Toplu Yapı Sayılma Koşulları

Toplu Yapı Sayılma Koşulları

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu yapı, site yönetimi, kurul kararları ve ortak gider uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir sitenin toplu yapı sayılıp sayılmadığı, orada hangi kuralların uygulanacağını belirler. Toplu yapı hükümlerine tabi bir sitede tek yönetim planı, temsilciler kurulu ve blok kurulları gibi özel organlar işler; toplu yapı sayılmayan çok parselli bir sitede ise her parsel kendi kat mülkiyeti rejimiyle yaşar. Bu ayrım atlandığında alınan kurul kararları baştan geçersiz olabilir. Toplu yapı sayılma koşulları, 634 sayılı Kanun m. 66'daki tanıma ve bu tanımı yorumlayan Hukuk Genel Kurulu ile Anayasa Mahkemesi kararlarına dayanır.

Çalışmada önce kanuni tanım ve unsurları, ardından parsellerin bitişik veya komşu olması şartı incelenmektedir. Sonrasında toplu yapıya geçilmeyen parsellerin hukuki durumu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024 tarihli kararı ve Anayasa Mahkemesinin 2025 tarihli kararı çerçevesinde açıklanmakta; son olarak 7579 sayılı Kanunla toplu yapı yönetim planının değiştirilmesine ilişkin nisapta yapılan değişiklik değerlendirilmektedir. Temsilciler kurulunun yetkisi için toplu yapılarda temsilciler kurulu rehberine bakılabilir.

Toplu Yapı Kavramı ve Hukuki Dayanağı

Toplu yapıya ilişkin hükümler, 634 sayılı Kanuna 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla eklenmiştir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle, birden çok imar parseli üzerinde kurulan ve ortak yer ile tesisler bakımından birbirine bağlanan yapı topluluklarını Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına almıştır. Daha önce 2814 sayılı Kanunla eklenen ek 3. madde yalnızca aynı arsa üzerindeki birden çok yapıyı veya blok yapıyı kapsıyordu; bu hüküm 5711 sayılı Kanunla mülga edilmiştir.¹

Kanunun 66. maddesi toplu yapıyı şöyle tanımlar:

"Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder."

Maddenin ikinci fıkrası parsellere ilişkin kuralları, üçüncü fıkrası ise yapılar tamamlandıkça kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilebileceğini düzenler.² Doktrinde toplu yapı, klasik kat mülkiyetinden ayrı, kendine özgü bir kat mülkiyeti türü olarak nitelendirilmektedir; ortak yerlerin blok, ada, parsel veya toplu yapı ölçeğinde farklı oluşumlar halinde kurulabilmesi bu özelliğin sonucudur.³

Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Tesisine Dair Yönetmelik, Kanunun 68. maddesine dayanır ve toplu yapıyı Kanundaki unsurlarla tanımlar. Yönetmeliğin kat mülkiyeti tesisine ilişkin hükümleri, tek yönetim planı ile vaziyet planını içeren onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgelerini aramaktadır; tapu müdürlüğündeki işlem bu belgelere dayanır.

Tanımın Unsurları

Hukuk Genel Kurulu, kanuni tanımdan dört unsur çıkarmıştır. Toplu yapıdan söz edilebilmesi için birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış veya yapılacak birden fazla yapı bulunmalı, bu yapılar belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projeye göre yapılmalı, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantısı bulunmalıdır.⁴

İlk unsur, yapı sayısıdır. Tek bir yapı toplu yapı oluşturmaz; kanun açıkça "birden çok yapı"dan söz eder. İkinci unsur, onaylı yerleşim planıdır. Yapıların rastlantısal olarak yan yana yükselmesi yetmez; yapıların konumunu, ortak alanları ve tesisleri gösteren onaylı bir planın bulunması gerekir. Üçüncü unsur olan parsel şartı ayrı bir başlıkta incelenecektir.

Dördüncü unsur, kanaatimizce uygulamada en çok tartışılanıdır: yapıların alt yapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve yönetim bakımından birbirine bağlı olması. Aynı inşaat firması tarafından yapılmış olmak, aynı adı taşımak veya fiilen aynı personelce işletilmek bu bağlantıyı kendiliğinden kurmaz. Bağlantı, ortak yapı ve tesislerin birden çok yapıya hizmet etmesi ve bunun hukuki düzenlemeyle, yani yönetim planı ve tapu kayıtlarıyla belgelenmesi halinde somutlaşır.

Önemli: Toplu yapı niteliği, sitenin kendini "toplu yapı" olarak adlandırmasından veya yönetimin fiilen birleşik yürütülmesinden doğmaz. Niteliği kanun koyar; unsurlar gerçekleşmediği sürece parseller ayrı kat mülkiyeti rejimlerine tabi kalır.

Parsellerin Bitişik veya Komşu Olması Şartı

634 sayılı Kanun m. 66/2 uyarınca toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır. Aynı fıkra, bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için şartın aranmayacağını belirtir. Bu istisna, bir yolla bölünmüş iki parselin toplu yapı oluşturabilmesine imkan tanır.

Kanunda "bitişik" ve "komşu" kavramları tanımlanmamıştır. Anayasa Mahkemesi, bitişikliği ortak sınır bulunması veya yan yana olma olarak anlamış; komşu kavramı için kanunda açık bir tanım bulunmadığını, birbirinden uzak olmayan parsellerin bu kapsamda görülebileceğini belirtmiştir.⁵

Bu yorumun uygulama değeri büyüktür. Aynı mahallede bulunan ve aynı isimle pazarlanan, fakat aralarında üçüncü kişiye ait arazi bulunan parsellerin, ortak tesisleri paylaşsalar bile toplu yapı sayılması zordur; kanun, kamuya ayrılan yerler dışında araya başka bir taşınmazın girmesine izin vermemektedir. Buna karşılık araya kamu yolu veya imar planındaki park girmiş olması, tek başına toplu yapı niteliğini engellemez.

Her Parselin Ayrı Dikkate Alınması

Kanun m. 66/2'nin ikinci cümlesi, toplu yapı kapsamındaki her imar parselinin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağını öngörür. Aynı fıkra bir sınır da koyar: toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Başka bir deyişle, çok parselli bir toplu yapıda bir parselin kendi içinde "toplu yapı" rejimine geçmesi mümkün değildir; rejim, yapı topluluğunun bütünü için kurulur.

Üçüncü fıkra ise geçişi kolaylaştırır. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. Büyük sitelerin etaplar halinde teslim edilmesi bu hükme dayanır; bütün etaplar bitmeden tamamlanan blokların malikleri tapuda kat mülkiyetine kavuşabilir.⁶

Toplu Yapıya Geçilmeyen Parsellerde Hukuki Durum

Toplu yapı unsurları gerçekleşmemişse veya tapuda toplu yapıya geçiş tamamlanmamışsa her parsel, kendi kat mülkiyeti rejimiyle yönetilir. Hukuk Genel Kurulunun 03.07.2024 tarihli ve E. 2023/572, K. 2024/351 sayılı kararı bu sorunun en belirgin örneğidir. Dört bitişik parsel üzerinde kurulu ve ayrı ayrı kat mülkiyetine geçmiş bir sitede, parsellerin her birinin ayrı yönetim planı bulunuyordu. Site yönetimi dört parselin tümünü kapsayan tek bir genel kurul topladı. Tapu müdürlüğü ise parsellerin toplu yapıya geçirilmesi talebini daha önce reddetmişti.

Genel Kurul, dört parselde toplu yapı tesis edilemediğini, her parselde ayrı kat mülkiyeti rejiminin sürdüğünü ve tapuya ayrı tescil edilmiş yönetim planlarının yalnızca ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağladığını kabul etmiştir. Kararda şu ifade yer almaktadır:

"... toplu yapıya geçilmediği sabit olmakla her parselde ayrı ayrı kat mülkiyetinin devam ettiği, dört ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri, parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığına göre her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve kararların geçersizliğinin tespiti ile asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmesi gerekmektedir."

Karar, yıllarca fiilen birlikte yönetilen bir sitede bile, hukuki zemin olmadığında birleşik genel kurul kararlarının geçersiz sayılabileceğini göstermektedir. Kararın ayrıntılı analizi için toplu yapıya geçilmeyen parsellerde ortak genel kurul kararı sayfasına bakılabilir.⁷

Doktrinde bu durum, toplu yönetime geçememiş şahıs topluluğunun hukuki durumu başlığı altında tartışılmaktadır. Yasaman'a göre kat mülkiyeti kurulamamış birden çok parsel malikinin oluşturduğu topluluk Kanunda düzenlenmemiştir; sorunlar paylı mülkiyet hükümleri, taraflar arasındaki sözleşmeler ve genel hükümlerle çözülür. Parsel bazında kat mülkiyeti kurulmuş olan siteler ise toplu yapıya geçmeseler de kendi yönetim planlarına tabi kalır; bu planlar parseller arasında kendiliğinden bir sözleşme ilişkisi doğurmaz.⁸

Anayasa Mahkemesinin 2025 Tarihli Kararı

Küçükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi, bir itirazın iptali davasında 634 sayılı Kanun m. 66'nın Anayasaya aykırılığı iddiasıyla Anayasa Mahkemesine başvurdu. Mahkeme; bitişik ve komşu kavramlarının belirsiz olduğunu, "dikkate alınır" ibaresinin anlaşılmadığını ve kuralın görevli mahkemenin belirlenmesini zorlaştırdığını ileri sürdü.

Anayasa Mahkemesi, 25.12.2025 tarihli ve E. 2025/121, K. 2025/271 sayılı kararıyla itirazı oybirliğiyle reddetti; karar 17.03.2026 tarihli ve 33199 sayılı Resmî Gazetede yayımlandı. Mahkeme, kuralın toplu yapının kapsamını ve kat mülkiyeti koşullarını açık ve belirli biçimde düzenlediğini, bu nedenle hukuki belirlilik ilkesine aykırılık bulunmadığını belirtti. Gerekçede toplu yapının tek veya birden çok parsel üzerinde kurulabileceği, birden çok bina, ortak yer ve tesisler ile ortak yönetimin toplu yapı için gerekli olduğu vurgulandı.⁹

Kararın pratik sonucu, m. 66 tanımının Anayasaya uygun olduğunun ve Yargıtayın unsur odaklı yorumunun sürdürülebileceğinin teyididir. Bitişik veya komşu kavramlarındaki belirsizlik iddiası, kuralı iptal etmeyi gerektirecek ölçüde görülmemiştir.

Tek Yönetim Planı ve 7579 Sayılı Kanun Değişikliği

Toplu yapı niteliği kazanıldıktan sonra yönetimin temeli, 634 sayılı Kanun m. 70'teki tek yönetim planıdır. Hükme göre toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.

Yönetim planının değiştirilmesinde aranan nisap, 22.05.2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7579 sayılı Kanunla değişmiştir. Değişiklik hükmüne göre m. 70'in birinci ve ikinci fıkralarındaki "beşte dördünün" ibaresi "üçte ikisinin" olarak değiştirilmiş, maddeye "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz." anlamında yeni bir fıkra eklenmiştir. Değişiklik, Kanunun yürürlük hükmü uyarınca yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.¹⁰

Bu değişiklik iki sonuç doğurur. Birincisi, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu, yönetim planını değiştirmeye yeter. İkincisi, yönetim planlarına eskiden konulmuş beşte dört veya daha yüksek nisap şartları, bu madde kapsamındaki değişiklikler bakımından uygulanmaz. Değişiklikten önce yazılmış çalışmalardaki beşte dört oranına dayanan tartışmalar bu nedenle yeni metin ışığında okunmalıdır.¹¹

Doktrinde Doğar, tapu kaydına işlenen "toplu yapı şerhi" uygulamasını yasal dayanağı olmadığı gerekçesiyle eleştirmekte ve Yargıtayın, tek yönetim planı bulunmayan yerleri toplu yapı saymadığını aktarmaktadır.¹² Bu tespit, tek yönetim planının toplu yapının sonucu olduğu kadar tanımlayıcı bir göstergesi olduğunu da ortaya koyar.

Uygulamada

Bir sitede toplu yapı hükümlerine dayanarak karar alınmadan önce, dört nokta belgeyle doğrulanmalıdır. Tapu kayıtlarında kat mülkiyetinin toplu yapı hükümlerine göre kurulup kurulmadığı kontrol edilir. Parsellerin bitişik veya komşu olup olmadığı, araya giren yer varsa imar planında kamuya ayrılıp ayrılmadığı onaylı vaziyet planından anlaşılır. Her parselin ayrı yönetim planı mı, yoksa hepsini kapsayan tek yönetim planı mı bulunduğuna bakılır. Ortak yer ve tesislerin hangi parsellere hizmet ettiği ve bunun tapu kaydına yansıyıp yansımadığı incelenir.

Bu kontrol sonucunda toplu yapı niteliği doğrulanamıyorsa, birleşik genel kurul toplantılarından kaçınmak ve kararları parsel bazında almak yerinde olur. Alınmış birleşik kararlara karşı malikler geçersizliğin tespitini isteyebilir; dava yolunun ve sürelerin ayrıntısı için kat malikleri kurulu kararlarının iptali makalesi ile kat mülkiyeti davalarında görevli mahkeme sorusu birlikte okunabilir. Toplu yapıya geçiş fiilen isteniyorsa, geçişin tapu müdürlüğündeki işlem ve gerekli belgelerle yürütülmesi gerekir; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş belgeleri için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberi yol gösterir.

Yönetim planı değişikliği gündemdeyse, 7579 sayılı Kanun sonrasındaki üçte iki nisabı toplantı öncesinde hesaplanmalı; nisap, toplantıya katılanlara göre değil, temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısına göre belirlenmelidir. Planın değiştirilmesine ilişkin genel sorular için yönetim planı nasıl değiştirilir sayfası ile ilgili toplu yapıda yatırım bütçesi kararının iptali analizi incelenebilir.

Sonuç

Toplu yapı niteliği, 634 sayılı Kanun m. 66'daki unsurların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır: birden çok yapı, onaylı yerleşim planı, bitişik veya komşu imar parselleri ve yapıların ortak yer, tesis ile yönetim bakımından birbirine bağlılığı. Hukuk Genel Kurulunun 2024 tarihli kararı, bu unsurların bulunmadığı ve tapuda toplu yapıya geçilmediği hallerde parsellerin ayrı ayrı kat mülkiyeti rejimine tabi kaldığını; Anayasa Mahkemesinin 2025 tarihli kararı ise m. 66 tanımının hukuki belirlilik ilkesine uygun olduğunu ortaya koymuştur.

7579 sayılı Kanunla m. 70'te yapılan nisap değişikliği, toplu yapı yönetim planlarının değiştirilmesini kolaylaştırmıştır. Ancak değişiklik, toplu yapı niteliğinin kazanılmasına ilişkin koşulları etkilemez; nitelik tartışması önce m. 66 düzeyinde çözülmelidir. Bu sıralamanın gözetilmesi, kurul kararlarının geçersizlik riskini azaltır. Konunun genel çerçevesi için kat mülkiyeti hukuku rehberi ve kat mülkiyeti çalışma alanı sayfaları birlikte okunabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 66 (5711 sayılı Kanunun 22. maddesiyle eklenmiştir); 2814 sayılı Kanunla eklenen ek m. 3'ün 5711 sayılı Kanunun 24. maddesiyle mülga edilmesi için bkz. Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351, gerekçe 3-4. paragraflar. ↩

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66/2: "Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır."; m. 66/3: "Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir." Alıntılar, Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351 kararının gerekçesinde aktarılan madde metninden alınmıştır. ↩

3. YASAMAN, Hamdi, "Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu", TBB Dergisi, 2023, S. 164, s. 313-322 (özellikle s. 315). ↩

4. Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351, gerekçe 7. paragraf. ↩

5. Anayasa Mahkemesi, 25.12.2025, E. 2025/121, K. 2025/271, RG 17.03.2026/33199 (bitişik ve komşu kavramlarına ilişkin gerekçe). Toplu yapı kavramı ve Yargıtay uygulaması için ayrıca bkz. DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1715-1752 (özellikle s. 1724-1729). ↩

6. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66/3. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin belgeleri için ayrıca bkz. kat mülkiyeti nasıl kurulur sorusu. ↩

7. Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351, gerekçe 8-11. paragraflar. Karar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bozma kararında benimsenen çözümü onamıştır. ↩

8. YASAMAN, TBB Dergisi, 2023, S. 164, s. 317-322. ↩

9. Anayasa Mahkemesi, 25.12.2025, E. 2025/121, K. 2025/271, RG 17.03.2026/33199; itiraz, 634 sayılı Kanunun 66. maddesine ilişkindir ve oybirliğiyle reddedilmiştir. ↩

10. 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kabul tarihi 07.05.2026, RG 22.05.2026/33261, m. 5 (634 sayılı Kanun m. 70) ve yürürlük hükmü. Kanunun yürürlük hükmü, m. 24 dışındaki hükümlerin yayımı tarihinde yürürlüğe girdiğini öngörmektedir. ↩

11. 634 sayılı Kanun m. 70'in değişiklikten önceki metni, Yargıtay HGK, 03.07.2024, E. 2023/572, K. 2024/351 kararının gerekçesinde aktarılmıştır. DOĞAR, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1735-1738, nisabın toplantıya katılanlara değil tüm kat maliklerinin sayısına göre hesaplanacağını savunmaktadır; çalışma, 7579 sayılı Kanundan önceki metne dayanmaktadır. ↩

12. DOĞAR, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1726-1730. ↩