Yapı Kayıt Belgesi Yapı Kullanma İzni Yerine Geçmez

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İmar barışı, yapı kullanma izni ve yüklenicinin tapu payı talebine ilişkin uyuşmazlıklar için çalışma alanı.

İmar barışından yararlanıp yapı kayıt belgesi alan yüklenici, sözleşmedeki iskân borcunu ifa etmiş sayılır mı? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli ve 2025/2469 E., 2026/1944 K. sayılı kararıyla bu soruya olumsuz yanıt verdi ve yüklenicinin tapu iptali ile tescil talebinin reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy çokluğuyla onadı. Karar, yapı kayıt belgesini bir uyum belgesi değil, kayıt belgesi olarak konumlandırması bakımından belirleyicidir.

Uyuşmazlığın Konusu

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yükleniciler, sözleşme gereği kendilerine devredilmesi gereken arsa payının devrini talep etmiştir.

Arsa sahipleri, binaların ayıplı olması nedeniyle iskân alınamadığını, kat mülkiyetine geçilemediğini, yüklenicilerin imar barışından yararlanmak istediğini, ancak yapının hâlen iskânsız olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararı kaldırarak davayı reddetmiş, Daire ise ret kararını onamıştır.

Anahtar Teslim Kaydının Kapsamı

Onanan gerekçenin çıkış noktası sözleşme yorumudur. Sözleşmede taşınmazın anahtar teslimi biçiminde yapılıp teslim edileceği öngörülmüştür ve Daire bu kavramın iskân ruhsatı almayı da kapsadığını kabul etmiştir. Kararın ilgili bölümü şöyledir:

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede taşınmazın anahtar teslimi şeklinde yapılıp teslim edileceğinin öngörüldüğü, bu kavramın iskân ruhsatı almayı da kapsadığı, bu nedenle yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için sözleşme gereği iskân ruhsatını alması gerektiği, her ne kadar davacı yükleniciler taşınmazlara yapı kayıt belgesi almış olsa da, bu belgenin işi yasal hale getirmediği, dolayısıyla yüklenicinin yapı kayıt belgesi almakla sözleşmedeki yükümlülüğü olan yapı kullanım belgesini alarak teslim ettiğinin kabul edilemeyeceği, karşı edim talebinde bulunan davacıların yüklenicinin öncelikli edimini yerine getirmediğinden Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil talep edemeyeceği.

Anahtar teslim kaydı, uygulamada çoğu kez yalnızca fiziki tamamlanmayı ifade eden bir ticari deyim sayılır. Daire bu yorumu genişletmiştir: kavram, yapının kullanıma hukuken elverişli hâle getirilmesini de içerir. Sonuç, yüklenicinin edim borcunun kapsamının sözleşme metninden okunmasıdır.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki İşlevi

Kararın ikinci ayağı, yapı kayıt belgesinin niteliğine ilişkindir. Belge, kaçak yapıların tespit edilmesi ve kayıt altına alınması amacıyla düzenlenmiştir; imar mevzuatına uygunluk bildiren bir belge niteliğinde değildir. 3194 sayılı Kanun geçici md. 16, yapı kayıt belgesini imar barışı çerçevesinde düzenlemiş ve belgeye idari yaptırımların uygulanmaması ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisine imkân verilmesi gibi sonuçlar bağlamıştır.

Buradaki ayrım tekniktir ama sonuçları ağırdır. İdari yaptırımın durması ile sözleşmesel edimin ifası aynı şey değildir. Belge, yapının yıkım ve para cezası riskini kaldırır; yapının projesine, ruhsatına ve imar mevzuatına uygun olduğunu göstermez. Sözleşmede taahhüt edilen edim yapı kullanma izni ise, kamu hukuku alanındaki bu koruma özel hukuk borcunu sona erdirmez.

Önemli: Yapı kayıt belgesi alınması, arsa sahibinin ayıp ve eksik iş taleplerini de karşılamaz. Belge yapının mevcut hâlini kayda geçirir; eksik ortak alanı tamamlamaz, projeye aykırılığı projeye uygun hâle getirmez.

Ödemezlik Def'i ve Sıraya Bağlı İfa

Sonuç normu 6098 sayılı Kanun md. 97'dir. Bu hükme göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteminde bulunan taraf, daha sonra ifa hakkı bulunmadıkça kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimi kural olarak önce gelir; tapu devri, tamamlanmış ve teslim edilmiş yapının karşılığıdır.

Bu yapı, yüklenicinin tescil davasında ispat yükünü belirler. Yüklenici, tapu payına hak kazandığını göstermek için sözleşmedeki edimini kapsamıyla birlikte ifa ettiğini ortaya koymalıdır. Sözleşme iskânı da kapsıyorsa, yapı kayıt belgesi bu ispatı sağlamaz.

Karşı Oy

Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alındığı, yapının uzun süredir kullanıldığı ve kiraya verildiği vurgulanmıştır. Karşı oy ayrıca 3194 sayılı Kanun geçici md. 16 uyarınca yapı kayıt belgesiyle cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisinin mümkün olduğunu belirtmiştir.

Karşı oyun önerdiği çözüm, talebin tümden reddi değil bedelsel denkleştirmedir: bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada değer düşüklüğü varsa, bu bedelin yükleniciden talep edilebileceği ve kararın bu nedenle bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

Daire Uygulamasının Yönü

Çoğunluğun yaklaşımı münferit değildir. Dairenin 25.12.2025 tarihli ve 2025/3335 E., 2025/4515 K. sayılı kararında da (oy çokluğu) daire çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin inşaatı yasal hâle getirmeyeceği görüşünü benimsemiştir. Aynı kararda, iskân ruhsatı alınamaması hâlinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İki karar birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo şudur: iskânsızlık, yüklenici bakımından yalnızca tescil talebini engelleyen bir savunma değil, arsa sahibi bakımından fesih sebebi olarak da işleyebilir. Yine de her iki kararın oy çokluğuyla verilmiş olması, tartışmanın kapandığı anlamına gelmez.

Stratejik Not

Arsa sahibinin savunması dört belgeye dayandırılır. Birincisi sözleşme metnidir; anahtar teslim, tam ve eksiksiz teslim ya da iskânlı teslim gibi kayıtların varlığı doğrudan sonuca etki eder. İkincisi belediye yazışmalarıdır; iskân başvurusunun yapılıp yapılmadığı, yapılmışsa hangi eksiklikler nedeniyle reddedildiği idari kayıtlardan istenir. Üçüncüsü yapı kayıt belgesinin kendisidir; belgede beyan edilen yapı sınıfı ve alan, projeye aykırılığın boyutunu gösterir. Dördüncüsü teknik bilirkişi incelemesidir; iskân alınamamasının sebebi ortak alan eksikliği mi, projeye aykırılık mı, yoksa idari bir engel mi sorusu yanıtlanmalıdır.

Yüklenici bakımından ise dosyanın kurgusu iki yönlüdür. İskân alınamamasının arsa sahibinden kaynaklandığı gösterilebiliyorsa, örneğin arsa sahibinin kendi bağımsız bölümünde projeye aykırı tadilat yapması ya da başvuru için gerekli imzayı vermemesi hâlinde, sonuç değişebilir. Böyle bir durum yoksa tescil talebinden önce eksikliklerin giderilmesi ve iskân başvurusunun tamamlanması, davadan daha hızlı bir yoldur. Kısmi çözüm arayışında karşı oyun mantığı da kullanılabilir; değer farkının denkleştirilmesi yönündeki talep, tam ret ile tam kabul arasında bir zemin sunar.

Süreç bütünü için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberine, temlik alan üçüncü kişiler bakımından doğan tartışma için Arsa Sahibi İskân Alınmadığını Temlik Alana Karşı İleri Sürebilir mi sorusuna bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih, Temerrüt, Dönme ve İleriye Etkili Fesih, Yapı Kayıt Belgesiyle Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Yapı Kayıt Belgesi Yapı Kullanma İzni Yerine Geçmez