Yatırım Bütçesi ile İşletme Bütçesi Farkı Nedir?

Yatırım Bütçesi ile İşletme Bütçesi Farkı Nedir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İşletme bütçesi ana taşınmazın bir yıllık rutin giderlerini karşılar; yatırım bütçesi ise kalıcı değer artıran işlere ayrılır. 634 sayılı Kanun md. 37'de düzenlenen işletme projesi temizlik, güvenlik, bakım ve personel gibi dönemsel kalemleri kapsar¹. Kamera sistemi kurulumu veya altyapı yenileme gibi yatırım kalemlerinin işletme bütçesine yıkılması bütçe tekniğine aykırıdır ve tahakkukun iptali sebebi olabilir. Ayrım, hem kararın hangi organca alınacağını hem de malikin itiraz zeminini belirler.

---

1. İşletme Projesi: Rutin Giderlerin Bütçesi

KMK md. 37 uyarınca kat malikleri kurulu bir işletme projesi kabul eder; kurul karar almamışsa projeyi yönetici hazırlar. Proje; ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her malike düşen tahmini payı ve toplanacak avansı gösterir. Temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak elektrik ve su, personel ücretleri bu bütçenin doğal kalemleridir.

Yönetici tarafından hazırlanan proje maliklere tebliğ edilir; yedi gün içinde itiraz edilirse konuyu kat malikleri kurulu inceler. İtiraz edilmeyen veya kurulca kabul edilen proje kesinleşir ve icra takibinde belge gücü kazanır.

---

2. Yatırım Bütçesi: Kalıcı Değer Artıran İşler

Yatırım bütçesi, taşınmaza kalıcı değer katan işlere ilişkindir: kamera ve güvenlik sistemi kurulumu, altyapı yenileme, çevre düzenleme, ortak tesis inşası. Bu işler yıllık işletmenin parçası değildir; bir defada yapılır ve etkisi yıllara yayılır.

Bu nitelik farkı karar sürecine yansır. Rutin gider olağan yönetim işidir; yatırım ise niteliğine göre KMK md. 42 kapsamındaki faydalı yenilik kurallarına veya yönetim planındaki özel hükümlere tabi olabilir. Toplu yapılarda yatırım kararının dayanağı KMK md. 69 kapsamındaki yetki düzeni, paylaşımın dayanağı ise KMK md. 72'deki gider kurallarıdır.

Önemli: Bir kalemin adı değil işlevi belirleyicidir. "Bakım" başlığı altında yazılan çatı yenilemesi veya "onarım" adıyla bütçelenen komple altyapı değişimi, adlandırmaya rağmen yatırım niteliğindedir.

---

3. Yanlış Sınıflandırmanın Sonucu

Yatırım niteliğindeki kalemlerin işletme bütçesine yıkılması bütçe tekniğine aykırıdır. Bu yöntem, yatırım kararı almaya yetkili organın devre dışı bırakılması ve maliklerin itiraz imkanının fiilen ortadan kaldırılması sonucunu doğurur. Yanlış sınıflandırılan kalem, tahakkukun iptali davasının konusu olabilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.07.2025 tarihli, E. 2025/1811, K. 2025/11048 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta; site yönetiminin yatırım bütçesi toplamak amacıyla aldığı yönetim kurulu ve temsilciler kurulu kararlarına dayalı tahakkuklar dava edilmiş, ilk derece mahkemesinin kısmen kabul kararı Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Uyuşmazlık, yatırım tahakkuklarının dayanak kararlarıyla birlikte yargı denetimine tabi tutulduğunu gösterir; ayrıntı Yatırım Bütçesi Kararının İptali sayfasındadır.

---

4. Tahakkukun Tebliği ve İtiraz

Malik, tahakkuka karşı iki aşamada korunur. Birinci aşama tebliğdir: işletme projesi ve tahakkuk maliklere bildirilmeden ödeme yükümü işletilemez. İkinci aşama itirazdır: proje aşamasında kurula, kesinleşen tahakkuklara karşı ise sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Dayanak kurul kararının kendisi sakatsa, kararın iptaliyle birlikte tahakkukun da kaldırılması istenir.

Uygulamada

Tahakkuk bildirimini alan malik önce kalem dökümünü istemelidir. Döküm; hangi giderin işletme, hangisinin yatırım olduğunu görünür kılar. Yatırım kalemi için yetkili organ kararı yoksa itiraz bu eksikliğe dayandırılır. Dava aşamasında bütçe tablosu, kurul kararları ve tebliğ belgeleri birlikte sunulur; salt "aidat yüksek" itirazı sonuç getirmez, sınıflandırma ve yetki sakatlığı somut biçimde gösterilmelidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Aidat ve Ortak Giderler, Yatırım Bütçesi Kararının İptali, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩