Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Dava Açma Yetkisi

Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Dava Açma Yetkisi

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 tarihli ve 2025/2443 E., 2025/8558 K. sayılı kararıyla, kat maliki olmayan bir yöneticinin ortak yerlere ilişkin dava açıp açamayacağını ve imar barışı kapsamındaki yapı kayıt belgesinin projeye aykırılığı giderip gidermediğini birlikte değerlendirdi. Karar, yöneticinin dava ehliyetini kurulun verdiği özel yetkiye bağlıyor. Konunun çerçevesi için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına ve kat malikleri kurulu ve yönetim rehberine bakılabilir.

Olayın Özeti

Bir sitede, bir bağımsız bölüm malikinin balkonlarını onaylı imar projesine aykırı biçimde kapattığı ileri sürüldü. Site yönetimi, malikleri temsilen bu bağımsız bölüm yönünden müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açtı.

Davalı taraf, davanın kat maliki olmayan yönetici tarafından açıldığını, yöneticinin özel yetki almadıkça ortak yerlere elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açamayacağını savundu. Ayrıca kapatılan balkon için sonradan yapı kayıt belgesi alındığını, bu nedenle aykırılığın hukuka uygun hale geldiğini ileri sürdü.

Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi, tapuda kayıtlı kat malikini davaya dahil ederek taraf teşkilini sağladı ve davanın kabulüyle taşınmazın eski hale getirilmesine karar verdi. Karar istinaf edildi.

Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetti. Karar temyiz edilince Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemesi kararını usul ve yasaya uygun bularak 28.05.2025 tarihinde onadı.

Kararın Gerekçesi

Dairenin benimsediği gerekçenin çekirdeği, yöneticiye verilen yetkinin niteliğinde toplanıyor:

Davacı tarafça delil olarak sunulan 21.11.2017 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan, ortak yerlere yapılan tecavüzün önlenmesi ve eski hale getirilmesi için yasal müracaatta bulunmaya, müdahalenin meni davası açmaya yetki ve muvafakat verilmesine oy birliği ile karar verildi hükmünü içerdiği, bu kararın mülkiyet hakkına dayalı olan bu davanın açılmasına ilişkin özel yetkiyi de içerdiği, yöneticinin bu davayı açmakta aktif husumet ehliyetinin olduğu anlaşılmıştır.

Daire ayrıca yapı kayıt belgesine ilişkin savunmayı da karşıladı. Yapı kayıt belgesi, projeye aykırı yapıyı imara uygun hale getirmez; yalnızca yapının yeniden yapımına kadar kullanımına idarece imkan sağlar ve maliki bağlayan yönetim planına uyma edimini ortadan kaldırmaz.

Kararın Anlamı

Kural, kat maliki olmayan yöneticinin mülkiyet hakkına dayalı davaları kendiliğinden açamamasıdır. Yönetici, 634 sayılı Kanun md. 35 uyarınca kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak ve ana taşınmazı korumakla görevlidir; ancak ortak yerlere elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme gibi davalar mülkiyet hakkına dayandığından, bunların açılması için yöneticinin kuruldan özel yetki alması gerekir.¹

Bu yetki genel bir ifadeyle değil, davanın konusunu kapsayacak biçimde ve kurulca alınmış olmalıdır. Somut olayda kurul, ortak yerlere tecavüzün önlenmesi ve eski hale getirme için müdahalenin men'i davası açmaya oybirliğiyle yetki vermişti. Daire, bu kararın mülkiyet hakkına dayalı davayı da kapsayan özel yetki niteliğinde olduğunu kabul ederek yöneticinin dava ehliyetini tanıdı.

Kararın ikinci katkısı yapı kayıt belgesine ilişkindir. İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, projeye aykırı balkon kapatma gibi imalatları meşru hale getirmez. Belge yalnızca yapının kullanımına geçici imkan sağlar; kat maliklerini bağlayan yönetim planına ve onaylı projeye aykırılık, eski hale getirme yükümünü ortadan kaldırmaz. Bu yönüyle karar, dış görünüşün ve ortak yerlerin korunmasına ilişkin 634 sayılı Kanun md. 19 çizgisini pekiştirir.

Önemli: Site yönetiminin ortak yerlere ilişkin elatmanın önlenmesi veya eski hale getirme davası açabilmesi için kat malikleri kurulundan davayı kapsayan özel yetki alması gerekir. Genel bir yönetim yetkisi tek başına yeterli değildir; yetki kararı davanın konusunu açıkça karşılamalıdır.

Uygulamada

Yönetimler yönünden ders açıktır. Ortak yerlere ilişkin bir dava açmadan önce, kat malikleri kurulunda davayı kapsayan bir yetki kararının bulunması sağlanmalıdır. Yetki kararı, müdahalenin men'i, elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme gibi talep türlerini ve mümkünse dava konusu bağımsız bölümü kapsayacak biçimde alınmalıdır. Aksi halde dava, aktif husumet yokluğundan reddedilme riski taşır. Yönetici seçimi ve yetkilerine ilişkin genel çerçeve için kat malikleri kurulu ve yönetim rehberi yol gösterir.

Bağımsız bölüm malikleri yönünden karar, imar barışına güvenerek yapılan tadilatların komşuluk ve kat mülkiyeti hukuku bakımından korunmadığını gösterir. Yapı kayıt belgesi idari yönden kullanıma imkan verse de, onaylı projeye ve yönetim planına aykırı balkon kapatma veya cephe değişikliği, diğer kat maliklerinin açacağı eski hale getirme davasına konu olmaya devam eder. Cephe ve dış görünüş kurallarının ayrıntısı için balkon kapatma ve cephe değişikliği sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği, Müdahalenin Önlenmesi Davası ve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi.