Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak yer, yenilik ve ilave kararları ile müdahalenin önlenmesi uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir apartmanda çatıya güneş paneli kurmak, bahçeye kamelya yapmak, binaya asansör eklemek ya da çocuk oyun alanını basketbol sahasına çevirmek aynı hukuki kalıba girmez. Uygulamada bu işlerin tümü "yenilik" başlığı altında toplanır ve tek bir çoğunlukla halledilebileceği sanılır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerde yapılacak işi niteliğine göre üç ayrı nisaba bağlar; hangi nisabın uygulanacağı yanlış saptandığında alınan karar geçersiz kalır ve yapılan imalat söktürülür.

Yenilik ve İlave Kavramının Sınırı

634 sayılı Kanun m. 42/1, kat maliklerinin ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamayacağını belirledikten sonra yenilik ve ilaveyi tanımlar: ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hâle konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak işler bu kapsamdadır. Ölçüt sübjektif beğeni değil, ortak yerin kullanım değerinde nesnel bir artıştır.

Kavramın iki yönlü bir sınırı vardır. Alt sınır bakım ve onarımdır: mevcut durumu koruyan, bozulanı eski hâline getiren müdahale yenilik değil, m. 19 anlamında bakım yükümlülüğünün ifasıdır. Üst sınır ise anayapının fiziki bütünlüğüdür; ortak yerde yeni bir bağımsız bölüm veya kat yaratan işler m. 42 alanından çıkar ve m. 44'ün oybirliği rejimine girer.

Önemli: Bir işin "faydalı" olması, onu tek başına hukuka uygun kılmaz. Fayda, nisabı düşürmez; yalnızca hangi maddenin uygulanacağını belirler. Yargıtay uygulamasında ortak alana yapılan imalatın faydalı görülmesi, gerekli çoğunluk sağlanmadığı sürece davanın reddine yol açmaz.

Faydalı Yenilikte Nisap ve Gider

Faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu çifte çoğunluktur: hem malik sayısının hem de arsa paylarının yarıdan fazlasının aynı yönde oy kullanması gerekir. Toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli değildir; ölçüt bütün kat malikleridir.

Gider rejimi m. 42/3'te ayrı düzenlenir. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Ölçüt arsa payı değil, fiili yararlanmadır. Zemin kat malikinin asansör yapım giderine katılıp katılmayacağı tartışması bu fıkradan doğar; yararlanma oranı, yönetim planındaki özel düzenleme ve fiili kullanım imkânı birlikte değerlendirilir. Ortak gider paylaşımının genel çerçevesi kat mülkiyetinde ortak giderler ve aidat borcu makalesinde ayrıca incelenir.

Isı Yalıtımı ve Yakıt Dönüşümünde Özel Kural

634 sayılı Kanun m. 42/4, enerji kalemlerini ayrı bir fıkraya almıştır. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu fıkranın iki pratik sonucu vardır. Birincisi, tek bir malikin talebi kurulu toplama yükümlülüğü doğurur; yönetim konuyu gündeme almaktan kaçınamaz. İkincisi, karar taşınmazın aynına ilişkin sayıldığından iptal davasında usul rejimi farklılaşır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 03.02.2015 tarihli ve 2014/13238 E., 2015/1281 K. sayılı kararında, ısınma sisteminin doğalgaza ve merkezi sisteme dönüştürülmesine ilişkin kurul kararının m. 42 kapsamında bulunduğu, sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirdiği ve bu nedenle iptal isteminde süre koşulunun aranmayacağı belirtilmiştir.¹ Uygulamadaki karşılığı nettir: nisabı sakat bir yalıtım kararına karşı bir aylık süreyi kaçırdığını düşünen malik, dosyayı kapatmadan önce bu ayrımı değerlendirmelidir.

Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Proje Tadili

634 sayılı Kanun m. 42/2, engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadilinde özel bir usul kurar. Talep üzerine kat malikleri en geç üç ay içinde toplanır ve konu sayı ile arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz ya da tadilat talebi çoğunlukla kabul edilmezse süreç kilitlenmez: ilgili kat malikinin talebi üzerine, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler bu talepleri en geç altı ay içinde sonuçlandırır.

Hüküm, çoğunluğun engelleyici tutumunu aşan bir güvence sağlar. Kurul kararı burada bir izin değil, aşılabilir bir aşamadır. Buna karşılık güvence sınırsız değildir; komisyon raporunun bina güvenliğine ilişkin olumlu tespiti zorunlu unsurdur.

Çok Masraflı ve Lüks Yenilikte Gider Sorumluluğu

634 sayılı Kanun m. 43, üç durumu birden düzenler: yenilik ve ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri, yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öder.

Maddenin ikinci fıkrası kapıyı açık bırakır. Başlangıçta gidere katılmayan kat maliki veya onun külli ya da cüzi halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Site havuzu, spor salonu ve benzeri yatırımlarda sonradan katılım tartışmaları bu fıkraya dayanır.

Faydalı ile lüks arasındaki sınır kanunda soyut bırakılmıştır; ayrım yapının özel durumuna göre yapılır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 06.12.2018 tarihli ve 2017/4411 E., 2018/7960 K. sayılı kararı, altı katlı bir binaya asansör yapılmasının faydalı yenilik mi yoksa lüks yenilik mi sayılacağının ve engellilerin yaşamı için zorunluluk bulunup bulunmadığının, mahallinde keşif yapılarak ehil bilirkişilerle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.² Aynı kararda, onaylı mimari projede asansör bulunması hâlinde asansörün yapılması için bütün kat maliklerinin rızasının gerekmediği, projede bulunmaması hâlinde ise işin ancak tüm maliklerin muvafakatiyle çizdirilip idarece onaylanacak tadilat projesiyle mümkün olduğu ayrımı kurulmuştur. Ayrımın pratik değeri yüksektir: dava öncesi yapılacak ilk iş, onaylı mimari projenin getirtilmesidir.

Kat İlavesi ve Yeni Bağımsız Bölümde Oybirliği

634 sayılı Kanun m. 44, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında m. 24/2'de yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için üç şartı birlikte arar: kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi, yapılan yeni ilaveler dâhil bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespiti ve ilave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda düzenlenecek resmî senetle kat irtifakı kurulup tescil edilmesi.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 17.11.2021 tarihli ve 2021/7629 E., 2021/13394 K. sayılı kararı, bağımsız bölüm ilavesi ve arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkin davada, anayapının üstüne bağımsız bölüm ilavesi veya çekme katın tam kata çevrilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermeleri ve buna göre arsa payını belirlemeleri gerektiğini benimseyerek yerel mahkemenin ret kararını onamıştır.³ Oybirliği burada nitelikli bir çoğunluk değil, tam mutabakattır; tek bir malikin muhalefeti işlemi durdurur.

Yenilik Nisabı ile Ortak Yerde Değişiklik Nisabı Arasındaki Gerilim

Uygulamadaki en sık hata, m. 42'nin çoğunluk kuralını m. 19'un yerine geçirmektir. 634 sayılı Kanun m. 19/1, her kat malikini anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur tutar. İkinci fıkra ise kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağını düzenler.

İki hüküm farklı sorulara cevap verir. m. 42, kurulun ortak yararı gözeterek alacağı yenilik kararının nisabını gösterir. m. 19/2 ise tek bir malikin ortak yerde giriştiği fiziki müdahalenin sınırını çizer ve nitelikli bir yazılı rıza arar. Bir malik kendi başına hareket ediyorsa, imalatın faydalı olduğunu ileri sürmek m. 19/2'nin beşte dörtlük yazılı rıza şartını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 07.04.2025 tarihli ve 2024/10622 E., 2025/4373 K. sayılı kararına konu olayda, zemin kattaki işletmeler ortak bahçeye masa ve sandalye koymuş, kamelya ve pergole imalatı yapmış, bir başka işletme ise ortak alana güneş enerjisi panelleri yerleştirmişti. Davalı, işlemlerin faydalı yenilik ve ilaveler kapsamında kaldığını savunmuştu. Daire, mimari projeye aykırı imalatlar bakımından tadilat projesi ya da yeterli nisapta muvafakat belgesi sunulamadığını saptayarak müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme kararını onamıştır.⁴ Aynı dosyada yönetim kurulunca verilmiş 2015 tarihli iznin beşte dört çoğunlukla alınmadığı ve kat malikleri kurulundan çıkmadığı için geçersiz sayılması, yönetim organının kurul yerine geçemeyeceğini göstermesi bakımından ayrıca öğreticidir.

Karşı Taraf Argümanı: Kiralama Faydalı Yenilik Değildir

Site yönetimlerinin sık başvurduğu bir savunma, ortak yerin gelir getirici biçimde kullandırılmasını m. 42 kapsamında faydalı işlem olarak sunmaktır. Gerekçe hazırdır: gelir ortak gideri düşürür, dolayısıyla bütün malikler yararlanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 18.03.2025 tarihli ve 2024/3238 E., 2025/3635 K. sayılı kararı bu savunmayı karşılamıştır. Site bahçesine banka ile yapılan kira sözleşmesi uyarınca ATM yerleştirilmesi uyuşmazlığında davalı taraf, işlemin m. 42 kapsamında değerlendirilmesi ve beşte dört oranıyla karar alınmasının yeterli olduğunu ileri sürmüştü. Daire, 634 sayılı Kanun m. 45'in açık olduğunu, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı kararla mümkün olduğunu benimseyerek eski hâle getirme kararını onamıştır.⁵ Kararda ayrıca, aynı yerde başka bankalara ait bankamatiklerin de bulunmasının ve yalnızca bir davalıya dava açılmasının, ortak alana yapılan haksız el atmayı hukuka uygun hâle getirmeyeceği belirtilmiştir.

Ayrım şudur: ortak yerin kullanım değerini artıran fiziki iyileştirme yeniliktir; ortak yerin üçüncü kişiye tahsisi ise tasarrufi bir yönetim işidir ve oybirliği ister. Ortak alan uyuşmazlıklarının bütünü için ortak alan uyuşmazlıkları rehberi çerçeveyi gösterir.

Nisap Sağlansa Bile Aşılamayan Sınır

Doğru nisapla alınmış bir karar dahi her imalatı meşrulaştırmaz. Anayapının taşıyıcı sistemine, statiğine ya da güvenliğine zarar veren bir iş, faydalı olsa da ayakta kalamaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 02.02.2026 tarihli ve 2025/8589 E., 2026/1205 K. sayılı kararı bu sınırı somutlaştırır. Çatıya kurulan güneş enerjisi sistemi ve su depoları bakımından bölge adliye mahkemesi, ekonomik ısınma aracı niteliğindeki sistemin kurulumu için izin aranmayacağını ve kullanılan alanın malikin arsa payıyla orantılı olduğunu kabul etmiş; buna rağmen bilirkişi raporundaki ilave yük ve taşıyıcı sistem tespitleri karşısında imalatın sökülmesine karar verilmesini doğru bulmuştur. Daire kararı onamıştır.⁶ Kararın ayrıntılı incelemesi çatıya güneş enerjisi sisteminde taşıyıcı sistem sınırı analizinde yer alır.

Uygulamada

İlk iş, yapılacak işin hangi maddeye girdiğini belirlemektir. Ortak yerin kullanım değerini artıran fiziki iyileştirme m. 42, gideri paylaştırılamayacak ölçüde masraflı ya da lüks yatırım m. 43, yeni bağımsız bölüm veya kat yaratan iş m. 44, ortak yerin üçüncü kişiye tahsisi ise m. 45 alanındadır. Nitelendirme yanlışsa nisap da yanlış olur.

İkinci iş, dosyayı imalattan önce kurmaktır. Onaylı mimari proje ve vaziyet planı getirtilmeli, işin projeye uygun olup olmadığı belirlenmeli, gerekiyorsa tadilat projesi hazırlatılmalıdır. Projeye aykırı bir imalatta, kurul kararı bulunsa bile eski hâle getirme riski sürer. Toplantı ve karar yeter sayılarının bütünü için kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayıları rehberi ölçüt verir.

Üçüncü iş, kararı ve gideri ayrı ayrı belgelemektir. Kurul kararında hangi işin yapılacağı, hangi nisapla karar alındığı, giderin nasıl paylaşılacağı ve yararlanma ölçütünün ne olduğu açıkça yazılmalıdır. m. 43 kapsamındaki bir yatırımda katılmayan maliklerin isimleri tutanağa geçirilmezse, sonraki tahsil aşamasında ispat sorunu doğar.

Dördüncü iş, karşı tarafta durulduğunda sürelere dikkat etmektir. Nisap sakatlığı ileri sürülecekse kurul kararının iptali yoluna gidilir; fiili müdahale söz konusuysa müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılır. İki yolun süre rejimi farklıdır ve karar iptal edilmedikçe kurul kararına dayalı gider yükümlülüğü devam eder. İptal davasının çerçevesi için kat malikleri kurulu kararlarının iptali makalesi, ortak yere el atma davasının yürütümü için ortak yerlere müdahale ve eski hale getirme makalesi başvuru noktasıdır.⁷

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları Rehberi, Mantolama ve Isı Yalıtımı İçin Hangi Çoğunluk Gerekir? ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 03.02.2015, E. 2014/13238, K. 2015/1281. Karar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42/4 ile m. 33 arasındaki ilişkiyi kurmaktadır. ↩
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.12.2018, E. 2017/4411, K. 2018/7960. ↩
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17.11.2021, E. 2021/7629, K. 2021/13394. ↩
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 07.04.2025, E. 2024/10622, K. 2025/4373; aynı yönde ortak alanda projeye aykırı düzenleme bakımından bkz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.05.2025, E. 2025/5184, K. 2025/7576. ↩
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 18.03.2025, E. 2024/3238, K. 2025/3635. ↩
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 02.02.2026, E. 2025/8589, K. 2026/1205. ↩
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 16, m. 19, m. 33, m. 42, m. 43, m. 44 ve m. 45. Ortak yerlerde yenilik, ilave ve yönetim işlerinin sistematiği için ayrıca bkz. GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, 11. Baskı, Ankara: Seçkin Yayınevi, 2024; YILDIRIM, Abdülkerim, Kat Mülkiyetinde Yönetim, Ankara: Adalet Yayınevi, 2022. ↩

Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler