Kat İrtifakında Ortak Giderlere Katılım Var mı?

Kat İrtifakında Ortak Giderlere Katılım Var mı?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Kat irtifakı sahipleri, arsa payına bağlı olarak yapının tamamlanması ve ortak giderler bakımından kat malikleri gibi hak sahibi ve yükümlüdür (634 sayılı Kanun md. 26-27). Henüz yapı tamamlanmamış ve kat mülkiyeti kurulmamış olsa dahi, kat irtifakında da yönetim ve gider kuralları uygulanır. Ortak giderlere katılım kat mülkiyetine geçişi beklemez; irtifak aşamasında da işler. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kat irtifakı sahibinin ortak gider yükümlülüğü, kat maliki yükümlülüğüyle aynı çerçevede değerlendirilir.

---

Kat İrtifakı Sahibinin Hukuki Konumu

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Kat irtifakı sahipleri, arsa payına bağlı olarak yapının bütününe ve ortak yerlere ilişkin haklara sahip, aynı ölçüde yükümlüdür (634 sayılı Kanun md. 26). Bu konum, malikin sorumluluğunu yapı tamamlanana kadar erteleyen bir bekleme hali değildir.

Kat irtifakı aşamasında bağımsız bölüm henüz fiziken var olmasa bile, arsa payı üzerinden kurulan hukuki bağ giderlere katılımı doğurur. İrtifak sahibi, arsa payı oranında yapının ilerlemesine ve ortak masraflara katkı sunmakla yükümlüdür.

---

Yapının Tamamlanması ve Ortak Giderlere Katılım

Kat irtifakı sahipleri, arsa payı oranında yapının tamamlanması için gerekli ortak giderlere katılır (634 sayılı Kanun md. 27). Yapının süresinde bitirilmesine yönelik masraflar, altyapı ve ortak yerlere ilişkin harcamalar bu kapsamdadır. Katılım oranının ölçüsü, kat mülkiyetinde olduğu gibi arsa payıdır.

Önemli: Kat irtifakı sahibinin ortak gider borcu, yapı tamamlanmadı gerekçesiyle reddedilemez. Bağımsız bölümünü fiilen teslim almamış olmak veya taşınmamış olmak, arsa payına bağlı gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Gider borcu arsa payına bağlıdır; bölümün kullanılıp kullanılmadığından bağımsız işler.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin bütün adımları kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Yönetim Kurallarının Kat İrtifakında Uygulanması

Kat irtifakında da yönetim ve gider kuralları kat mülkiyetindeki gibi uygulanır (634 sayılı Kanun md. 27). Kat irtifakı sahipleri yönetici atayabilir, kurul kararları alabilir ve ortak giderleri bu düzen içinde paylaştırabilir. Yapı süresinde tamamlanmazsa kanunun öngördüğü yaptırımlar gündeme gelir.

Bu düzen, kat mülkiyetine geçilmeden önce yapının atıl kalmasını ve giderlerin karşılıksız kalmasını önler. İrtifak aşamasında alınan yönetim kararları ve ödenen ortak giderler, kat mülkiyetine geçildiğinde de hukuki geçerliliğini korur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kat irtifakı sahibinin gider borcuna itirazı, ancak arsa payı veya gider kaleminin dayanağı yönünden incelenir; irtifak aşamasında olma tek başına savunma oluşturmaz.

Uygulamada

Uygulamada en sık yapılan hata, kat irtifakı sahibinin ortak gider yükümlülüğünü kat mülkiyetine geçişe kadar ertelenmiş sanmaktır. Gider borcu arsa payına bağlı doğar; irtifak aşamasında ödenmeyen giderler için de takip yapılabilir ve gecikme faizi işler.

Yeni yapılarda gider uyuşmazlıkları çoğunlukla yapı tamamlanma masraflarının paylaşımından çıkar. Arsa payının doğru belirlenmiş olması, katılım oranının dayanağıdır; arsa payı hatalıysa gider paylaşımı da tartışmalı hale gelir. Kat mülkiyetine geçiş planlanıyorsa, irtifak aşamasındaki gider kayıtlarının düzenli tutulması sonraki dönemde uyuşmazlığı azaltır. Sürecin bütününü görmek için kat mülkiyeti rehberi başvuru noktasıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti hukuku, kat mülkiyeti rehberi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş.