Etaplar Arası Ortak Gider Dağıtımı Nasıl Yapılır?

Etaplar Arası Ortak Gider Dağıtımı Nasıl Yapılır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Dağıtımın anahtarı KMK md. 72'dir. Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların yalnızca birkaçına ait ortak yerlerin giderini o yapıların malikleri öder. Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımındaki tesis ve yerlerin giderini ise tüm malikler, yönetim planındaki esaslara göre karşılar. Bir etaba hizmet etmeyen giderin diğer etaba yüklenmesi bu sistematiğe aykırıdır.

---

1. Dağıtım Anahtarı: Kim Yararlanıyorsa O Öder

634 sayılı Kanun md. 72 iki katmanlı bir sistem kurar¹. Birinci katman: toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların yalnız birkaçına ait ortak yerlerin gideri, o yapıların maliklerine aittir. İkinci katman: bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve yerlerin gideri, yönetim planında belirtilen esaslara göre tüm maliklerce karşılanır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.05.2025 tarihli, E. 2023/658, K. 2025/297 sayılı kararında, toplu yapıların ortak giderlerinin paylaşımı sorununun 5711 sayılı Kanun ile KMK'ya eklenen toplu yapı hükümleriyle çözüldüğünü ve KMK md. 66 vd. hükümlerinin bu ihtiyaçtan doğduğunu tespit etmiştir. Etaplı sitelerde gider uyuşmazlığının çözüm çerçevesi bu hükümlerdir.

---

2. Hangi Tesis Kime Hizmet Ediyor?

Dağıtımdan önce teknik bir tespit gerekir: her tesisin hangi yapılara hizmet ettiği belirlenmelidir. Dayanak sırasıyla vaziyet planı, mimari proje, yönetim planı ve fiili kullanımdır. Yalnızca A etabının kullandığı havuzun gideri A etabı maliklerine düşer; tüm siteye hizmet eden ana giriş, güvenlik ve altyapı gideri bütün maliklere dağıtılır.

Karma tesislerde, yani hem bir etaba hem tüm siteye hizmet eden yapılar bulunduğunda, yönetim planındaki oranlar uygulanır. Plan susuyorsa fiili yararlanma ölçüsü devreye girer ve çoğu kez bilirkişi tespitine ihtiyaç doğar. Tespit yapılmadan kurulan her dağıtım tablosu tartışmaya açıktır; teknik temeli olmayan paylaşım, itiraz eden malik karşısında ayakta kalmaz.

---

3. Çapraz Finansman Neden Hukuka Aykırı?

Yönetim, bir etabın tesis giderini diğer etabın aidatına yüklerse KMK md. 72 sistematiğini bozar. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ortak gider yükümlülüğü, giderin hizmet ettiği bağımsız bölümlerle sınırlı biçimde kurulur; hizmet almayan malike yükletilen pay dayanaksız kalır ve tahsili halinde iade konusu olur.

Önemli: İşletme projesinin toplam rakamına değil, kalemlerine bakın. Çapraz finansman çoğu zaman "genel gider" başlığının altında gizlenir; kalem bazlı döküm istemek, hangi etabın neyi ödediğini görünür kılar.

---

4. İtiraz ve İptal Yolu

Hatalı dağıtıma karşı iki araç vardır. Birincisi, işletme projesine itirazdır: KMK md. 37 uyarınca her kat maliki, projenin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine kurul projeyi yeniden inceler. İkincisi, dağıtımı kesinleştiren kurul kararına karşı KMK md. 33 süresi içinde açılacak iptal davasıdır. Bu süreçte ödemelerinizi ihtirazi kayıtla yapın; kayıtsız ödeme, dağıtımı benimsediğiniz yorumuna zemin hazırlar.

Uygulamada

Önce yönetim planının gider bölümünü okuyun; etaplı sitelerdeki uyuşmazlıkların önemli bölümü planın açık hükmüyle çözülür. Plan KMK md. 72 sistematiğine aykırı bir dağıtım içeriyorsa planın değiştirilmesini gündeme taşıyın. Dava aşamasında, tesislerin hangi yapılara hizmet ettiğinin teknik tespitini bilirkişiden özellikle isteyin; dosyanın kaderini büyük oranda bu tespit belirler.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Ortak Giderlere Katılım, Kat Mülkiyeti Hukuku, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩