İskân Alınmamış Daire Teslim Alınmak Zorunda mı?

İskân Alınmamış Daire Teslim Alınmak Zorunda mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Teslim, iskân ve gecikme tazminatı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025 tarihli, E. 2024/170, K. 2025/744 sayılı kararında; kural olarak arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamayacağını ve teslim almaktan kaçınabileceklerini benimsemiştir. Kaçınma, alacaklı temerrüdü sonucu doğurmaz; yüklenicinin edimi henüz tamamlanmamıştır.

---

Kaçınma Hakkının Dayanağı

Yüklenicinin borcu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki yapıyı imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp teslim etmektir. İmar uygunluğunun tek resmî kanıtı yapı kullanma izin belgesidir; 3194 sayılı Kanun md. 30 bu belgeyi kullanımın ön şartı olarak düzenler.

Belge yoksa yapı hukuken kullanılabilir değildir. 3194 sayılı Kanun md. 31, kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceğini öngörür. Abonesi kurulamayan bir bağımsız bölümü teslim almak, arsa sahibinden beklenmez.

---

Kuralın İstisnası: Fiilen Kullanma, Kiraya Verme, Satma

Kural mutlak değildir. Aynı kararda Hukuk Genel Kurulu; iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü kişilere satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilî teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanacağını kabul etmiştir.

Mantık açıktır: taşınmazdan ekonomik yarar sağlamaya başlayan malik, aynı dönem için gecikme tazminatı da isteyemez. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli, E. 2018/(15)6-453, K. 2021/1702 sayılı kararında da benimsenmiştir.

Önemli: Anahtarı almak, dairede tadilat yaptırmak veya kısa süreli kullanmak, dosyada fiilî teslim karinesi olarak değerlendirilebilir. Teslim tutanağına iskânın alınmadığına ve tüm hakların saklı tutulduğuna ilişkin kayıt düşülmesi, bu riskin karşısındaki tek pratik önlemdir.

---

İspat Külfeti Kimdedir

Fiilî teslimi, kiraya vermeyi veya satışı iddia eden yüklenicidir. Hukuk Genel Kurulu ispat külfetini açıkça iddia sahibi yükleniciye yüklemiştir.

Bu dağılım uygulamada belirleyicidir. Yüklenici soyut biçimde "daireler kullanılıyordu" savunmasıyla yetinemez; abonelik kayıtları, kira sözleşmeleri, tapu devirleri veya adres beyanları gibi somut delil sunmak zorundadır. Delil sunulamazsa gecikme tazminatı iskân tarihine kadar işlemeye devam eder.

---

Sözleşmede Teslim İskâna Bağlanmışsa

Sözleşme teslimi oturma iznine bağlamışsa ve daha önce fiilî teslim gerçekleşmemişse, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Hukuk Genel Kurulu bu sonucu, yapı kullanma izin belgesinin ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtı sayılmasına ve binanın tamamlandığını göstermesine dayandırmıştır.

Belgenin bu ispat işlevi, taraflar arasındaki tartışmayı sadeleştirir: teslim tarihi artık tanık beyanına değil, idari bir belgenin tarihine bağlanır.

---

Stratejik Not

Arsa sahibi bakımından iki yol ayrımı vardır. İskân yalnızca ihmal nedeniyle alınmamışsa, teslimden kaçınmak ve gecikme tazminatı talep etmek yerinde olur; gerekirse nama ifa izniyle eksik işler tamamlatılır. Yapı, çekme mesafesine veya onaylı projeye aykırılık gibi giderilemez bir kusur taşıyorsa tartışma fesih alanına kayar.

Yüklenici bakımından ise savunmanın ağırlık merkezi ispattır. Fiilî teslim iddiası, kira geliri veya üçüncü kişiye satış belgelenmeden ileri sürüldüğünde sonuç doğurmaz. Bu nedenle teslim aşamasında tutanak düzenlemek, yüklenici için de arsa sahibi kadar önemlidir.¹

Teslimin geçerliliği tartışması için İskân Alınmadan Yapılan Teslim Geçerli Teslim Sayılır mı sorusu ayrı bir açıdan bakar.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır, İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Halinde Haklar Nelerdir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30 ve md. 31; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 97 ve md. 125. ↩