Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaatta gecikme, temerrüt ve tazminat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Gecikme tazminatı, arsa sahibine düşen her bağımsız bölümün gecikme süresi boyunca elde edilebilecek emsal kira değeri üzerinden hesaplanır. Hesap tek bir güncel rakamla değil, teslim tarihinden itibaren yıl yıl belirlenen kira değerleri toplanarak yapılır. Sözleşmede gecikilen her ay için daire başına rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa bu ölçüt esas alınır. Dayanak 6098 sayılı Kanun md. 125 olup, arsa sahibi gecikme tazminatını dairelerin teslimiyle birlikte isteyebilir.

---

Hesabın Üç Değişkeni

Gecikme tazminatı üç veriye dayanır: teslim borcunun doğduğu tarih, gecikmenin sona erdiği tarih ve her bağımsız bölümün bu dönemdeki emsal kira değeri.

Teslim tarihi sözleşmeden çıkarılır. Süre çoğu kez ruhsat tarihinden başlatılır ve teslim, yapı kullanma izni alınması koşuluna bağlanır. Bu koşul varsa iskân alınmadıkça teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Gecikmenin sona erdiği tarih ise fiili teslim tarihidir; teslim tutanağı yoksa uygulamada hesap dava tarihine kadar yürütülür.

---

Emsal Kira Değeri Nasıl Belirlenir

Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki bağımsız bölümlerin kira değerlerini inceler ve gecikme dönemini kapsayan her yıl için ayrı bir rakam belirler. Dönemsel hesap zorunludur; on yıllık bir gecikmede bugünkü kira değerinin geriye dönük uygulanması denetime elverişli sayılmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 08.04.2026 tarihli ve 2025/2080 E., 2026/1318 K. sayılı kararında, arsa sahibinin gecikme nedeniyle rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebileceği kabul edilmiş ve teslim tutanağı bulunmadığından hesap dava tarihine kadar yapılmıştır.

Önemli: Sözleşmede gecikilen her ay için daire başına rayiç kira ödeneceği yazıyorsa, bu hüküm zararın ispatını kolaylaştırır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 09.10.2025 tarihli ve 2024/3160 E., 2025/3341 K. sayılı kararında tazminat doğrudan bu ölçüte göre hesaplanmıştır. Sözleşme hükmü yoksa da kira esası korunur, ancak zararın varlığı ve miktarı ayrıca ortaya konur.

---

Kusur ve İspat Yükü

6098 sayılı Kanun md. 118 uyarınca temerrüde düşen borçlu, temerrütte kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İspat yükü yüklenicidedir. Yüklenicinin alt yüklenicisinin işi bırakması, malzeme fiyatlarındaki artış veya finansman sıkıntısı kural olarak kabul edilmez; anılan 2024/3160 esas sayılı kararda, basiretli bir tacir gibi davranması gereken yüklenicinin alt yüklenicinin işi terk etmesini haklı sebep olarak arsa sahibine karşı ileri süremeyeceği benimsenmiştir.

Yüklenicinin sonuç alabildiği savunma, gecikmenin arsa sahibinden doğduğunu gösteren belgelerdir: arsanın kiracılı ya da hacizli teslimi, arsa sahibi talebiyle yapılan proje değişiklikleri gibi.

---

Faiz ve Zamanaşımı

Gecikme tazminatına, temerrüt tarihinden itibaren faiz yürütülür. Talep artırımı yapılacaksa faizin hangi tarihten işleyeceği dava türüne göre değişir; belirsiz alacak ve kısmi dava ayrımı bu noktada belirleyicidir.

Süre bakımından 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar, yüklenicinin ağır kusuru hâli dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir. Gecikme tazminatı dönemsel işlediğinden, geçmişe dönük talepte hangi ayların süre içinde kaldığı ayrı hesaplanır.

Uygulamada

En sık yapılan hata, tüm gecikme dönemi için tek bir kira rakamı üzerinden hesap yaptırmaktır; böyle bir rapor bozma sebebi olur. İkinci hata, teslimi belgelememektir. Arsa sahibi bağımsız bölümleri çekince kaydıyla teslim almalı, tutanağa eksik ve kusurları yazdırmalıdır.

Geç teslim karşısındaki seçeneklerin bütünü için Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenici Geç Teslim Ederse Ne Yapılır sorusuna, cezai şartla ilişki için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Geçerli midir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması, Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli.