Kat Mülkiyeti Hangi Hallerde Sona Erer?

Kat Mülkiyeti Hangi Hallerde Sona Erer?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat mülkiyeti üç halde sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin tek kişinin mülkiyetinde birleşmesi, anayapının tümüyle yok olması ve anagayrimenkulün kamulaştırılması bu sonucu doğurur (634 sayılı Kanun md. 46). Sona erme, kural olarak tapu kütüğündeki kat mülkiyeti kaydının terkiniyle tamamlanır; bağımsız bölümler ortadan kalkar, taşınmaz yeniden adi paylı mülkiyete veya tek malikin mülkiyetine döner. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında sona erme koşulları dar yorumlanır; kat mülkiyeti kolayca ortadan kalkmaz.

---

Bağımsız Bölümlerin Tek Elde Birleşmesi

Bir apartmandaki bütün bağımsız bölümlerin devir, miras veya satın alma yoluyla tek kişinin mülkiyetine geçmesi kat mülkiyetini sona erdirir (634 sayılı Kanun md. 46). Kat mülkiyeti, birden çok malikin aynı yapı üzerinde bağımsız bölüm sahibi olmasına dayanan bir rejimdir; bu çokluk ortadan kalkınca rejimin dayanağı da kalkar.

Bu halde sona erme kendiliğinden değil, malikin talebiyle tapuda gerçekleşir. Malik dilerse kat mülkiyetini terkin ettirir, dilerse tek elde topladığı bağımsız bölümleri kat mülkiyeti olarak koruyabilir. Yeniden satış yapıldığında rejim varlığını sürdürür.

---

Anayapının Tümüyle Yok Olması

Anagayrimenkulün tamamen harap olması kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirir (634 sayılı Kanun md. 47). Yangın, deprem veya çökme sonucu yapının bütünüyle ortadan kalkması halinde bağımsız bölümler fiilen yok olduğundan, üzerlerindeki mülkiyet de son bulur; geriye yalnızca arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet kalır.

Önemli: Yok olma ile hasar aynı şey değildir. Yapının bir kısmının zarar görmesi veya bir bağımsız bölümün kullanılamaz hale gelmesi, kat mülkiyetini tek başına sona erdirmez. Sona erme için anayapının bütünüyle ortadan kalkmış olması gerekir; kısmi harabiyette ayrı bir rejim işler ve maliklerin yeniden yapım hakları gündeme gelir.

Kısmi harabiyetin sonuçları ve iki yıllık yeniden yapım süreci anayapının harap olması durumunda kat maliklerinin hakları sorusunda ayrıca ele alınır.

---

Kamulaştırma ve Tapu İşlemi

Anagayrimenkulün tümüyle kamulaştırılması da kat mülkiyetini sona erdirir (634 sayılı Kanun md. 46). Kamu yararı gerekçesiyle taşınmazın idareye geçmesi halinde bağımsız bölümlere bağlı özel mülkiyet ilişkisi ortadan kalkar; kamulaştırma bedeli, bağımsız bölüm malikleri arasında arsa payları ve bağımsız bölümlerin değeri esas alınarak paylaştırılır.

Her sona erme halinde son adım tapu kütüğüdür. Kat mülkiyeti kaydı terkin edilmeden rejim hukuken sona ermiş sayılmaz. Bağımsız bölümlerin birleşmesinde ve kamulaştırmada terkin işlemi belirleyicidir; kayıt düzeltilmeden eski bağımsız bölüm numaraları üzerinden işlem yapılamaz.

---

Uygulamada

Uygulamada en sık hata, kat mülkiyetini sona erdirmeyen durumların sona erme sanılmasıdır. Yapının boşaltılması, uzun süre kullanılmaması veya bir bölümün ağır hasar görmesi rejimi ortadan kaldırmaz. Sona erme, sınırlı sayıdaki hallere bağlıdır ve çoğu zaman malikin iradesi ile tapu işlemi gerektirir.

Bağımsız bölümlerin tek elde toplandığı hallerde, kat mülkiyetini terkin edip etmemek stratejik bir tercihtir; ileride ayrı ayrı satış planlanıyorsa rejimin korunması işlem yükünü azaltır. Kamulaştırma ve harabiyet hallerinde ise bedelin veya arsa payının paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar öne çıkar. Sürecin bütününü görmek için kat mülkiyeti rehberi başvuru noktasıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti hukuku, kat mülkiyeti rehberi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, anayapının harap olması durumunda kat maliklerinin hakları.