Sitede Lüks Yenilik İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

Sitede Lüks Yenilik İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Cevap yeniliğin niteliğine göre değişir. Faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Çok masraflı ve lüks nitelikteki yeniliklerde karar alınabilir; ancak bunlardan faydalanmak istemeyen malik gider payına katılmak zorunda değildir ve giderler faydalananlardan alınır. Anagayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi ise bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.

---

1. Faydalı Yenilik: Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu

KMK md. 42 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde faydalı yenilik ve ilaveleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırır¹. Otopark düzenlemesi, aydınlatmanın yenilenmesi veya güvenlik sistemi kurulması bu kapsamda tipik örneklerdir. Çoğunluk hesabında iki koşul birlikte aranır: hem malik sayısının hem arsa paylarının yarısından fazlası aynı yönde oy kullanmalıdır. Faydalı yeniliğin gideri ortak giderdir; bütün malikler payları oranında katılır.

Ölçüt yeniliğin adı değil işlevidir: yenilik, ortak yerlerden yararlanmayı fiilen kolaylaştırıyor ve makul maliyetle yapılıyorsa faydalı kategorisinde kalır.

---

2. Lüks ve Çok Masraflı Yenilik

634 sayılı Kanun md. 43 farklı bir denge kurar: yapılmak istenen yenilik çok masraflıysa, lüks nitelikteyse veya anagayrimenkulün bütün kat maliklerince kullanılması zorunlu olmayan yerlerine ilişkinse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gider payına katılmak zorunda değildir. Giderler yalnızca faydalanan maliklerden alınır. Sonradan faydalanmak isteyen malik, payına düşeni ödeyerek sisteme katılır.

Havuz, spa, sauna veya sosyal tesis yatırımları uygulamada en çok bu madde üzerinden tartışılır. Karar alınması engellenmez; engellenen şey, istemeyen malikin cebinden finanse edilmesidir.

Önemli: Bir yeniliğin lüks mü faydalı mı olduğu kurul oylamasıyla kesinleşmez. Uyuşmazlık halinde nitelendirmeyi mahkeme yapar; kurulun karara yazdığı "faydalı" etiketi, itiraz eden maliki gider payına bağlamak bakımından tek başına yeterli olmayabilir.

---

3. Yeni Bağımsız Bölüm: Oybirliği

KMK md. 44 uyarınca anagayrimenkulün üstüne kat eklenmesi veya arsasında yeni bağımsız bölüm yapılması, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. Çoğunluk ne kadar güçlü olursa olsun oybirliğinin yerine geçmez. Arsa payı dengesini ve mülkiyet yapısını değiştiren bu tür işlemler istisnasız tam mutabakat ister; tek bir malikin karşı oyu projeyi durdurur. Tapu işlemleri ve proje tadilatı da ancak bu kararın üzerine inşa edilebilir.

---

4. Toplu Yapıda Yetki ve Bütçe Tekniği

Toplu yapılarda hangi kurulun karar vereceğini yönetim planı belirler; KMK md. 69 yönetimi, yönetim planındaki örgütlenme esasına bağlar. Etap bazlı bir yenilikte kararı ilgili etabın kurulu, tüm siteyi ilgilendiren yenilikte yetkili ortak kurul alır.

Lüks yenilik bir yatırım kalemidir; işletme bütçesinin içine gömülmemeli, ayrı yatırım kararı ve ayrı toplama esasıyla yürütülmelidir. İşletme projesine sıkıştırılan lüks yatırım, hem gider dağıtımını bozar hem de itiraz ve iptal riskini büyütür.

Uygulamada

Toplantı öncesinde gündeme yeniliğin niteliğini, tahmini maliyetini ve finansman modelini ayrı maddeler olarak yazdırın. Faydalanmak istemiyorsanız bunu toplantıda tutanağa ve karar defterine şerh olarak geçirtin; sessiz kalmak, gider paylaşımına zımnen katıldığınız yorumuna kapı aralar. Karar niteliğe aykırı biçimde alınmışsa KMK md. 33 süresi içinde iptal davası açın; süre kaçarsa sakat dağıtım fiilen yerleşir.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Yatırım Bütçesi ile İşletme Bütçesi Farkı, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩