Kentsel Dönüşüm Serisi 1: Yol Haritası ve Bütün Süreler

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı, kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kentsel dönüşüm süreleri kısadır ve çoğu, malikin elinde hiçbir kâğıt olmadan işlemeye başlar. Riskli yapı tespitine itiraz için on beş gün, idari dava için otuz gün, karara katılmayan malike teklif için on beş gün, yıkım için en fazla doksan gün öngörülür. Bu sürelerin büyük bölümü kişiye tebligatla değil, muhtarlıkta yapılan ilanın son günüyle başlar.

Bu sayfa, Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ana sayfasıyla başlayan on iki bölümlük serinin ilk bölümüdür. Aşağıdaki tablo bütün süreleri tek yerde toplar; sonraki bölümler her aşamayı ayrı ayrı açar.

Kentsel Dönüşümün Yedi Aşaması

Riskli yapı üzerinden yürüyen bir dönüşüm, kabaca yedi aşamada tamamlanır. Aşamaların sırası 6306 sayılı Kanun m. 3, m. 5 ve m. 6 hükümlerinden çıkar.¹

Riskli yapı tespiti: Malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kuruluşa tespit yaptırır. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir (6306 sayılı Kanun m. 3/1).
Tapuya beyan ve ilan: Tespit tapuya bildirilir, tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir (Kanun m. 3/2).
İtiraz ve dava: Malik teknik heyete itiraz eder; heyet kararına ve diğer işlemlere karşı idari dava açılabilir (Kanun m. 3/1, m. 6/9).
Malikler kararı: Yeniden yapım, kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya payların satışı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla kararlaştırılır (Kanun m. 6/1).
Karara katılmayanın payı: Karar ve teklif katılmayan malike bildirilir; kabul edilmezse arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır (Kanun m. 6/1).
Tahliye ve yıkım: Maliklere yıkım için doksan günü aşmayan süre verilir; süre sonunda tahliye ve yıkım idarece yapılır (Kanun m. 5/3, m. 5/4).
Yeni yapı ve tapu: Kat karşılığı sözleşmesiyle inşaat yürür, kat irtifakı kurulur, yapı kullanma izniyle kat mülkiyetine geçilir (Kanun m. 6/10, m. 6/13, m. 6/14).

Bütün Süreler Tablosu

Tablodaki süreler yürürlükteki kanun metninden alınmıştır. "Başlangıç" sütunu, sürenin hangi olayla işlemeye başladığını gösterir; dosyadaki en kritik veri budur.

Aşama	Süre	Başlangıç	Dayanak
Tespitin tapuya bildirilmesi	En geç 10 iş günü	Tespit tarihi	6306 sayılı Kanun m. 3/2
Tespitin muhtarlıkta ilanı	15 gün ilan	İlanın son günü tebliğ sayılır	Kanun m. 3/2
Riskli yapı tespitine itiraz	15 gün	Tebliğ edilmiş sayılan tarih	Kanun m. 3/1
İdari dava (iptal davası)	30 gün	İşlemin tebliği	Kanun m. 6/9
Dava süresi işlemde gösterilmemişse	60 gün	Tebliğ veya öğrenme	2577 sayılı Kanun m. 7 ve Danıştay İDDK kararı
Karara katılmayana teklif ilanı	15 gün ilan (veya noter)	Muhtarlık ilanının son günü bildirim sayılır	Kanun m. 6/1
Teklifi inceleme ve kabul	15 gün	Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarih	Kanun m. 6/1
Pay satışı tebligatları	15 gün ilan	İlanın son günü tebliğ sayılır	Kanun m. 6/1
Bedel farkının alıcıca ödenmesi	En geç 15 gün	İdarenin bildirimi	Kanun m. 6/1
Yıkım için malike verilen süre	En fazla 90 gün	İdarenin süre bildirimi	Kanun m. 5/3
Tahliye ve yıkım tebligatı	15 gün ilan	İlanın son günü tebliğ sayılır	Kanun m. 5/5
Arsa hâlinde anlaşma, aksi hâlde acele kamulaştırma	30 gün	Yıkım sonrası maliklere tebligat	Kanun m. 6/2
İmar ve parselasyon planı ilanı ve itiraz	15 gün ilan, itiraz ilan süresinde; Bakanlık 5 günde değerlendirir	İl müdürlüğünde ilan	Kanun m. 6/6
Müteahhit borcuna karşı haciz koruması	6 ay	Yapım işine başlanması	Kanun m. 6/10
Müteahhit kaynaklı başlamama	1 yıl	Oybirliğiyle anlaşma veya salt çoğunluk kararı	Kanun m. 6/14
İşin yetersiz ekiple durması	En az 6 ay	Fiilî duruş	Kanun m. 6/14
Başkanlığın müteahhide verdiği son süre	30 gün; bitiminde sözleşme resen feshedilmiş sayılır	Başkanlığın ihtarı	Kanun m. 6/14

Önemli: Tabloda "ilanın son günü tebliğ sayılır" yazan her satırda süre, malikin bildirimi fiilen gördüğü günden değil, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın bittiği günden başlar. Yurt dışında yaşayan, adresi değişmiş veya e-Devlet bildirimlerini takip etmeyen malik, sürenin işlediğini çoğu zaman sonradan fark eder.

Sürelerin Başlangıcı: Muhtarlık İlanının Son Günü

7471 sayılı Kanunla değiştirilen 6306 sayılı Kanun m. 3/2, riskli yapı tespitinin tebliğini kişiye tebligattan çıkarıp üç kanala bağladı: Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Kanuna göre tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Aynı yöntem tahliye ve yıkım işlemlerinde (Kanun m. 5/5) ve arsa payı satış sürecinde (Kanun m. 6/1) de uygulanır. Pay satışında tek istisna, tapuya elektronik tebligat adresini bildiren maliktir; ona tebligat bu adres üzerinden yapılır.

Doktrinde bu düzenlemenin hak arama özgürlüğü bakımından sakınca taşıdığı ileri sürülmüştür. Gerekçe, merkezi nüfus kaydı üzerinden kişiye tebligat esası yerine yapıya asma, muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildiriminin konulmasıdır.² Bu eleştiri yerinde olsa da yürürlükteki kural değişmedikçe malik için tek güvenli yol, muhtarlık ilanını ve e-Devlet bildirimlerini kendisinin izlemesidir.

Dava Açma Süresi: Otuz Gün mü Altmış Gün mü?

6306 sayılı Kanun m. 6/9, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini düzenler. Bu süre, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7'deki altmış günlük genel sürenin yarısıdır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 11.06.2025 tarihli, E. 2025/707, K. 2025/1266 sayılı kararında bu kısa sürenin ne zaman işletilebileceğini belirledi. Uyuşmazlık, 6306 sayılı Kanun m. 2 uyarınca verilmiş bir riskli alan kararına karşı yıllar sonra açılan davaydı. Kurul, özel dava süresinin işlemde gösterilmemesi hâlinde genel sürenin uygulanacağını kabul etti ve şu sonuca ulaştı:

"6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 9. fıkrası ile bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemler yönünden 2577 sayılı Kanun'da öngörülen 60 günlük genel dava açma süresi 30 güne indirilmiş ise de; dava konusu riskli alan ilanına ilişkin Bakanlar Kurulu kararı davacıya tebliğ edilmediğinden, bu işleme karşı öğrenme tarihinden itibaren 60 günlük genel dava açma süresi içerisinde dava açılabileceğinin kabulü gerekmektedir."

Kurul, Resmî Gazete'de yayımın bu karar türü için tebliğ yerine geçmediğini de belirtti ve süre aşımı gerekçesiyle verilen ret kararını bozdu. Karar oyçokluğuyla verilmiştir; karşı oy, sürenin Resmî Gazete'deki yayımı izleyen günden itibaren otuz gün olduğunu savundu.

Kararın dayandığı ilke, Anayasa m. 40/2 gereği idarenin başvuru yolunu ve süresini işlemde göstermek zorunda olmasıdır. Tebliğ edilen işlemde dava süresi yazılı değilse, otuz günlük özel süre yerine altmış günlük genel süre tartışmaya açılır. Ancak bu bir güvence değil, son çaredir: Süre hesabı her zaman otuz gün üzerinden yapılmalı, altmış gün yalnızca kaçırılmış bir sürenin kurtarılmasında savunma olarak kullanılmalıdır.

Kanunda Süresi Yazılı Olmayan Aşamalar

Bazı aşamaların süresi kanunda gösterilmez; uygulamada en çok belirsizlik de burada doğar.

Tespit başvurusu: Maliklerin tespit yaptırması için kanuni bir süre yoktur. Başkanlık veya İdare süre verirse ve malikler bu süreyi kullanmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır (Kanun m. 3/1).
Malikler kararının alınması: Salt çoğunluk kararının ne zamana kadar alınacağı kanunda yazılı değildir. Süre baskısı, yıkım için verilen doksan günlük üst sınırdan ve yıkım sonrası otuz günlük acele kamulaştırma eşiğinden gelir.
Kira yardımı: Kanun yardımın yapılabileceğini düzenler, tutarını ve süresini göstermez; usul ve esaslar Cumhurbaşkanınca belirlenir (Kanun m. 5/1, m. 5/2). Başvurudan önce güncel tutar ve belge listesi il müdürlüğünden teyit edilir.
İnşaatın süresi: Teslim tarihi sözleşmeyle belirlenir. Kanunun tek süre güvencesi, müteahhit kaynaklı başlamama ve durma hâllerinde m. 6/14'teki fesih yoludur.

Dosyada Bulunması Gereken Belgeler

Sürelerin ispatı belgeye dayanır. Her malikin dosyasında aşağıdakiler tarihleriyle birlikte bulunmalıdır:

Güncel tapu kaydı ve beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi
Riskli yapı tespit raporu, ekleri ve lisanslı kuruluşun lisans bilgisi
Yapıya asılan tutanağın fotoğrafı, e-Devlet bildiriminin ekran kaydı ve muhtarlık ilan tutanağı
Teknik heyete yapılan itirazın dilekçesi ve heyet kararının tebliğ belgesi
Salt çoğunluk karar tutanağı veya anlaşan maliklerin vekâletname ve sözleşme örnekleri
Karara katılmayanlara yapılan noter bildirimi veya muhtarlık ilanı ve teklif metni
Rayiç değer tespit raporu ve açık artırma tutanağı
Yıkım süresi bildirimi ve tahliye tutanağı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tapu kütüğüne konulan şerh

Sık Yapılan Hatalar

İtiraz süresini e-Devlet bildiriminden saymak. Kanun, tebliğ karinesini muhtarlık ilanının son gününe bağlar. Malik e-Devlet bildirimini daha geç görse de süre ilanın sonundan işler; daha erken görse de bu tarih başlangıç olmaz.

Teknik heyeti atlayıp doğrudan dava açmak. Tespite karşı kanunun öngördüğü ilk yol, on beş gün içinde teknik heyete itirazdır. Bu basamak atlandığında idare, davada itiraz yolunun kullanılmadığını savunabilir ve teknik heyetin değerlendirmesi olmadan dosya zayıf kalır. Ayrıntı riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda yer alır.

Eski "üçte iki" eşiğiyle hesap yapmak. 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun m. 6/1'deki "en az üçte iki" ibaresini "salt" olarak değiştirdi. Kişi sayısı değil, hisse oranı esastır. Hesap yöntemi kentsel dönüşümde salt çoğunluk nisabı nasıl hesaplanır sorusunda gösterilir.

Teklifi beklemeye almak. Karara katılmayan malik, bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezse arsa payı satış sürecine girer. Sessiz kalmak bir pazarlık yöntemi değildir.

Karşı Tarafın Muhtemel İtirazları

İdare: "Dava süresi geçmiştir." Riskli yapı tespitinde idare, muhtarlık ilanının son gününden itibaren otuz günün dolduğunu savunur. Malik tarafında cevap iki katmanlıdır: Tebliğin kanundaki üç kanalın hepsiyle yapılıp yapılmadığı denetlenir; işlemde dava süresi gösterilmemişse Danıştay İDDK'nın 2025/1266 sayılı kararındaki altmış günlük genel süre ilkesi ileri sürülür. İdare ise bu kararın riskli alan kararına ilişkin olduğunu, riskli yapı tespitinde kanuni tebliğ karinesi bulunduğunu söyleyecektir.

Anlaşan malikler: "Çoğunluk sağlanmıştır." Karara katılmayan malik, hesabın kişi sayısıyla mı yoksa hisseyle mi yapıldığını, karar tarihinde yürürlükteki eşiği ve tutanağın imzalarını kontrol eder.

Müteahhit: "Gecikme bizden kaynaklanmıyor." 6306 sayılı Kanun m. 6/14 fesih yolu yalnızca müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işler. Malikler, ruhsat ve tahliye gecikmelerinin kendilerine yüklenmesine karşı başlama tarihini ve şantiye durumunu belgelemelidir.

Uygulamada

Bir kentsel dönüşüm dosyasında ilk iş, sürelerin listesini değil, başlangıç tarihlerinin listesini çıkarmaktır. Muhtarlık ilanının asıldığı ve indirildiği tarih, e-Devlet bildiriminin düştüğü tarih ve yapıya asılan tutanağın tarihi aynı gün kayda geçirilmelidir. Süre tartışmasının neredeyse tamamı bu üç tarihin uyumsuzluğundan çıkar.

İkinci olarak, otuz günlük dava süresi ile on beş günlük itiraz süresi aynı takvime işlenmelidir. Teknik heyete itiraz yapılıp sonucu beklenirken, heyet kararının tebliğinden itibaren işleyecek dava süresi için dilekçe taslağı hazır tutulmalıdır.

Üçüncü olarak, karara katılmayan malik için teklifin on beş günü bir müzakere penceresidir. Bu süre içinde teklif incelenmeli, bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, kira yardımı ve teminat şartları yazılı olarak sorulmalıdır. Somut dosyada süre hesabının ve tebliğ usulünün hukuki destekle kontrol edilmesi, geri dönüşü olmayan hak kayıplarını önler.

Serinin Devamı

Ana sayfa: Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana
Önceki bölüm: Bu sayfa serinin ilk bölümüdür.
Sonraki bölüm: Bölüm 2, riskli yapı tespiti başvurusunu (kim başvurur, lisanslı kuruluş, belgeler) işleyecek. Yayımlanana kadar tespitin hukuki niteliği için Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi makalesine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Anlaşmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır, Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Tahliye Süreci Nasıl İşler, Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, m. 3, m. 5 ve m. 6 (7471 sayılı Kanunla yapılan 07.11.2023 tarihli değişikliklerle); 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, RG 20.01.1982/17580, m. 7. ↩
Sinan Seçkin, "6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi", İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 9, S. 2, s. 463-511. ↩

Kentsel Dönüşüm Serisi 1: Yol Haritası ve Bütün Süreler