Toplu Yapı Yönetim Planı Hangi Çoğunlukla Değiştirilir?

Toplu Yapı Yönetim Planı Hangi Çoğunlukla Değiştirilir?

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu yapı, yönetim planı ve kurul kararları için çalışma alanı.

Kısa cevap: 634 sayılı Kanun m. 70 uyarınca toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının oyu gerekir. Bu oran, 22.05.2026 tarihinde yayımlanan 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri bakımından da aynı değişiklik yapılmıştır.

---

Kanundaki Düzenleme

Kanunun 70. maddesi, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenmesini ve bu planın toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlamasını öngörür. Değişiklikten önceki metinde planın değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttı; geçici yönetimle ilgili plan hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebiliyordu.¹

7579 sayılı Kanunun ilgili maddesi, m. 70'in birinci ve ikinci fıkralarındaki "beşte dördünün" ibaresini "üçte ikisinin" olarak değiştirmiş ve maddeye "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz." anlamında yeni bir fıkra eklemiştir. Kanunun yürürlük hükmüne göre bu değişiklik yayımı tarihinde, yani 22.05.2026'da yürürlüğe girmiştir.²

---

Nisap Nasıl Hesaplanır?

Aranan çoğunluk, toplantıya katılanlara göre değil, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısına göre belirlenir. Doktrinde de nisabın toplantıya katılanlara değil, tüm bağımsız bölümlere göre hesaplanacağı savunulmaktadır; bu çalışma değişiklikten önceki beşte dört oranına dayanmaktadır, ancak hesap yöntemi bakımından yol göstericidir.³

Önemli: Yönetim planına eskiden konulmuş beşte dört veya daha yüksek nisap şartları, m. 70 kapsamındaki değişiklikler bakımından uygulanmaz. Yeni fıkra, planın kanuna aykırı hükmünü etkisiz kılar.

---

Uygulamada

Plan değişikliği gündemdeyse, kurulun toplantıya çağrılmasından önce temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısı belirlenmeli ve üçte ikilik eşik buna göre hesaplanmalıdır. Karar tutanağında toplam bağımsız bölüm sayısı ile lehte oy kullanılan temsil sayısı ayrı ayrı gösterilmelidir. Değişikliğin tapuya işlenmesi için gereken işlemler tapu müdürlüğüyle teyit edilmelidir.

Bu değişiklik 634 sayılı Kanun m. 70 ile sınırlıdır; toplu yapı niteliği taşımayan sitelerde yönetim planı değişikliği ayrı bir rejimdir ve yönetim planı nasıl değiştirilir sayfasında incelenmiştir. Toplu yapı niteliğinin koşulları için toplu yapı sayılma koşulları makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Sayılma Koşulları, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 70 (değişiklikten önceki metin için bkz. Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351, gerekçe 6. paragraf). ↩

2. 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kabul tarihi 07.05.2026, RG 22.05.2026/33261, m. 5; yürürlük hükmü, m. 24 dışındaki hükümlerin yayımı tarihinde yürürlüğe girdiğini öngörmektedir. ↩

3. DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1715-1752 (özellikle s. 1735-1738). ↩