Kentsel Dönüşüm Serisi 2: Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı, kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Riskli yapı tespiti başvurusu, kentsel dönüşümün bütün sonraki aşamalarını tetikleyen işlemdir. Başvuruyu yapan malik, raporu hazırlayacak lisanslı kuruluşu da seçmiş olur; komşuların itirazı, tapudaki belirtme ve yıkım süresi bu rapora dayanır. 6306 sayılı Kanun m. 3/1, tespitin masrafı maliklere ait olmak üzere öncelikle maliklerce yaptırılmasını esas alır.

Bu sayfa, Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ana sayfasıyla başlayan on iki bölümlük serinin ikinci bölümüdür. Bütün sürelerin tek tablodaki görünümü için Seri 1: Yol Haritası ve Bütün Süreler bölümüne bakılabilir.

Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırabilir?

6306 sayılı Kanun m. 3/1, tespiti üç ayrı yoldan mümkün kılar. Sıralama kanundadır ve öncelik maliklerdedir.¹

Malikler veya kanuni temsilcileri: Masrafı kendilerine ait olmak üzere, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşa tespit yaptırır ve sonucu Başkanlığa veya İdareye bildirir.
Başkanlık veya İdare, resen: Malikin talebini beklemeden tespit yapabilir.
Başkanlık veya İdare, süre vererek: Tespiti maliklerden ister; süre içinde yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.

Kanun ve Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a, başvuru için bütün maliklerin oybirliğini veya belirli bir çoğunluğu aramaz; metin "yapı malikleri veya kanunî temsilcileri" ifadesini kullanır. Buna karşılık Kanun m. 3/8-a, yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapan lisanslı kuruluşa yazılı uyarı yaptırımı öngörür. Talep hakkının sınırı, kişi sayısı değil malik sıfatıdır.

Kiracı, Arsa Payı Sahibi ve Yapı Sahibi

Kiracı, intifa hakkı sahibi olmayan kullanıcı veya yönetici, kendi sıfatıyla tespit talep edemez. Yöneticinin talebi ancak bir malikin temsilcisi sıfatıyla ve yetki belgesiyle anlam taşır. Kiracının tespitten sonraki dava hakkı ise ayrı bir sorudur; ayrıntısı kiracı riskli yapı tespitine dava açabilir mi sorusunda yer alır.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, yalnızca arsa paylı tapusu bulunan yapılarda Yönetmelik m. 7/2-a özel bir kural koyar. Arsa üzerinde fiilen bulunan yapının tespitini, yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. Yapının başkasına ait olduğu tapu kütüğünde belirtilmişse, tespiti lehine şerh bulunan taraf yaptırır.

Önemli: Hisseli tapuda "yapı benim" iddiası tek başına yeterli değildir. Yapının kime ait olduğu tapuda şerhle görünmüyorsa, lisanslı kuruluş başvuruyu yapı maliki sıfatı tartışmalı bir talep olarak görebilir. Başvurudan önce tapu kaydının beyanlar ve şerhler hanesi okunmalıdır.

Hangi Yapılar Tespite Konu Olur?

Yönetmelik m. 7/1, tespitin kapsamını yapı tanımıyla sınırlar. Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadetine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar tespite konu olur.

Aynı fıkra iki yapı grubunu kapsam dışında tutar:

İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar
Metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar

Yapının riskli olup olmadığı, Yönetmeliğin Ek-2'sindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın belirlediği elektronik yazılım programı kullanılarak belirlenir. Rapor, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresini ve bina kodunu içermek zorundadır (Yönetmelik m. 7/3).

Lisanslı Kuruluş Seçimi

Yönetmelik m. 6/1-c, Başkanlıkça lisanslandırılabilecek kuruluşları sayar: Kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamuya ait şirketler, deprem alanında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 4708 sayılı Kanuna göre izin belgeli yapı denetimi ve laboratuvar kuruluşları ile inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kuruluşlar. Lisanslı kuruluş bölge sınırı olmaksızın ülke genelinde tespit yapabilir.

Kuruluşu seçerken kanunun aradığı asgari şartlar kontrol edilebilir:

Tespitte en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmiş olması (Yönetmelik m. 6/3)
Görevli mühendisin meslek odası üyeliğinin sürmesi, mesleğinde fiilen en az beş yıl çalışmış olması ve Başkanlık eğitimini sınavla tamamlaması (Yönetmelik m. 6/2)
Mühendisin aynı anda birden fazla lisanslı kuruluşta görev almaması (Yönetmelik m. 6/3)

Kuruluşun hatası maliki doğrudan etkiler. Kanun m. 3/8, yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını ve eksik veya yanlış veriyle riskli bir yapının risksiz ya da risksiz bir yapının riskli gösterilmesini idari para cezasına bağlar. Bu yaptırım kuruluşa yöneliktir; ancak hatalı raporun yol açtığı gecikme ve itiraz yükü malikte kalır.

Başvuru Süreci ve Rapor

Yönetmelik m. 7/2-a uyarınca tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Süreç dört aşamada ilerler:

Yapı kaydı: Lisanslı kuruluş, yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistem üzerinden kontrol eder ve yapı kaydını oluşturur (Yönetmelik m. 7/3).
Teknik inceleme ve rapor: Kuruluş yapıda inceleme yapar, raporu Ek-2 esaslarına göre hazırlar.
Müdürlüğün incelemesi: Rapor, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye elektronik olarak gönderilir. Eksiklik görülürse düzeltilmek üzere kuruluşa iade edilir (Yönetmelik m. 7/4).
Tapuya bildirim ve ilan: Eksiklik yoksa riskli yapı en geç on iş günü içinde beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir (Kanun m. 3/2).

Yönetmelik m. 7/3, her yapı için kural olarak tek bir rapor düzenlenebileceğini öngörür. İstisnalar sınırlıdır: İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyebilecek, kasıtlı müdahale dışında somut bir olayın gerçekleşmesi. Komşunun yaptırdığı rapordan memnun olmayan malik, ikinci bir rapor yaptırarak onu ortadan kaldıramaz; yolu itirazdır.

Süreler Tablosu

İşlem	Süre	Dayanak
Yapı kaydından sonra tespit yapılmazsa malik talebiyle kaydın silinmesi	2 ay	Yönetmelik m. 7/3
Yapı kaydından sonra tespit yapılmazsa Başkanlıkça resen silinme	6 ay	Yönetmelik m. 7/3
Riskli yapının tapu müdürlüğüne bildirilmesi	En geç 10 iş günü	6306 sayılı Kanun m. 3/2
Muhtarlıkta ve Başkanlık internet sayfasında ilan	15 gün	Kanun m. 3/2
Tespitin tebliğ edilmiş sayılması	Muhtarlık ilanının son günü	Kanun m. 3/2
Tespite itiraz	15 gün, ilanın son gününden itibaren	Kanun m. 3/1, Yönetmelik m. 7/5
İdarece yaptırılan tespitin masrafının ödenmesi	Tebligatı izleyen 1 ay	Yönetmelik m. 7/2-b

Uygulamada: Başvuruyu yapan malik açısından süre baskısı yoktur; baskı, raporun sonucunu öğrenen diğer malikler üzerindedir. On beş günlük itiraz süresi başvuru tarihinden değil, muhtarlık ilanının son gününden işler. Başvuran malikin diğer maliklere başvuruyu önceden bildirmesi hukuken zorunlu değildir; ancak bildirim, sonradan "habersiz tespit" iddiasıyla başlayan uzun bir itiraz sürecini çoğu zaman önler.

Masraf: Kim Öder, Ne Zaman Öder?

Malikin kendisi yaptırdığı tespitte masraf, Kanun m. 3/1 uyarınca malike aittir. Kanun ve Yönetmelik m. 7 ücretin tutarını göstermez; ücret, lisanslı kuruluşla yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Teklifin yazılı alınması ve rapor teslim süresinin sözleşmeye yazılması yerinde olur.

Malikler süre içinde tespit yaptırmadığı için tespiti Başkanlık veya İdare yaptırmışsa durum değişir. Yönetmelik m. 7/2-b'ye göre malikler masraftan hisseleri oranında sorumludur ve masraf tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir. Ödenmeyen masraf, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre vergi dairesince veya İdarece takip edilir.

Bir malikin kendi başvurusuyla yaptırdığı tespitte, masrafın diğer maliklerden payları oranında istenip istenemeyeceği Kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Bu talep, kat malikleri arasındaki gider paylaşımı ve vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde tartışılır; sonucu somut olayın koşullarına bağlıdır.

Tespitin Engellenmesi

Malik veya kullanıcı, kuruluş çalışanlarını bağımsız bölüme almayarak tespiti fiilen durdurabileceğini düşünebilir. Kanun m. 3/1 bu ihtimali kapatır: Engelleme hâlinde Başkanlık veya İdarenin talebi ve mülki idare amirinin yazılı izniyle, kolluk eşliğinde kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılır.

Yönetmelik m. 7/2-c, engelleme sayılan hâlleri örnekler: Yapıya veya bağımsız bölüme girişe izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi veya açılmaması, tespit için gelenlerin tehdit edilmesi, cebir ve şiddet kullanılması. Doktrinde riskli yapı tespitinde idarenin zor kullanma yetkisi, mülkiyet hakkı ve konut dokunulmazlığı yönünden ayrıca incelenmiştir.²

Belgeler

Kanun ve Yönetmelik, başvuran malikten belirli bir belge listesi istemez; başvuru elektronik sistem üzerinden kuruluş aracılığıyla yapılır. Uygulamada dosyanın sorunsuz ilerlemesi ve sonraki itiraz veya davada ispat için şu belgelerin hazır tutulması yararlıdır:

Güncel tapu kaydı, beyanlar ve şerhler hanesiyle birlikte
Başvuranın kimlik bilgisi, temsilci ise vekâletname veya kanuni temsil belgesi
Binanın Ulusal Adres Veri Tabanı adresi ve bina kodu
Varsa yapı ruhsatı, onaylı mimari ve statik proje, yapı kullanma izni
Lisanslı kuruluşla yapılan sözleşme, ücret ve teslim süresi yazısı
Kuruluşun lisans bilgisi ve görevli inşaat mühendisinin adı
Yapı kaydının oluşturulduğu tarihi gösteren kayıt
Tespit tutanağının fotoğrafı, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilan tarihi

Sık Yapılan Hatalar

Kiracının veya yöneticinin kendi adına başvurması. Kanun tespit talebini malike tanır. Malik olmayan birinin talebiyle hazırlanan rapor, kuruluş hakkında yaptırım ve raporun hukuka uygunluğu üzerinden itiraz konusu olur.

İkinci rapor yaptırarak ilk raporu bertaraf etmeye çalışmak. Yönetmelik m. 7/3'teki tek rapor kuralı nedeniyle bu yol kapalıdır. Sonuca karşı başvurulacak yer, on beş gün içinde teknik heyettir. Usul riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda gösterilir.

Kuruluşu yalnız fiyatla seçmek. Yerinde inceleme yapmayan veya yöntemi eksik uygulayan kuruluşun raporu teknik heyetten dönebilir. Rapor geri döndüğünde süreç aylarca uzayabilir.

Güçlendirme seçeneğini başvurudan önce konuşmamak. Tespit kesinleştikten sonra yapının akıbeti yıkım ve yeniden yapım yönünde ilerler. Güçlendirme imkânı riskli yapı yerine güçlendirme yapılabilir mi sorusunda açıklanır.

Karar: Teknik Heyet Raporu Çürütürse Lisanslı Kuruluşun Durumu

Danıştay 6. Dairesi, 10.02.2022 tarihli, E. 2021/4077, K. 2022/1332 sayılı kararında, Ankara'daki bir yapı hakkında riskli yapı raporu düzenleyen lisanslı kuruluşun lisansının iptaline ilişkin işlemi inceledi. Maliklerin itirazı üzerine teknik heyet raporu yeniden değerlendirmiş ve yapının risksiz olduğunu belirlemişti; Bakanlık bunun üzerine kuruluşun lisansını iptal etti. İlk derece mahkemesi işlemi iptal etmiş, bölge idare mahkemesi istinafı reddetmişti.

Daire, istinaf kararını onadı ve lisans iptalini hukuka aykırı bulan sonucu kesin olarak bıraktı. Karar oyçokluğuyla verildi. Karşı oyda dosyanın teknik arka planı şöyle aktarıldı:

"... söz konusu yapı yerinde incelenmeyip, yapı hakkında lisanslı kuruluşça "eşdeğer deprem yükü yöntemi" uygulanarak düzenlenen riskli yapı tespit raporunun "mod birleştirme yöntemi" uygulanmak suretiyle değerlendirilmesi sonucunda yapının risksiz olduğunun tespit edildiği, aslında iki yöntemin de mevzuatta düzenlendiği ve uygulanmasında hukuka aykırı bir durumun olmadığı ..."

Karar malik açısından iki sonuç taşır. Birincisi, aynı yapı hakkında hesap yöntemine göre farklı sonuçlar çıkabilir; teknik heyet kuruluşun vardığı sonuca bağlı değildir. İkincisi, raporun teknik heyette risksiz sonuca dönmesi, kuruluşun tek başına yaptırıma uğrayacağı anlamına gelmez. Başvuran malik, kuruluşun hangi yöntemi uyguladığını ve neden seçtiğini raporda görmelidir.

Karşı Tarafın Muhtemel İtirazları

Diğer malikler: "Başvurudan haberimiz olmadı." Kanun, başvurunun diğer maliklere önceden bildirilmesini şart koşmaz; tebliğ karinesi tespitten sonra muhtarlık ilanıyla işler. Başvuran malik, raporun yapıya asılan tutanağını ve ilan tarihini belgelemelidir.

Diğer malikler: "Kuruluş yapının içine girmedi." Kanun m. 3/8, teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını idari para cezasına bağlar. Bu iddia teknik heyette ve davada ciddi biçimde incelenir; başvuran malik, inceleme günlerini ve girilen bağımsız bölümleri kayda geçirmelidir.

İdare: "Tespit kesinleşmiştir." On beş günlük itiraz süresi geçmişse idare tespitin kesinleştiğini savunur. Bu aşamada ilanın kanundaki üç kanalla yapılıp yapılmadığı ve işlemde dava yolunun gösterilip gösterilmediği denetlenir. Dava süresi tartışması seride ayrıca işlenir.

Uygulamada

Başvuruyu yapacak malik için üç kontrol önceliklidir. Tapuda malik sıfatı ve hisse durumu, kuruluşun lisansı ile görevli mühendis ve yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediği. Üçüncüsü özellikle önemlidir: Önceki bir rapor varsa yeni başvuru sonuç vermez.

Raporu öğrenen ve sonucuna katılmayan malik için ise takvim muhtarlık ilanıyla başlar. İlanın asıldığı ve indirildiği tarih aynı gün not edilmeli, rapor ve ekleri Müdürlükten istenmeli, on beş günlük itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Somut dosyada raporun yöntemi ve sürelerin hesabı, hukuki ve teknik destekle birlikte değerlendirildiğinde hak kaybı riski azalır.

Serinin Devamı

Ana sayfa: Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana
Önceki bölüm: Seri 1: Yol Haritası ve Bütün Süreler
Sonraki bölüm: Bölüm 3, tespitin tebliğini, on beş günlük itirazı ve teknik heyeti işleyecek. Yayımlanana kadar riskli yapı tespiti nasıl tebliğ edilmiş sayılır ve riskli yapı itirazında teknik heyet nasıl çalışır sorularına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi, Riskli Alan ile Riskli Yapı Arasındaki Fark ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, m. 3 (7471 sayılı Kanunla yapılan 07.11.2023 tarihli değişikliklerle ve 7153 sayılı Kanunla eklenen sekizinci fıkrayla); 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, m. 6 ve m. 7 (m. 7, RG 21.05.2024/32552 değişikliğiyle). ↩
Sinan Seçkin, "6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi", İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 9, S. 2, s. 463-511. ↩

Kentsel Dönüşüm Serisi 2: Riskli Yapı Tespiti Başvurusu