Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Tahliye Süreci Nasıl İşler?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, riskli yapı ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde tahliye ve yıkım, keyfî değil kademeli bir sürece bağlıdır. Riskli yapı tespiti kesinleşmeden tahliye istenemez. Tespit kesinleştikten sonra idare, yapının boşaltılması için en fazla 90 güne kadar süre verir. 6306 sayılı Kanun md. 5 uyarınca bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, idare mülki amir kararıyla yapıyı zorla tahliye ettirip yıkabilir. Hak sahiplerinin dönüşen yapıdaki payları ve destekleri ise ayrıca korunur.

---

Tahliyenin Önkoşulu: Tespitin Kesinleşmesi

Tahliye ve yıkım süreci, tek bir belgeye dayanır: kesinleşmiş riskli yapı tespiti. Tespit henüz kesinleşmediyse veya itiraz süreci sürüyorsa, tahliye talep edilemez. Bu nedenle sürecin ilk kritik anı, riskli yapı raporunun tebliği ve buna karşı itiraz süresidir.

Tespit itiraz edilmeden ya da itirazın reddiyle kesinleştiğinde, idare tahliye aşamasına geçebilir. Kesinleşme anı, tahliye takviminin başladığı andır. Tespite karşı süresinde işletilmeyen itiraz, sonraki tahliyeye karşı elde kalan savunmayı da zayıflatır.

---

İdarece Verilen Süre ve Bildirim

Tespit kesinleştikten sonra idare, malikleri ve yapıda oturanları yazılı olarak tahliyeye davet eder. Bu davette yapının boşaltılması için süre tanınır. Uygulamada bu süre, koşullara göre belirlenmekle birlikte en fazla 90 günü aşamaz.

Önemli: Tahliye bildirimi, sürenin işlemeye başladığını gösteren resmî andır. Bildirimi almak süreci geciktirmez; aksine tanınan süre bu tarihten itibaren işler. Bildirimin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği, verilen sürenin yeterliliği ve tespitin gerçekten kesinleşip kesinleşmediği, tahliyeye karşı ileri sürülebilecek başlıca hukuki noktalardır.

Süre içinde tahliye eden hak sahibi, dönüşüm sürecinin sağladığı barınma ve taşınma desteklerinden yararlanma imkânını korur.

---

Süre Sonunda Zorla Tahliye ve Yıkım

Tanınan süre dolduğu halde yapı boşaltılmazsa, idare zor kullanma aşamasına geçer. 6306 sayılı Kanun md. 5 uyarınca, mülki amirce verilecek kararla yapı zorla tahliye ettirilir ve yıkımı gerçekleştirilir. Bu aşamada tahliye, artık maliklerin veya sakinlerin rızasına bağlı değildir.

Danıştay'ın yerleşik uygulamasında, tahliye ve yıkıma ilişkin idari işlemler idari yargı denetimine tabidir. Hak sahibi, tahliye ve yıkım işlemine karşı süresinde iptal davası açıp yürütmenin durdurulmasını isteyebilir; ancak dava açılmış olması tek başına yıkımı kendiliğinden durdurmaz.

---

Hak Sahiplerinin Durumu

Yıkım, malikin taşınmaz üzerindeki hakkını sona erdirmez. Yıkılan yapıdaki bağımsız bölüm mülkiyeti, dönüşüm sonucunda oluşacak yeni yapıdaki paya dönüşür. Hak sahibi, arsa payı oranında yeni bağımsız bölümde hak sahibi olmayı sürdürür.

Anlaşmaya katılmayan malikin payı ise ayrı bir usule tabidir. Bu pay, salt çoğunlukla alınan karar sonrasında değerlenip açık artırmayla satışa çıkarılabilir. Katılmayan malikin konumu Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir sorusunda ele alınır.

---

Uygulamada

En sık yapılan hata, tahliyeye ancak zorla tahliye aşamasında karşı çıkmaya çalışmaktır. Oysa asıl savunma penceresi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden öncedir. Tespite itiraz süresi kaçırıldığında, tahliye ve yıkıma karşı ileri sürülebilecek argümanlar belirgin biçimde daralır.

Doğru tutum, tespit aşamasını yakından izlemek, tahliye bildiriminin usulünü denetlemek ve gerekiyorsa süresinde idari yargıya başvurmaktır. Sürecin bütünü ve site yönetiminin rolü Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi rehberinde yer alır.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir.