Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yapı kullanma izni, cins değişikliği ve kat mülkiyeti kuruluşu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir yapı fiziken bittiğinde hukuken bitmiş olmaz. Yapı kullanma izni, inşaatın ruhsata uygun tamamlandığını gösteren tek resmî belgedir; bu belge alınmadan bina ne altyapı hizmetlerinden yararlanabilir ne de tapuda arsa vasfından kurtulabilir. Kat irtifakını kat mülkiyetine dönüştüren zincirin ilk halkası da budur.

Bu rehber, izin başvurusundan tapudaki tescile kadar uzanan idari ve tapu prosedürünü sırasıyla açıklar. Sözleşme ilişkisindeki teslim ve ayıp boyutu için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih makalesi ayrı bir çerçeve sunar.

Yapı Kullanma İzni Neden Zorunludur

3194 sayılı Kanun md. 30, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında ise o kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye veya valilikten izin alınmasını mecburi kılar. Kanun bunu bir tercih olarak değil, kullanımın ön şartı olarak düzenler.

İznin verilebilmesi iki tespite bağlıdır: yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmadığı. İdare bu iki noktayı denetler; sözleşmesel uyuşmazlıkları veya arsa payı tartışmalarını denetlemez.

İzin belgesi, sahibini geçmişteki aykırılıkların sonuçlarından kurtarmaz. Aynı madde, verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağını; vergi, resim ve harç yükümlülüğünü de sona erdirmeyeceğini belirtir.

Başvuru ve Otuz Günlük Sonuçlandırma Yükümlülüğü

Başvuruyu mal sahibi yapar. İdare, müracaatları en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Sürenin geçmesi idareyi serbest bırakmaz; aksine başvurucu lehine sonuç doğurur.

3194 sayılı Kanun md. 30, otuz günün sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını hükme bağlar. Genel idari usulde sessizlik ret sayılırken, burada zımni kabul kuralı işler.

Önemli: Zımni kabul, başvurunun usulüne uygun ve eksiksiz yapılmış olmasına bağlıdır. Ruhsata aykırılık taşıyan ya da belge eksiğiyle verilen bir başvuruda sürenin dolması tek başına hak doğurmaz. Başvurunun tarihini ve ekli belgelerini kayıt altına almak, sonraki idari davada belirleyici olur.

Başvurunun süresinde cevaplanmaması halinde izlenecek yol için Yapı Kullanma İzni Başvurusu Otuz Günde Sonuçlanmazsa Ne Olur sorusuna bakılabilir.

Kısmi Kullanma İzni

Kanun, izni yapının tamamına bağlamaz. Kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında, yalnızca o kısımlar için izin istenebilir. Çok bloklu projelerde blok bazında, tek yapıda ise kullanıma elverişli bağımsız bölümler bakımından kısmi izin alınması yaygın çözümdür.

Kısmi izin iki sonuç doğurur. İzin alan bölümler altyapı hizmetlerinden yararlanır; aynı bölümler bakımından yüklenicinin edimi de ifa edilmiş sayılabilir hale gelir. Buna karşılık kat mülkiyetine geçiş, anagayrimenkulün tümü bakımından sonuç doğuracağından, kısmi izin tek başına tapudaki dönüşümü sağlamaz.

İzin Alınmayan Yapıda Altyapı Yasağı

3194 sayılı Kanun md. 31, kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceğini düzenler. Bu, idarenin takdirine bırakılmış bir yaptırım değil, kanuni bir yasaktır.

Yasağın pratik ağırlığı büyüktür. Bina fiilen tamamlanmış olsa bile abonelik kurulamadığı için bağımsız bölüm ne oturmaya ne kiraya elverişlidir. Alıcı bakımından bu, satın alınan taşınmazın kullanılamaz kalması demektir.

Yapı Kayıt Belgesinin Sınırlı İşlevi

3194 sayılı Kanun geçici md. 16, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi imkânı getirmiştir. Belge, yapının kullanım amacına yöneliktir ve talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına imkân verir. Belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları da iptal edilir.

Belge, kat mülkiyeti tesisine kapıyı aralar ancak koşullu biçimde. Aynı maddenin beşinci fıkrası; yapı kayıt belgesi bulunması, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini öngörür. Bu yolda kayıt bedelinin iki katı ödenir.

Belgenin ömrü sınırlıdır: kanun, yapı kayıt belgesinin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğunu belirtir. Belge, iskânın hukuki eşdeğeri değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli, E. 2025/2469, K. 2026/1944 sayılı kararında; yapı kayıt belgesi alınmış olmasının işi yasal hale getirmeyeceğini ve yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alarak teslim ettiğinin kabul edilemeyeceğini benimsemiştir. Karar, sözleşmedeki anahtar teslimi kavramının iskân ruhsatı almayı da kapsadığını ortaya koyar.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Resen Geçiş

634 sayılı Kanun md. 10, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğduğunu belirtir. Aynı maddenin altıncı fıkrası, 2021 yılında yapılan değişiklikle geçişi malikin girişimine bağlı olmaktan çıkarmıştır.

İşleyiş şöyledir: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Belgeyi düzenlemeye yetkili idare, belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğü yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenler; tapu müdürlüğüne ulaşan bildirim üzerine başkaca belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir.

Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 634 sayılı Kanun md. 12'de yazılı belgelere dayalı olarak, başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Kanun bu işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaf tutar.

Kat Mülkiyetinin Doğrudan Kurulmasında Aranan Belgeler

Kat irtifakı kurulmamış bir yapıda kat mülkiyeti maliklerin istemiyle kurulur. 634 sayılı Kanun md. 12, malik veya bütün paydaşların tapu idaresinde istemde bulunmasını arar ve iki belge grubu sayar.

Birincisi, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesidir. İkincisi, 634 sayılı Kanun md. 28'deki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve malikler tarafından imzalanmış yönetim plânıdır.

Kat irtifakı zaten kuruluysa yönetim plânı yeniden istenmez. 634 sayılı Kanun md. 14, kat irtifakı kurulurken yönetim plânının verilmesini arar ve kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmeyeceğini açıkça belirtir.

Bir sınır daha vardır: 634 sayılı Kanun md. 10, anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını düzenler. Tek bir malikin kendi dairesi için ayrı bir kat mülkiyeti talebi bu hüküm karşısında sonuç doğurmaz.

Uygulamada

İskân alınmadığı halde bağımsız bölümlerin kullanıldığı yapılar, uyuşmazlığın en sık çıktığı gruptur. Burada iki soru ayrı ayrı sorulur: izin alınmamış mıdır, yoksa alınması mümkün değil midir?

İzin yalnızca ihmal nedeniyle alınmamışsa, malikin yolu idari başvuru ve gerekirse nama ifa iznidir. Eksik işler tamamlanır, bedeli sorumlusundan istenir. Buna karşılık yapı çekme mesafesine veya onaylı projeye aykırıysa ve tadilat projesiyle yasal hale getirilemiyorsa, izin hiçbir zaman alınamayacak demektir; bu durumda tartışma idari alandan sözleşmesel yaptırımlara kayar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.12.2025 tarihli, E. 2025/3335, K. 2025/4515 sayılı kararında; yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin inşaatı yasal hale getirmeyeceği ve iskân ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozmada direnmiştir. Karara ekli muhalefet, yapı kayıt belgesinin sağladığı yetkiler nedeniyle sözleşmenin ayakta tutulmasını savunmuştur; tartışmanın Daire içinde de sürdüğü görülür.

Önemli: Kat irtifaklı tapuyla bağımsız bölüm satın alan kişi, kat mülkiyetine geçişin idare eliyle yürüyeceğine güvenir. Zincirin kilitlendiği nokta neredeyse her zaman iskândır. Satış öncesinde ruhsat tarihine, tadilat ruhsatı bulunup bulunmadığına ve yapı denetim raporlarına bakmak, sonradan açılacak davadan çok daha etkilidir.

Sonuç

Yapı kullanma izni, imar hukuku ile eşya hukuku arasındaki geçiş noktasıdır. İzin alındığında altyapı yasağı kalkar, cins değişikliği idare eliyle yürür ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine dönüşür. İzin alınamadığında ise malik hem kullanımdan hem tapudaki dönüşümden mahrum kalır.

Uygulamada üç aksiyon ayrışır: başvurunun süresinde ve eksiksiz yapılması, otuz günlük sürenin sonunda doğan zımni kabulün belgelenmesi, iznin alınmasının fiilen imkânsız olduğu hallerde sözleşmesel yaptırımlara geçilmesi. Her üçü de zamanlamaya bağlıdır; gecikme delil kaybına dönüşür.¹²

İlgili içerikler için bkz. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir, Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30, md. 31 ve geçici md. 16; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 10, md. 12 ve md. 14; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 97; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607. ↩
İpek Betül Aldemir Toprak, "Yargıtay'ın 16.05.2025 Tarih E. 2024/1, K. 2025/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Tapu Siciline Güveninin ve Mülkiyet Hakkının Korunması", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 2026, C. 16, S. 2, s. 43-72. ↩

Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş