Aidat Miktarı ve Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Aidat Miktarı ve Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Aidat miktarı, yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. 634 sayılı Kanun md. 20 uyarınca giderlere katılım kural olarak arsa payı oranındadır; ancak yönetim planında farklı bir paylaşım, örneğin eşit paylaşım kararlaştırılmışsa o esas uygulanır. Aidatın artırılması da aynı usulle, yeni bir işletme projesi veya kurul kararıyla yapılır. Miktarı veya artışı hukuka aykırı bulan kat maliki, kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Genel çerçeve kat mülkiyeti rehberi sayfasındadır.

---

1. İşletme Projesi ve Bütçe

Aidatın dayanağı işletme projesidir. Yönetici, bir yıllık tahmini ortak giderleri ve bunları karşılayacak avans tutarını gösteren işletme projesini hazırlar. Bu proje, binanın işletme giderlerini kalem kalem öngörür ve her bağımsız bölüme düşen aylık payı belirler.

İşletme projesi, kat malikleri kuruluna sunularak karara bağlanır. Kurul projeyi onayladığında ya da yönetici tarafından hazırlanan proje maliklere tebliğ edilip kesinleştiğinde, tahakkuk eden aidat bağlayıcı hale gelir. Aidatın tahsili aidat ve ortak gider rehberinde ayrıca yanıtlanır.

---

2. Paylaşım Ölçüsü: Arsa Payı mı, Eşit mi?

KMK md. 20, ortak giderlere katılımda kural olarak arsa payı ölçüsünü esas alır. Buna göre daha büyük arsa payına sahip bağımsız bölüm, daha yüksek aidat öder. Ancak bazı gider kalemleri, kanun gereği bağımsız bölüm sayısına göre eşit paylaştırılır.

Yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir. Yönetim planı tüm malikleri bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, orada eşit paylaşım öngörülmüşse arsa payı ölçüsü yerine bu esas uygulanır. Paylaşım ölçüsündeki belirsizlik, aidat uyuşmazlıklarının en sık kaynağıdır.

Önemli: Yönetim planında açık bir düzenleme yoksa arsa payı esası uygulanır; kurul kararıyla arsa payını yok sayan bir eşit paylaşım dayatılamaz. Paylaşım ölçüsünü değiştirmek, yönetim planının usulüne uygun değiştirilmesini gerektirir. Bu ayrım gözetilmeden alınan kararlar iptal riski taşır.

---

3. Aidat Nasıl Artırılır?

Aidatın artırılması, ayrı bir hukuki işlem değil; yeni dönem için hazırlanan işletme projesinin veya kurul kararının sonucudur. Giderler arttığında yönetici güncel bir işletme projesi hazırlar, kurul bunu karara bağlar ve yeni aidat bu karara göre tahakkuk eder. Kanun, aidat için sabit bir artış tavanı öngörmez; artış, gerçek gider ihtiyacına dayanmalıdır.

Uygulamada

Sağlıklı bir artış kararı, soyut bir yüzde yerine gerçek gider kalemlerine dayanan bir işletme projesiyle desteklenir. Karar defterine geçirilen, gündeminde bütçe bulunan ve usulüne uygun toplanan bir kurulda alınan artış kararı, itiraz halinde ayakta kalır. Dayanaksız, keyfi görünen ve belgeyle desteklenmeyen artışlar ise iptal davasında zayıf kalır.

---

4. Aidat Kararına İtiraz

Aidat miktarını veya artışını hukuka aykırı bulan kat maliki, kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Karara katılmayan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. İtiraz, aidatı ödememe hakkı vermez; dava sonuçlanana kadar tahakkuk eden aidat ödenmeye devam eder.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, usulüne uygun alınmış ve işletme projesine dayanan aidat kararları geçerli sayılır; iptal ancak paylaşım ölçüsüne, toplantı usulüne veya gider dayanağına ilişkin somut bir aykırılık varsa kabul edilir. Bu yaklaşım, dayanağı belgelenen aidat kararlarını güçlü, keyfi kararları ise kırılgan kılar. Aidatı ödemeyen malike karşı izlenecek yollar için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti rehberi, aidat ve ortak gider, kat mülkiyeti hukuku.