İskânsız Yapıda Fiilî Teslim Gecikme Tazminatını Sona Erdirir

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaatta teslim, yapı kullanma izni ve gecikme tazminatı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

İskân alınmadan daire teslim edilmişse gecikme tazminatı hangi tarihte durur? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025 tarihli ve 2024/170 E., 2025/744 K. sayılı kararında iki cümleyi birlikte kurdu: arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümü teslim almaya zorlanamaz, fakat yüklenici fiilî teslimi ispatlarsa tazminat o tarihte kesilir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir ve iskân tarihini tek ölçüt sayan yerel mahkeme uygulamasını sınırlandırmaktadır.

Uyuşmazlığın Konusu

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi, yapı ruhsatı tarihinden itibaren on sekiz ay olarak belirlenmiştir. Arsa sahibi, teslimin geciktiğini ileri sürerek gecikme tazminatı istemiştir.

Yüklenici, arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri iskândan önce fiilen teslim ettiğini ve aboneliklerin yapıldığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi bu savunmayı karşılamadan hesabı yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih üzerinden kurmuş ve önceki bozmaya direnmiştir. Genel Kurul önündeki soru, iskân tarihinin her hâlde üst sınır olup olmadığıdır.

Sözleşmenin Niteliği ve Yüklenicinin Teslim Borcu

Genel Kurul, çözümü sözleşmenin niteliğinden başlatmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan iki tipli karma bir sözleşmedir. Karar bu nitelendirme bakımından Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararına dayanır.

Bu nitelendirmenin sonucu, yüklenicinin borcunun yalnızca fiziki bir yapı ortaya koymak olmamasıdır. Yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygun biçimde yapmak ve süresinde teslim etmekle yükümlüdür. 6098 sayılı Kanun md. 471, yüklenicinin edimlerini iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmesini emreder; teslimin hukuka uygun bir yapıya ilişkin olması bu borcun içindedir.

Gecikme Tazminatının Koşulları ve Ölçüsü

Karar, gecikme tazminatını üç koşula bağlar: yüklenicinin temerrüde düşmesi, arsa sahibinin zararının gerçekleşmesi ve zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması. 6098 sayılı Kanun md. 117 temerrüdün doğumunu, md. 118 ise geç ifadan doğan zarardan sorumluluğu düzenler; kusursuzluğun ispatı borçludadır.

Ölçü bakımından Genel Kurul iki durumu ayırır. Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamışsa arsa sahibi, en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde tazminat isteyebilir. Sözleşmede kararlaştırılmışsa ve aksine bir düzenleme yoksa bu miktar değiştirilmeksizin uygulanır.

Kararın uygulamada sıkça gözden kaçan bir tespiti de şudur: gecikme tazminatı, teslim sırasında çekince (ihtirazi kayıt) konulması aranmaksızın istenebilir. Arsa sahibinin daireyi kayıtsız teslim alması, geçmiş döneme ilişkin talebini tek başına düşürmez.

Kural: İskânsız Bağımsız Bölüm Teslim Alınmaya Zorlanamaz

Genel Kurul, kuralı tereddüde yer bırakmayacak biçimde ifade eder. Arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilirler.

Bu sonucun dayanağı, iskân belgesine yüklenen ispat işlevidir. Yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir. 3194 sayılı Kanun md. 30, yapının tamamen bitmesi hâlinde yapı kullanma izninin verileceğini düzenler. Sözleşmede teslim oturma iznine bağlanmışsa ve daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır.

Önemli: İskân belgesinin yokluğu tek başına arsa sahibine sınırsız tazminat hakkı vermez. Belgenin işlevi ispat kolaylığıdır; teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği somut olayda ayrıca araştırılır.

İstisna: Fiilî Teslim, Kiralama veya Satış

Kararın asıl katkısı, kuralın istisnasını açıkça çizmesidir. Gerekçenin ilgili bölümü şöyledir:

Kural olarak arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilirler. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, yüklenici tarafından arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü şahıslara satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanması gerekir.

Bu paragrafın arkasındaki mantık zarar kavramıdır. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin bağımsız bölümü kullanamamaktan veya kiraya verememekten doğan zararını karşılar. Arsa sahibi daireyi fiilen kullanıyor, kiraya vermiş ya da üçüncü kişiye satmışsa, o tarihten sonra karşılanacak bir kullanım kaybı kalmaz. Genel Kurul aynı yaklaşım için 16.12.2021 tarihli, 2018/(15)6-453 E., 2021/1702 K. sayılı kendi kararına atıf yapar.

Somut olayda direnme kararı bu nedenle bozulmuştur. Aboneliklerin bir kısmının iskândan önce yapıldığı ve bir kısmının sonradan değiştiği dosyaya yansıdığına göre, mahkemenin yüklenicinin fiilî teslim savunması üzerinde durup delilleri toplaması gerekirdi.

Karşı Oy ve Kararın Sınırları

Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Azınlık görüşü, iskân ruhsatını almanın yüklenicinin borcu olduğunu, teslimin hem hukuken hem fiilen gerçekleşmesi gerektiğini ve hukuken teslim gerçekleşmediğine göre direnme kararının onanması gerektiğini savunmuştur.

Bu görüş, çoğunluk kararının sınırını da gösterir. İstisna, yüklenicinin iskân alma borcunu ortadan kaldırmaz; yalnızca gecikme tazminatının hesap dönemini kısaltır. Arsa sahibi, fiilî teslimden sonra da iskân alınmamasından doğan ayrı taleplerini, eksik iş ve ayıp hükümleri ile kat mülkiyetine geçilememesinden doğan zarar üzerinden ileri sürebilir. 634 sayılı Kanun md. 10 uyarınca kat mülkiyetinin kurulması yapı kullanma izin belgesine bağlı olduğundan, iskânsız yapıda tapu düzeni de eksik kalır.

Uygulamada

Uyuşmazlığın kaderini artık ispat belirlemektedir. Fiilî teslim savunmasını ileri süren yüklenici, iddiasını tarihli ve denetlenebilir belgelerle ortaya koymak zorundadır: bağımsız bölüm bazında elektrik, su ve doğalgaz abonelik kayıtları, abone değişiklik tarihleri, kira sözleşmeleri ve kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları, üçüncü kişilere yapılan satışların tapu kayıtları, adres değişikliği bildirimleri ve komşu tanık beyanları. Genel bir "daireler kullanılıyordu" savunması sonuç vermez; her bağımsız bölüm için ayrı tarih gösterilmelidir.

Arsa sahibi bakımından karşı strateji iki yönlüdür. Birincisi, aboneliğin fiilî teslim anlamına gelmediğini göstermektir; abonelik çoğu kez inşaatın kendi ihtiyacı ya da tadilat için açılır. İkincisi, bağımsız bölümün oturmaya elverişli olmadığını, ortak alanların ve altyapının tamamlanmadığını bilirkişi incelemesiyle ortaya koymaktır. Elverişli olmayan bir yapıda anahtarın teslim edilmiş olması, kullanım zararını sona erdirmez.

Hesap yöntemi bakımından dosyanın kurulması ise dönemseldir. Gecikme tazminatı her ay yeniden doğduğundan, bilirkişiden bağımsız bölüm bazında ve yıl yıl emsal kira değeri istenir; tek bir güncel rakamın geçmişe uygulanması denetime elverişli sayılmaz. Teslim tarihi tartışmalıysa, bilirkişiden alternatif hesap (iskân tarihine göre ve iddia edilen fiilî teslim tarihine göre) alınması, istinaf aşamasında zaman kazandırır.

Kavramsal çerçeve için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih makalesine, hesap yöntemi için Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır sorusuna, teslim alma zorunluluğu tartışması için İskân Alınmamış Daire Teslim Alınmak Zorunda mı içeriğine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli, Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması, İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Hâlinde Haklar Nelerdir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

İskânsız Yapıda Fiilî Teslim Gecikme Tazminatını Sona Erdirir