Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim, ortak alan ve dönüşüm uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kentsel dönüşümde kat malikleri, kendi paylarını korumakla dönüşüm sürecini kilitlemek arasında ince bir çizgide durur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıda dönüşümü çoğunluk kararına bağlayarak azınlığın süreci tıkamasını önler; buna karşılık anlaşmaya katılmayan malike bedelini alma güvencesi tanır. Kentsel dönüşümde kat maliklerinin ve site yönetiminin konumu, bu iki dengenin doğru kurulmasıyla anlaşılır.

Süreci yanlış yürüten malik, hem payını hem de pazarlık gücünü kaybedebilir. Riskli yapı tespitine süresinde itiraz etmeyen, dönüşüm kararına katılmayıp bedel tespitini takip etmeyen malik, kendi taşınmazı üzerindeki söz hakkını fiilen elinden bırakır.

Bu çalışma alanının genel çerçevesi kat mülkiyeti hukuku sayfasında; kat mülkiyetinin bütününe ilişkin sistematik anlatım kat mülkiyeti rehberi içinde yer alır.

6306 Sayılı Kanun ve Dönüşümün İşleyişi

Kentsel dönüşümün hukuki omurgası 6306 sayılı Kanun'dur. Kanun, afet riski taşıyan yapıların tespitini, maliklerle anlaşmayı ve anlaşma sağlanamadığında izlenecek yolu tek çatı altında düzenler.

Süreç üç aşamada ilerler. Önce yapının riskli olup olmadığı teknik olarak tespit edilir (6306 sayılı Kanun md. 3). Ardından maliklerle dönüşümün usulü kararlaştırılır ve bu karar arsa payı çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6). Son aşamada tahliye, yıkım ve yeniden yapım gerçekleşir.

Kat mülkiyeti ilişkisi bu süreçte sona ermez; dönüşüm yalnızca yapının fiziki varlığını değiştirir. Yıkımdan sonra taşınmaz üzerindeki arsa payları ve maliklerin hakları varlığını sürdürür. Bu nedenle dönüşüm, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 sayılı Kanun'un birlikte okunmasını gerektirir.

Önemli: Riskli yapı tespiti ile riskli alan ilanı farklı kavramlardır. Riskli yapı tespiti tek bir binayı hedefler ve maliklerin talebiyle ya da idarece başlatılır; riskli alan ise bir bölgenin bütününü kapsayan idari bir belirlemedir. İkisi karıştırıldığında itiraz mercii ve süresi yanlış hesaplanır.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Bir yapının riskli olduğu, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca hazırlanan raporla tespit edilir (6306 md. 3). Rapor, tapu maliklerine tebliğ edilir; tebligatın yanı sıra e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yapılır.

Malik, tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu ildeki teknik heyete yöneltilir. Heyet, itirazı inceleyerek tespiti kaldırır veya onaylar.

Teknik heyetin itirazı reddetmesi tespiti kesinleştirmez; malikin idari yargı yolu açık kalır. Reddin ardından malik, idare mahkemesinde tespitin iptali istemiyle dava açabilir ve yürütmenin durdurulmasını talep edebilir. Bu davanın süresinde açılması, yıkım işleminin dayanağını doğrudan etkilediği için kritik eşiktir.

Riskli yapı tespitine itirazın usulü Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir sorusunda ayrıca açıklanır.

Dönüşüm Kararı ve Gereken Çoğunluk

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler, dönüşümün nasıl gerçekleşeceğini kararlaştırır. Kat malikleri kurulundaki oybirliği veya nitelikli çoğunluk kuralları bu aşamada uygulanmaz; 6306 md. 6, dönüşüm kararını arsa payı çoğunluğuna bağlar.

Güncel düzenlemede riskli yapının yeniden değerlendirilmesine, yıkımına ve yeniden yapımına ilişkin sözleşme, arsa payının salt çoğunluğuyla karara bağlanır. Böylece tek bir malikin muhalefeti dönüşümü süresiz engelleyemez.

Çoğunluğun aldığı karar, muhalif maliki de kural olarak sürecin içine çeker. Ancak bu, muhalif malikin bedelsiz bırakılacağı anlamına gelmez; payının gerçek değerini alma hakkı kanunla korunur.

Anlaşmaya Katılmayan Malikin Payının Satışı

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı, doğrudan elinden alınmaz. Önce Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşunca payın bedeli tespit edilir. Ardından bu pay, katılan maliklere satılmak üzere satış komisyonu önünde açık artırmaya çıkarılır (6306 md. 6).

Açık artırmada pay satılırsa, katılmayan malik bedelini alır ve mülkiyet ilişkisi bu bedelle tasfiye edilir. Satışın her aşaması bedel tespitinden başlayarak idari işlem niteliği taşıdığından, malikin itiraz ve dava hakları saklıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 03.11.2025 tarihli, E. 2024/5545, K. 2025/4863 sayılı kararı; kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan taşınmazda arsa payının satışında ileri sürülen irade sakatlığı (yanıltma) iddiasını konu alır. Karar, dönüşüm sürecinde el değiştiren payın devrinde iradenin serbestçe oluşup oluşmadığının ayrıca denetlenebileceğini gösterir; uygulamada malikin yalnızca bedeli değil, satışa götüren iradesinin sağlığını da sorgulayabileceği anlamına gelir.

Uygulamada

Anlaşmaya katılmamayı bir pazarlık aracı olarak kullanan malik, çoğu kez süreci lehine çevirmez. Pay, değerleme raporu üzerinden açık artırmaya çıkınca malik, sürecin dışında kalır ve yalnızca tespit edilen bedeli alır. Bedel tespitine itiraz süresini kaçıran malik ise, düşük değerlemeyi sonradan tartışma imkânını da yitirir.

Stratejik olarak doğru tavır, katılmamayı değil, değerleme aşamasını yakından izlemektir. Payın gerçek değerinin altında belirlendiğini düşünen malik, değerleme raporuna karşı hukuki yolları zamanında işletmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Maliklerin Korunması

Dönüşüm çoğunlukla, arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesiyle yürütülür. Malikler arsa paylarını inşaata tahsis eder; yüklenici ise yeni yapıyı inşa ederek maliklere bağımsız bölüm teslim eder. Bu ilişkide malikin en büyük riski, arsa payını devrettikten sonra karşılığını alamamaktır.

Malikin korunmasında iki mekanizma öne çıkar. Devrin teslime bağlanması, arsa payının yükleniciye ancak inşaatın belirli aşamalarında geçmesini sağlar. Teminat ve teslim süresine bağlanan cezai şart ise, gecikme ve ifa etmeme hâllerinde malikin elini güçlendirir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.11.2025 tarihli, E. 2025/926, K. 2025/4891 sayılı kararı; sözleşme konusu yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığı bir arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlığı ele alır. Karar, dönüşümle yıkılan yapıda tarafların sözleşmeden doğan edim ve alacaklarının varlığını sürdürdüğünü ortaya koyar; uygulamada malikin, yapı yıkılmış olsa bile sözleşmeden kaynaklanan haklarını yükleniciye karşı ileri sürebileceği anlamına gelir.

Kat karşılığı sözleşmede malikin korunma araçları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Maliki Nasıl Korunur sorusunda ayrıca ele alınır.

Site ve Toplu Yapıda Dönüşümün Özellikleri

Dönüşüm tek bir binayı değil, birden çok blok içeren bir siteyi kapsadığında süreç ayrı bir katman kazanır. Toplu yapı yönetimi, 634 sayılı Kanun'un toplu yapıya ilişkin hükümlerine (KMK md. 66 ve devamı) tabidir; ancak riskli yapı tespiti her blok için ayrı ayrı yapılır.

Site yönetiminin rolü, ortak bir irade oluşturmak ve dönüşüm sürecini bloklar arasında koordine etmektir. Yönetim, malikleri temsilen sözleşme müzakeresini yürütebilir; fakat arsa payı çoğunluğunu gerektiren dönüşüm kararı, yönetimin tek başına alabileceği bir karar değildir. Kararın malikler tarafından usulüne uygun alınması zorunludur.

Toplu yapıda mimari bütünlük da gözetilir. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19, anayapının mimari durumunun ve dış görünüşünün korunmasını emreder; md. 24 ise mesken olarak ayrılan bölümlerin kullanım niteliğini güvenceye alır. Dönüşüm projesi, bu hükümlerle çelişmeyecek biçimde kurgulanmalıdır.

Kat Maliklerinin Açabileceği Davalar

Dönüşüm süreci, malike birden çok dava imkânı sunar. Bu davalar, sürecin farklı aşamalarına ve farklı yargı kollarına dağılır.

İdari yargıda öne çıkan dava, riskli yapı tespitinin iptali istemidir. Teknik heyetin itirazı reddetmesi üzerine malik, idare mahkemesinde tespitin ve buna bağlı işlemlerin iptalini isteyebilir. Anlaşmaya katılmayan malikin payının satışına ilişkin idari işlemler de aynı yargı kolunda tartışılır.

Adli yargıda ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar görülür. Bunlar arasında teslimde gecikme nedeniyle tazminat, ayıplı ifa, sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescil talepleri yer alır. Yapı teslim edilene kadar taşınmazdan haksız yararlanma söz konusuysa, malik ecrimisil de talep edebilir.

Stratejik Not

Dava türünü yanlış seçmek, hak kaybının en sık nedenidir. Tespitin iptali için idari yargıda açılması gereken davanın adli yargıda açılması veya süre sınırının gözden kaçırılması, esasa hiç girilmeden reddi sonucunu doğurur. Malik, hangi işleme karşı hangi mercide ve hangi sürede başvuracağını süreç başlamadan belirlemelidir.

Sözleşmeden doğan alacak davalarında ise delillerin baştan kayıt altına alınması belirleyicidir. Teslim tarihini, gecikmeyi ve ayıpları belgeleyen yazışmalar ile tutanaklar, sonradan açılacak tazminat veya fesih davasında malikin en somut dayanağıdır.

Kentsel dönüşüm, kat maliki için bir hak kaybı değil, doğru yönetildiğinde korunmuş bir dönüşüm sürecidir. Riskli yapı tespitine süresinde itiraz, dönüşüm kararında arsa payının doğru hesabı, değerleme aşamasının izlenmesi ve sözleşmede teslim güvencesinin sağlanması, malikin konumunu belirleyen dört eşiktir. Süreç; başvuru, itiraz, dava ve sözleşme müzakeresi olmak üzere birden çok cephede aynı anda yürüdüğünden, hukuki desteğin dönüşüm başlamadan devreye girmesi malikin lehinedir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Maliki Nasıl Korunur, Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi