Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil: İçtihadı Birleştirme Kararı

Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil: İçtihadı Birleştirme Kararı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm için çalışma alanı.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararıyla, resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satımında tescil davasının hangi koşullarda kabul edilebileceğini belirledi. Karar, harici satış senedi ya da adi yazılı sözleşmeyle daire alan kişinin tapuyu hangi durumda dava yoluyla alabileceğinin temel dayanağıdır ve kat karşılığı inşaat ile taşınmaz satımı uyuşmazlıklarında bugün de uygulanır. Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi yol göstericidir.

Sorunun Kaynağı

Taşınmaz mülkiyetinin devrini borçlandıran sözleşmeler, 4721 sayılı Kanun md. 706 ve Tapu Kanunu md. 26 uyarınca resmî şekilde yapılmak zorundadır.¹ Resmî şekle uyulmadan yapılan satış sözleşmesi kural olarak kesin hükümsüzdür ve geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil istenemez.

Uygulamada ise gecekondu ve yapımı süren binalarda daireler çoğu kez harici, yani adi yazılı senetle satılmıştır. Alıcı bedeli ödeyip daireye yerleşmiş, yıllarca malik gibi oturmuş; ancak satıcı, taşınmazın değer kazanması üzerine resmî devirden kaçınmıştır. İçtihadı Birleştirme Kararı, bu tipik uyuşmazlıkta şekil kuralının kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlar.

Kararın Gerekçesi

Kurulun ortaya koyduğu ilke, kararın şu bölümünde toplanır:

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme yapılmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.

Karar iki kuralı birlikte kurar. Ana kural, resmî şekle uyulmadan yapılan satışa dayanarak tescil istenemeyeceğidir. İstisna ise, kat mülkiyetine tabi olarak yapımına başlanan taşınmazda bağımsız bölüm satımında edimlerin karşılıklı ifa edilmiş olmasıdır.

Kararın Anlamı

İstisnanın uygulanması için üç koşul birlikte aranır. Taraflar bağımsız bölüm satımında anlaşmış olmalı, alıcı bedel dahil tüm borçlarını ödemiş olmalı ve satıcı bağımsız bölümü teslim edip alıcının malik gibi kullanmasına imkan vermiş olmalıdır. Bu koşullar gerçekleştiğinde, satıcının salt şekle sığınarak devirden kaçınması Türk Medeni Kanunu md. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılmasıdır; hâkim tescile karar verebilir.

Kararın kat karşılığı inşaattaki önemi büyüktür. Yapımına başlanan binadan daire alan üçüncü kişi, resmî sözleşme bulunmasa dahi, ödemesini yapıp daireyi teslim aldıysa tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması, yükleniciden alınan bağımsız bölümlerde bu içtihada dayanarak sonuç üretir.

Önemli: İstisna mutlak değildir. İçtihadı Birleştirme Kararı, yapının imar mevzuatına uygun olmasını arar; kaçak yapı konumundaki bağımsız bölüm için tescil istenemez. Ayrıca alıcının tüm borcunu ödemiş ve taşınmazı teslim almış olması ispatlanmalıdır; eksik ödeme veya teslim alınmamış daire istisnanın dışında kalır.

Uygulamada

Harici senetle daire alan kişi, dava öncesinde iki noktayı hazırlamalıdır. Birincisi ödemenin ispatıdır; banka dekontu, alındı belgesi ve tanık, bedelin ödendiğini gösterir. İkincisi teslim ve kullanmadır; fatura, abonelik ve tanık, dairede malik gibi oturulduğunu ortaya koyar. Yapının ruhsatlı ve imara uygun olması da ayrıca araştırılır. Bu unsurlar tamamsa tescil davasının kabul olasılığı yükselir; eksik ödeme veya kaçak yapı, davayı zayıflatır. Kat karşılığı ilişkide temlik yoluyla daire edinme için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yükleniciden temlikle aldığım daireyi tapuda alabilir miyim sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.