Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir?

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde malik veya maliklerin istemiyle, tapu memuru önünde düzenlenen resmi senetle ve tapu kütüğüne tescille kurulur (KMK md. 10-14). Tescil için mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı, bağımsız bölüm listesi ve fotoğraf gibi belgeler tapu idaresine verilir. İnşaat henüz tamamlanmadıysa arsa payına bağlı olarak önce kat irtifakı kurulur; yapı bitip iskan alınınca kat mülkiyetine geçilir. Bu düzeni kat mülkiyeti hukuku alanının temel adımlarından biri olarak okumak gerekir.

---

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Ayrım, yapının tamamlanma durumuna dayanır. Kat irtifakı, üzerinde henüz inşaat biten yapı bulunmayan arsa payına bağlı, ileride kat mülkiyetine geçmeye yönelik bir haktır. İrtifak sahibi henüz bağımsız bölümün maliki değildir; arsa payı üzerinden beklenti hakkına sahiptir.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının belirli bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyettir. Geçişin belgesi yapı kullanma izin belgesidir; iskan alınmadan kat mülkiyetine geçilemez. İnşaat aşamasında kurulan kat irtifakı, yapı bittikten sonra kat mülkiyetine dönüşür. İki rejim arasındaki geçişin ayrıntısı kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberinde yer alır.

---

Kuruluş İçin Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetinin tescili için tapu idaresine verilecek belgeler KMK md. 12'de sayılmıştır. Bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri gösteren, mimarca imzalı mimari proje; yapının dış cephesini ve bağımsız bölümlerin iç düzenini gösteren fotoğraflar; her bağımsız bölümün numarasını, arsa payını ve eklentilerini gösteren liste; kat maliklerince imzalanmış yönetim planı bu belgelerin çekirdeğidir.

Kat mülkiyeti için ayrıca yapı kullanma izin belgesi aranır. Kat irtifakı kurulurken bu belge istenmez; irtifak, yapı tamamlanmadan da arsa payına bağlı olarak kurulabilir.

Önemli: Belgelerdeki eksiklik tescili durdurur. Uygulamada en sık aksaklık, mimari proje ile bağımsız bölüm listesindeki arsa paylarının uyuşmamasından doğar. Arsa payı tahsisindeki hata, ileride pay düzeltme davasına konu olabileceğinden, tescilden önce projenin ve listenin karşılaştırılması gerekir.

---

Tapuda Tescil İşlemi

Kat mülkiyeti, belgelerin tapu idaresine verilmesinin ardından, tapu memuru önünde düzenlenen resmi senetle ve tapu kütüğüne yapılan tescille doğar. Kuruluşun temel dayanağı 634 sayılı Kanun md. 10 hükmüdür; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmi senet ve tescille kurulur. Malik tek kişi ise tek taraflı istemle, birden çok paydaş varsa hepsinin istemiyle işlem kurulur. Tescille birlikte her bağımsız bölüm ayrı bir tapu sayfası kazanır; arsa payı, eklenti ve ortak yerler bu sayfada gösterilir.

Kat mülkiyetinin kuruluşu bir sözleşmeden çok kütük işlemidir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, tapuda usulüne uygun tescil yapılmadan kat mülkiyetinin doğmayacağı, fiili kullanımın veya sözlü anlaşmanın tescilin yerini tutmayacağı kabul edilir. Bu nedenle bağımsız bölüm satın alan kişi, tapu kaydının kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi gösterdiğini işlemden önce teyit etmelidir.

---

Yönetim Planının Rolü

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim biçimini, kullanım amacını ve maliklerin karşılıklı hak ve borçlarını düzenleyen temel belgedir. Kuruluş sırasında tapuya verilir ve kütüğe işlenir; bütün malikleri ve sonradan bağımsız bölüm edinenleri bağlar. Planda yer alan kullanım amacı hükümleri, ileride iş yeri açma, kiraya verme ve ortak alan kullanımına ilişkin tartışmaların ölçütü olur.

Yönetim planının değiştirilmesi ve kat malikleri kurulunun işleyişi ayrı bir konudur; bu çerçeve kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde bulunur.

---

Uygulamada

Kat mülkiyeti kuruluşunda en kritik nokta belgelerin iç tutarlılığıdır. Mimari proje, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı arasındaki arsa payı, numaralandırma ve eklenti bilgileri birbirini tutmalıdır. Tapuda tescil edilen arsa payı, bağımsız bölümlerin değeriyle oransız belirlenmişse, sonradan açılacak pay düzeltme davasının zemini kuruluş anında hazırlanmış olur.

İskansız yapıda kat mülkiyeti kurulamayacağından, yapı kullanma izin belgesinin alınması geçişin ön koşuludur. Bağımsız bölüm devralan kişi yönünden ise tapu kaydının niteliği, satış ve kredi süreçlerinde belirleyicidir. Rejimin genel çerçevesi için kat mülkiyeti rehberi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.