa sahibinin somut zararı, teslim alamadığı bağımsız bölümü kullanamamak veya kiraya verememektir. Bilirkişi, gecikme dönemi boyunca her bağımsız bölümün emsal kira değerini yıl yıl saptar ve toplam üzerinden hesap yapar.

Önemli: Gecikme tazminatı ile cezai şart aynı şey değildir. Cezai şart 6098 sayılı Kanun md. 179 uyarınca zarar ispatı olmadan istenir; gecikme tazminatında ise zararın varlığı ve miktarı ortaya konur. Sözleşmede kira esaslı bir gecikme bedeli varsa, bu hüküm çoğu kez ikisinin arasında durur ve Yargıtay uygulamasında gecikme tazminatı niteliğinde kabul edilir.

Alt Yüklenicinin İşi Bırakması Savunması

Kararın en öğretici yönü, yüklenicinin savunmasının reddediliş biçimidir. Daire, ilk derece mahkemesinin şu gerekçesini benimseyerek hükmü onamıştır:

Davalı kooperatif tarafından inşaatın sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlanıp teslim edilmediği, davalı tarafça alt yüklenicinin işi tamamlamadan terk etmesi nedeniyle inşaat süresinin uzadığı iddia edilmiş ise de basiretli bir tacir olarak davranması gereken davalı yüklenicinin bu hususu inşaat süresinin uzamasında haklı sebep olarak davacılara karşı ileri süremeyeceği.

Ölçüt, 6102 sayılı Kanun md. 18 ile tacire yüklenen basiretli davranma yükümlülüğüdür. Yüklenici, işi kime yaptıracağını ve finansmanı nasıl sağlayacağını kendi riski içinde planlar. Alt yüklenicinin sözleşmeyi ihlal etmesi, yüklenici ile alt yüklenici arasındaki iç ilişkiye aittir; arsa sahibi bu ilişkinin tarafı değildir. Yüklenici alt yükleniciye rücu edebilir, ancak arsa sahibine karşı temerrüdünü bu sebeple mazur gösteremez.

Aynı mantık, uygulamada sıkça duyulan diğer savunmalar için de geçerlidir. Malzeme fiyatlarındaki artış, işçi bulunamaması, banka kredisinin kesilmesi ya da alt yüklenicinin iflası, kural olarak yükleniciyi temerrütten kurtarmaz. Kurtaran savunma, gecikmenin arsa sahibinin kendi davranışından doğduğunu gösterebilmektir: arsanın geç veya kiracılı teslimi, projede arsa sahibi talebiyle yapılan değişiklikler, imar kaynaklı ve taraflarca öngörülemeyen engeller gibi.

Zamanaşımı ve Talep Artırımı

Karar, gecikme tazminatının süreye tabi olduğunu da hatırlatır. Somut olayda arsa sahibi tarafı, ıslah dilekçesinde belirli bir tarihten önceki döneme ilişkin hakkını saklı tutarak yalnızca sonraki dönem için hesaplanan miktarı talep etmiş ve harcını bu tutar üzerinden yatırmıştır.

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar, 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; yalnızca yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde genel süre uygulanır. Gecikme tazminatı dönemsel biçimde işlediğinden, geçmişe dönük talepte hangi ayların süre içinde kaldığı ayrıca hesaplanır. Dairenin 13.11.2025 tarihli ve 2024/3122 E., 2025/3860 K. sayılı kararında da, kısmi davada ıslahla artırılan kısım bakımından zamanaşımının ıslah tarihine göre değerlendirileceği kabul edilmiştir.

Uygulamada

Arsa sahibi bakımından dosya üç noktada kurulur. Birincisi teslim tarihinin tereddütsüz saptanmasıdır: ruhsat tarihi, sözleşmedeki süre ve teslimin yapı kullanma izni koşuluna bağlanıp bağlanmadığı belgelenmelidir. İkincisi gecikme döneminin belgelenmesidir; teslim tutanağı yoksa uygulamada hesap dava tarihine kadar yapılır, bu nedenle fiili kullanım ve abonelik kayıtları önem kazanır. Üçüncüsü emsal kira değerinin dönem dönem tespitidir; tek bir güncel rakam üzerinden geriye dönük hesap denetime elverişli sayılmaz.

Yüklenici bakımından ise savunmanın alt yüklenici ya da piyasa koşulları üzerine kurulması sonuç vermez. Etkili savunma, gecikmenin arsa sahibinden kaynaklandığını ya da tarafların süreyi geçerli biçimde uzattığını gösteren belgelerdir. Süre uzatımına ilişkin ek protokoller, asıl sözleşme resmî şekilde yapıldığı için aynı şekle uyularak düzenlenmelidir; Dairenin 27.04.2026 tarihli ve 2025/2181 E., 2026/1717 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını ağırlaştıran adi yazılı ek sözleşmenin tarafları bağlamayacağı belirtilmiştir.

Talebin bütünü için Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli makalesine, hesap yöntemi için Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır sorusuna bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması