Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Resen Geçiş Nasıl Olur?

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Resen Geçiş Nasıl Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve tapu işlemleri uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde geçiş idare eliyle kendiliğinden yürür. 634 sayılı Kanun md. 10, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemlerinin resen yapılacağını belirtir. İzin belgesini düzenlemeye yetkili idare, belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir ve tapu müdürlüğüne gönderilen bildirim üzerine başkaca belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir.

---

Cins Değişikliğinden Kat Mülkiyetine

Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 634 sayılı Kanun md. 12'de yazılı belgelere dayalı olarak, başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Kanun bu işlemlerin döner sermaye hizmet bedelinden muaf olduğunu da belirtir.

634 sayılı Kanun md. 3 ise geçişin dayanağını tanımlar: kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebilir.

Önemli: Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. 634 sayılı Kanun md. 14 bunu açıkça belirtir; kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı geçiş aşamasında yeniden aranmaz.

---

Tek Malikin İstemi Neden Yeterlidir

Uygulamada en sık karşılaşılan tıkanıklık, bazı maliklerin geçiş işlemine katılmaması veya yüklenicinin süreci takip etmemesidir. Kanun bu tıkanıklığı aşmak için tek malikin istemini yeterli görmüştür. Kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri, yapı kullanma izin belgesine dayanarak geçiş talebinde bulunabilir.

Yapı kullanma izin belgesi eski tarihli olduğu için sisteme yüklenemiyorsa, 634 sayılı Kanun geçici md. 1 uyarınca belgenin ve yapı aplikasyon projesinin yetkili idarece elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi halinde aynı resen işlem yolu uygulanır.

---

Geçiş Yapılmazsa Ne Olur

Kat irtifakı statüsü devam eder. Malik, bağımsız bölümün maliki değil arsa payına bağlı bir irtifak hakkının sahibi olarak kalır. Bu fark kredi kullanımından sigortaya, ortak gider rejiminden yönetim ilişkisine kadar sonuç doğurur.

İskân alınmadığı için geçişin yapılamadığı hallerde sorumluluk kural olarak yükleniciye aittir ve gecikme tazminatı ile fesih tartışmasını gündeme getirir.¹

Geçişin şartları için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberine, iskân alınmamasının sonuçları için Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir, Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 3, md. 10, md. 12, md. 14 ve geçici md. 1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik uygulamasında iskân yükümlülüğü yüklenicinin edim borcunun parçası sayılmaktadır. ↩