Bina ve Site Sigortası ile DASK Zorunlu mu, Gideri Kim Öder?
Zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için malikçe yaptırılır; ortak alan ve bina sigortası kurul kararıyla yapılır, primi ortak giderdir.
Bina ve Site Sigortası ile DASK Zorunlu mu, Gideri Kim Öder?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: İki farklı sigortayı ayırmak gerekir. Zorunlu deprem sigortası (DASK), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu uyarınca her bağımsız bölüm için zorunludur ve o bağımsız bölümün maliki tarafından yaptırılır; primi bireysel gider olup ortak gidere yansıtılmaz. Buna karşılık binanın ortak yerleri, yangın ve benzeri rizikolar için yaptırılan bina veya site sigortası isteğe bağlıdır; kat malikleri kurulu kararıyla yaptırılır ve primi ortak gider sayılarak paylara göre dağıtılır.
Zorunlu Deprem Sigortası: Bireysel Yükümlülük
6305 sayılı Kanun md. 10 ve ilgili düzenlemeler, kapsamdaki her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası yaptırılmasını öngörür. Bu yükümlülük bireyseldir; poliçeyi her bağımsız bölümün maliki kendi adına yaptırır ve primini kendisi öder. Kat malikleri kurulu, bu sigortayı bir malik adına karara bağlayamaz; yükümlülük doğrudan malike aittir.
DASK primi, niteliği gereği ortak gider değildir. Bir malikin poliçesini yenilememesi, diğer maliklerin ortak gider borcunu doğurmaz; yaptırım ve sorumluluk ilgili bağımsız bölüm malikinde kalır. Uygulamada tapu ve abonelik işlemlerinde poliçe aranması, bu yükümlülüğün fiilen takip edilmesini sağlar.
Ortak Alan ve Bina Sigortası: Kurul Kararı
Binanın ortak yerlerini, dış cepheyi, çatıyı, asansör ve tesisatı yangın, infilak, sel ve benzeri rizikolara karşı güvenceye alan bina veya site sigortası ise zorunlu değildir. Bu sigorta, 634 sayılı Kanun md. 20 çerçevesinde ortak giderlerin ve yönetim iradesinin konusudur; kat malikleri kurulu karar alırsa yaptırılır.
Böyle bir sigortanın primi, anagayrimenkulün korunması ve gözetimi için yapılan bir masraf niteliğinde ortak giderdir. KMK md. 20, bu tür giderlere kat maliklerinin, aksine yönetim planı hükmü yoksa, arsa payları oranında katılacağını düzenler1. Karara katılmayan malik de ortak gider payından kural olarak kurtulamaz.
Önemli: DASK ile ortak alan sigortasının karıştırılması sık görülen bir hatadır. DASK yalnızca deprem rizikosunu ve esas olarak bağımsız bölümün yapısını kapsar; ortak alanlardaki yangın veya su baskını gibi zararların tümünü karşılamaz. Bu boşluğu ancak kurul kararıyla yaptırılan bir bina sigortası kapatır. Yalnızca DASK'a güvenip ortak alanları güvencesiz bırakmak, hasar anında yönetimi ve maliki açıkta bırakabilir.
Ortak gider paylaşımının ayrıntıları Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi içinde ayrıca açıklanır.
Hasar Halinde Kullanım ve Tazminat
Bina sigortasında hasar gerçekleştiğinde, ortak yerlere ilişkin tazminatın onarım amacıyla kullanılması esastır. Yönetim, tahsil edilen bedeli ortak yerin eski hale getirilmesi için kullanır; tazminatın maliklere dağıtılması değil, hasarın giderilmesi asıl amaçtır. Poliçenin lehtarının ve teminat kapsamının kararda açıkça belirlenmesi, tahsil ve kullanım aşamasındaki tartışmaları önler.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak yerlere ilişkin sigorta ve tazminat uyuşmazlıkları, yönetim planı hükümleri ile kurul kararının kapsamı çerçevesinde değerlendirilir; teminatın hangi rizikoyu ve hangi alanı kapsadığı, poliçe metni üzerinden somut olarak incelenir.
Uygulamada
Kurul gündemine bina sigortasını ayrı bir madde olarak alın; teminat kapsamını, sigorta bedelini ve süresini karara açıkça yazdırın. DASK yükümlülüğünü ise her malikin bireysel sorumluluğu olarak tutanağa geçirin ve ortak gidere yansıtmayın.
En sık yapılan hata, DASK primini ortak gider gibi aidata eklemek veya ortak alan sigortasını hiç yaptırmayıp tüm güvenceyi DASK'tan beklemektir. İlki hatalı gider dağıtımı nedeniyle itiraza, ikincisi hasar anında teminat boşluğuna yol açar. Sigorta kararına veya gider dağıtımına itirazınızı KMK md. 33 süresi içinde ileri sürün. İlgili gider tartışmaları için Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir sorusuna da bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.
Dipnotlar
-
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩
Sonraki dosya · Soru
Büyük Sitede Yönetim Nasıl Yapılandırılır?
Dosyayı aç →