Kat İrtifaklı Tapuyla Daire Almak Güvenli mi?

Kat İrtifaklı Tapuyla Daire Almak Güvenli mi?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Koşullarına dikkat edilirse güvenlidir, çünkü kat irtifaklı tapu gerçek ve tapuya tescilli bir mülkiyettir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapımı süren bir yapıda, ileride kurulacak bağımsız bölüm üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan bir ayni haktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 26 ve devamı bu irtifakın kurulmasını düzenler. Kat irtifaklı tapuyla daire almak, harici satış ya da adi yazılı satış senedi ile alımdan farklı olarak resmî tescile dayanır; alıcı tapuda malik olarak görünür. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında da kat irtifakı sahibi, arsa payına bağlı ayni hakkın koruması altındadır.

---

Kat İrtifakı Ne Anlama Gelir

Kat irtifakı, arsa üzerinde ileride yapılacak bağımsız bölümlerin her biri için, o bölüme özgülenen arsa payı üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır. 634 sayılı Kanun md. 26, yapıya başlanmadan veya yapım sürerken bu irtifakın onaylı proje esas alınarak tapuya tescil edilebileceğini öngörür. Kat irtifaklı tapuda alıcı, belirli bir bağımsız bölüme karşılık gelen arsa payının maliki olarak sicilde yer alır.

Bu yönüyle kat irtifaklı tapu, sözleşmeden doğan kişisel bir haktan güçlüdür. Alıcının hakkı tapuya işlenmiştir ve sonraki devirlerde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Harici satışın kesin hükümsüzlüğüyle karşılaştırıldığında, kat irtifaklı tapu gerçek bir mülkiyet konumu sağlar.

---

Yapı Tamamlanınca Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat irtifakı geçici değil, tamamlanmaya yönelik bir haktır. Yapı bitirilip yapı kullanma izin belgesi alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür. 634 sayılı Kanun md. 14, yapının tamamlanmasının ardından kat mülkiyetine geçişin sağlanmasını düzenler; bu aşamada her bağımsız bölüm için ayrı kat mülkiyeti kütüğü sayfası açılır.

Önemli: Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi kendiliğinden gerçekleşmez; yapı kullanma izninin alınması ve gerekli belgelerle tapuya başvurulması gerekir. Yapı ruhsata ve projeye aykırı biçimde tamamlanmışsa, yapı kullanma izni çıkmayabilir ve kat mülkiyetine geçiş engellenir. Alıcının en somut riski bu noktada toplanır.

Kat mülkiyetine geçiş, bağımsız bölümün fiziki ve hukuki bağımsızlığını tamamlar. Bu aşamaya kadar alıcının hakkı arsa payına bağlıdır; geçişten sonra doğrudan bağımsız bölümün mülkiyetine dönüşür.

---

Kat İrtifaklı Alımda Riskler

Kat irtifaklı tapu güçlü olsa da risksiz değildir. İlk risk, projeye aykırı yapıdır; ruhsata aykırı inşaat, yapı kullanma izninin ve dolayısıyla kat mülkiyetine geçişin önünü tıkar. İkinci risk, bağımsız bölümün fiili durumunun projedeki konumla uyuşmamasıdır; teslim edilen daire, tapuda özgülenen arsa payının karşılığı olan bölüm olmayabilir.

Üçüncü risk, arsa payı dağılımının hatalı veya eksik yapılmasıdır. Yanlış arsa payı, ileride kat mülkiyetine geçişte ve ortak gider paylaşımında uyuşmazlık doğurur. Bu risklerin bir kısmı, teslim edilen bölümün tapudaki bölümle örtüşmediği hallerde tapu iptali ve tescil talebine kadar gidebilir.

---

Uygulamada Dikkat Edilecekler

Kat irtifaklı daire alırken alıcı, onaylı projeyi, arsa payı dağılımını ve satın alınan bağımsız bölümün proje üzerindeki konumunu tapu kaydıyla birlikte karşılaştırmalıdır. Yapının ruhsat durumu ve yapı kullanma izni beklentisi de baştan sorgulanmalıdır.

Uygulamada

En sık hata, kat irtifaklı tapuyu kat mülkiyeti tapusuyla eşdeğer sanıp yapı kullanma izni durumunu araştırmadan almaktır. Yapı ruhsatına aykırıysa kat mülkiyetine geçiş gecikir veya imkansızlaşır. İkinci sık hata, sözleşmede belirtilen daire ile tapuya özgülenen arsa payının karşılığı bağımsız bölümün aynı olduğunu doğrulamadan işlemi tamamlamaktır.

Alımın en güvenli biçimi, kat irtifaklı tapunun resmî devriyle birlikte ilerlemektir; resmî tescil, harici satışın kesin hükümsüzlük riskini ortadan kaldırır. Adi yazılı satış senedinin neden koruma sağlamadığı harici satış senedi ile tapu alınır mı sorusunda; tescili güvenceye alan satış vaadi ve şerh imkanı satış vaadi sözleşmesi tapu iptali ve tescil sağlar mı sorusunda ele alınır. Şekle aykırı satışta tescilin sınırları harici satışla tapu iptali ve tescil İçtihadı Birleştirme Kararı analizinde görülür.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil İçtihadı Birleştirme Kararı, Harici Satış Senedi ile Tapu Alınır mı, Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı.