Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği İzin Gerektirir mi?

Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği İzin Gerektirir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Balkon kapatma ve cephe değişikliği kural olarak izne bağlıdır. 634 sayılı Kanun md. 19, anagayrimenkulün mimari durumunu ve dış görünüşünü korur; kat maliki kendi bağımsız bölümünde dahi, ortak yerlere veya dış görünüşe zarar verecek nitelikte değişiklik yapamaz. Balkonun camekânla kapatılması, cepheye klima veya kombi bacası eklenmesi, kepenk veya farklı pencere takılması dış görünüşü etkilediğinden diğer kat maliklerinin muvafakatini gerektirir. Muvafakat alınmadan yapılan imalatta eski hale getirme talep edilebilir. Konunun geniş çerçevesi kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilir.

---

Dış Görünüşün Korunması: KMK md. 19

KMK md. 19, anagayrimenkulün mimari durumunun ve dış görünüşünün titizlikle korunmasını öngörür. Kat maliki, bağımsız bölümünde eylemli olarak tasarruf yetkisine sahip olsa da bu yetki dış cephe ve ortak yerlerle sınırlıdır.

Hükmün mantığı, binanın bütünlüğünün tek malikin iradesiyle bozulmamasıdır. Cephe, çatı ve dış duvar gibi ögeler ortak niteliktedir; bir dairenin balkonu kapatması veya cepheye kalıcı tesis eklemesi, yalnızca o daireyi değil binanın tümünün görünümünü etkiler.

---

Hangi İşlemler İzne Tabidir

İzin gerektiren işlemler, dış görünüşü veya ortak yerin niteliğini değiştiren kalıcı müdahalelerdir. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Balkonun camekân, PVC veya alüminyum sistemle kapatılması
• Cepheye klima dış ünitesi, kombi bacası veya güneş paneli montajı
• Dış cepheye kepenk, tente veya farklı renkte doğrama takılması
• Pencere ölçüsünün veya biçiminin cephe bütünlüğünü bozacak şekilde değiştirilmesi

Bina içinde kalan, cepheye ve ortak yere yansımayan değişiklikler ise kural olarak bu kapsamın dışındadır.

Önemli: Muvafakatin yazılı ve nitelikli olması gerekir. Kurul toplantısında el kaldırmayla oluşan basit çoğunluk, dış görünüşü değiştiren imalat için yeterli sayılmaz. KMK md. 19, ortak yere yapılan inşaat ve tesis için kural olarak tüm maliklerin rızasını, kanunda öngörülen bazı hallerde beşte dört çoğunluğun yazılı rızasını arar.

---

İzinsiz İmalatta Eski Hale Getirme

Gerekli muvafakat alınmadan yapılan cephe veya balkon imalatı, aykırı imalat niteliğindedir. Bu halde her kat maliki sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilir. Mahkeme, onaylı mimari projeyi getirtir, keşif ve bilirkişi incelemesiyle fiili durumu projeyle karşılaştırır; aykırılık saptanırsa imalatın kaldırılmasına hükmeder.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 03.11.2025 tarihli, E. 2025/6360, K. 2025/13985 sayılı kararında; projeye ve mimari duruma aykırı yapı nedeniyle açılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında davanın kabulüne karar verilmesini uygun bulmuştur. Karar, projeye aykırı imalatın fiilen tamamlanmış olmasının yıkım kararını engellemediğini teyit eder; uygulamada bu, izinsiz cephe müdahalesinin sonradan meşrulaşmayacağı anlamına gelir.

---

Kazanılmış Hak ve Sessiz Kalma Savunması

İzinsiz imalat yapan malikin en sık başvurduğu savunma, imalatın yıllardır mevcut olduğu ve kimsenin itiraz etmediğidir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, dış görünüşü değiştiren projeye aykırı imalata uzun süre sessiz kalınması tek başına kazanılmış hak yaratmaz.

İkinci sık savunma, imalatın kimseye zarar vermediğidir. KMK md. 19 zarar şartı aramaz; dış görünüşün değiştirilmesi ve rıza eksikliği tek başına aykırılık için yeterlidir.

---

Uygulamada

Cephe uyuşmazlığında en güvenli yol, imalat öncesinde yazılı muvafakatin toplanması ve kararın karar defterine geçirilmesidir. Sonradan alınacak sözlü onay, dava aşamasında ispatlanamaz. İzinsiz imalatla karşılaşan malik ise fotoğraflı ve tarihli tespitle müdahalenin başlangıcını ve kapsamını belgelemelidir.

Dava tipi seçilirken alanın niteliği doğru belirlenmelidir; cephe ve balkon uyuşmazlıklarının delil şablonu ile dava yürütümü ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin bütünü ise kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.