Binaya Sonradan Asansör Yaptırılabilir mi?

Binaya Sonradan Asansör Yaptırılabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Ortak yer, yenilik ve ilave kararları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yapılabilir; ancak izlenecek yol, asansörün onaylı mimari projede yer alıp almamasına göre ikiye ayrılır. Proje asansörlüyse iş, eksik kalmış bir projenin tamamlanmasıdır ve bütün maliklerin rızası aranmaz. Proje asansörsüzse ortada yeni bir tesis vardır; tadilat projesi çizdirilip idarece onaylatılmadan yapılamaz.

---

Projede Asansör Varsa

Onaylı mimari projede asansör bulunuyor ancak yapı asansörsüz inşa edilmişse, asansörün yapılması projeye dönüş anlamına gelir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 06.12.2018 tarihli ve 2017/4411 E., 2018/7960 K. sayılı kararında, projesinde asansör bulunduğu belirlenirse asansörün yapılması için tüm kat maliklerinin rızasının gerekmediği ve davalıların yapım ile onarım giderinden arsa payları oranında sorumlu olacakları benimsenmiştir.

Bu nedenle dosyanın ilk belgesi tapu kaydı değil, belediyeden getirtilecek onaylı mimari projedir. Aynı kararda, projede asansör boşluğu bulunmasına rağmen yapının asansörsüz ruhsatlandırılıp iskân alması hâlinde doğan çelişkinin gerekçeli bilirkişi raporuyla giderilmesi gerektiği de belirtilmiştir.

---

Projede Asansör Yoksa

Onaylı projede asansör yoksa, yapılacak iş ortak yerde yeni bir tesis kurmaktır. Bu hâlde işin tüm kat maliklerinin muvafakatiyle çizdirilip idarece onaylanacak tadilat projesi ve asansör uygulama projesiyle mümkün olduğu, böyle bir proje yoksa kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek izin verilemeyeceği kabul edilmektedir. Anılan kararda ayrıca, 634 sayılı Kanun m. 19'a aykırı biçimde yapılan ve projesinde yer almayan asansörün yapım ve onarım giderlerinden diğer maliklerin sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır.

Önemli: Projede olmayan asansörü kendi imkânlarıyla yaptıran malik, sonradan diğer maliklerden gider talep edemez. Gider talebinin dayanağı, usulüne uygun alınmış karar ya da projeye uygunluktur.

---

Faydalı mı, Lüks mü

Asansör her binada aynı nitelikte değildir. 634 sayılı Kanun m. 42 faydalı yenilik ve ilaveleri sayı ile arsa payı çoğunluğuna bağlarken, m. 43 çok masraflı veya yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyan yenilikte, faydalanmak istemeyen malikin gidere katılmak zorunda olmadığını düzenler. Yargıtay, altı katlı bir yapıda asansörün faydalı yenilik mi yoksa lüks yenilik mi sayılacağının mahallinde keşif yapılarak ehil bilirkişilerle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. İki katlı bir yapıda lüks sayılabilecek bir imalat, yüksek katlı bir binada faydalı kabul edilebilir.

Gidere katılmayan malikin durumu kalıcı değildir. m. 43/2 uyarınca başlangıçta katılmayan malik veya halefleri, yapım ve koruma giderlerine sonradan arsa payları oranında katılırlarsa yenilikten faydalanma hakkını kazanırlar.

---

Uygulamada

Kurul kararı alınmadan asansör yaptırılması, en sık karşılaşılan hatadır. Bir malikin ortak yerde kendi başına tesis kurması 634 sayılı Kanun m. 19/2 kapsamında kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir; bu rıza yoksa imalatın sökülmesi istenebilir.

İkinci hata, gider paylaşımının kararda düzenlenmemesidir. m. 42/3 giderin yeniliklerden faydalananlarca faydalanma oranına göre ödenmesini öngördüğünden, kurul kararında yararlanma ölçütünün ve zemin kat gibi tartışmalı bölümlerin durumunun yazılması sonraki tahsil davasını kolaylaştırır.

Üçüncüsü, engelli bir malik veya aile bireyi varsa süreç farklı işler. Bu durumda 634 sayılı Kanun m. 42/2'deki özel usul devreye girer; ayrıntısı engelli erişimi için ortak alanda değişiklik sorusunda açıklanmaktadır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Mantolama ve Isı Yalıtımı İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?.