Toplu Yapıda Yatırım Bütçesi Tahakkuku Yargı Denetiminde

Toplu Yapıda Yatırım Bütçesi Tahakkuku Yargı Denetiminde

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.07.2025 tarihli ve 2025/1811 E., 2025/11048 K. sayılı kararıyla, toplu yapıda yatırım bütçesi tahakkukuna dayanak oluşturan yönetim kurulu ve temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin kısmen kabul hükmünü oy birliğiyle onadı. Karar, toplu yapı organlarının bütçe kararlarının yargı denetimine açık olduğunu ve usulüne uygun bildirim yapılmadan oluşturulan tahakkukun kat maliki yönünden dava hakkı doğurduğunu gösteriyor.

Olayın Özeti

Bir sitede kat maliki, site yönetiminin yatırım bütçesi toplamak amacıyla aldığı 02.01.2020 tarihli merkez yönetim kurulu kararı ile 21.11.2020 tarihli temsilciler kurulu kararına dayanılarak, adına metrekare birim fiyatı üzerinden tahakkuk yapıldığını ileri sürdü.

Malike göre bu tahakkuk, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun bildirim ve tebligat yapılmadan oluşturulmuştu. Malik, temsilciler kurulu ve yönetim kurulu kararlarının iptalini istedi.

Yargılama Süreci

Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kısmen kabul etti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, tarafların istinaf başvurularını esastan reddetti. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, davalının temyiz itirazlarını yerinde görmedi ve 14.07.2025 tarihinde kararı oy birliğiyle onadı.

Her iki tarafın istinafının reddedilmiş, temyizde ise yalnızca davalının başvurusunun incelenmiş olması, ilk derece hükmünün kurduğu dengenin üç derecede de korunduğunu gösteriyor.

Kararın Gerekçesi

Yargıtay'ın gerekçesi şu şekildedir:

Uyuşmazlık temsilciler kurulu ve yönetim kurulu kararlarının iptali istemine ilişkindir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Formülün ilk cümlesi uyuşmazlığın niteliğini sabitliyor: dava bir aidat tahsil davası değil, tahakkukun dayanağı olan organ kararlarının iptali davasıdır. Daire, hukuki nitelendirmeyi, ispat kurallarını ve alt derece gerekçelerini denetleyip bozma nedeni görmedi. Karar metninden anlaşıldığı kadarıyla ilk derece mahkemesi, bildirim ve tebligat sürecindeki eksiklik iddialarını kısmen yerinde bulmuş ve hükmünü buna göre kurmuştur; onamayla bu sonuç kesinleşti.

Kararın Anlamı

Toplu yapılarda yönetim, tek bir kurula değil kademeli bir organ yapısına dayanır. 634 sayılı Kanun md. 69, toplu yapı kapsamındaki yapıların yönetimini blok, parsel ve toplu yapı düzeyindeki kurullara dağıtır; temsilciler kurulu bu yapının üst yönetim organıdır.¹ Ortak yapı, yer ve tesislere ilişkin giderlere katılma düzeni ise KMK md. 72'de yer alır. Bu organların aldığı bütçe kararları, malikin malvarlığına doğrudan etki ettiği ölçüde yargı denetimine açıktır.

Tahakkukun malike karşı sonuç doğurması bildirime bağlıdır. KMK md. 37 uyarınca işletme projesi kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir ve kesinleşen işletme projesi İİK md. 68/1 anlamında belge niteliği kazanır. Yatırım bütçesi, olağan dönemsel giderleri karşılayan işletme projesinden amaç yönünden ayrılır; yenileme ve benzeri harcamalara kaynak oluşturur. Ancak bu ayrım, bildirim güvencesini ortadan kaldırmaz: malike usulüne uygun biçimde bildirilmeyen bir bütçe kararı, ona karşı kesinleşmiş bir borç dayanağına dönüşmez.

Önemli: Tahakkukun dayanağı hangi organ kararı olursa olsun, malike usulüne uygun bildirim yapılmadan kesinleşmiş bir borçtan söz edilemez. Bildirim, hem itiraz süresini işletmeye başlayan hem de tahakkuka icra edilebilirlik kazandıran işlemdir.

Uygulamada

Site yönetimleri yönünden karar bir usul uyarısıdır. Yatırım niteliğindeki toplamaların gündeme alınması, yetkili organda karara bağlanması ve her malike ispatlanabilir yolla tebliğ edilmesi gerekir. Yönetim planındaki yetki hükümlerinin gözden geçirilmesi, hangi harcamaya hangi organın karar verebileceğinin önceden netleştirilmesi, sonradan açılacak iptal davalarının en etkili önleyicisidir. Bildirim yapılmadan doğrudan tahakkuk ve tahsilat yoluna gidilmesi, hem tahakkukun dayanağını hem de olası icra takibini zayıflatır.

Kat malikleri yönünden ise karar, tahakkuk pusulasının kaderin değil hukukun konusu olduğunu gösteriyor. Bildirim yapılmadan borçlandırılan malik, tahakkukun dayanağı olan temsilciler kurulu ve yönetim kurulu kararlarının iptalini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir; somut olayda izlenen yol budur. Dava hazırlığında kararların tarihleri, tebliğ durumu ve tahakkukun hesap yöntemi ayrı ayrı belgelenmelidir. İptal istemiyle birlikte tahsilat baskısı sürüyorsa, takip aşamasındaki itiraz yollarının süreleri de aynı titizlikle izlenmelidir.

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Yatırım Bütçesi ile İşletme Bütçesi Farkı, Temsilciler Kurulu Kararı Yeterli mi ve Kat Mülkiyeti.