Toplu Yapıda Hangi Kararı Hangi Kurul Alır?

Toplu Yapıda Hangi Kararı Hangi Kurul Alır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kararı, o kararın etkilediği alana göre farklı kurul alır. 634 sayılı Kanun md. 69 uyarınca yalnız bir bloğu ilgilendiren konular blok kat malikleri kurulunca; birden çok bloğu kapsayan ada işleri ada temsilcileri kurulunca; site genelini ilgilendiren konular toplu yapı temsilciler kurulunca kararlaştırılır. Yanlış kurulun aldığı karar, içeriği doğru olsa bile yetki yönünden sakattır.

---

Blok Kat Malikleri Kurulu

Toplu yapının en alt yönetim kademesi bloktur. KMK md. 69, bir bloğa ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin işleri o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kuruluna bırakır.

Blok asansörünün bakımı, blok girişindeki değişiklik, blok yöneticisinin seçimi ve bloğa özgü giderler bu kurulun alanındadır. Site genelinden gelen bir talep, yalnız bir bloğu etkiliyorsa yine blok kurulunda kararlaştırılır. Bloğun kendi işini site geneline taşımak, gereksiz yetki karmaşası yaratır.

---

Ada ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Birden çok blok bir adayı oluşturuyorsa, o adaya ait ortak yer ve tesisler ada düzeyinde yönetilir. Adayı ilgilendiren kararlar, blokların temsilcilerinden oluşan kurul tarafından alınır.

Site genelini kapsayan ortak yapı, yer ve tesisler ise toplu yapı temsilciler kurulunun görev alanındadır. Site içi yolların, merkezi tesislerin, sosyal donatıların ve güvenliğin yönetimi bu düzeyde kararlaştırılır. Temsilciler kurulunun bu yetkiyi hangi oy ağırlığıyla kullanacağını yönetim planı belirler; kurulun varlığı kanundan, kapsamı ise plandan doğar.

Önemli: Toplu yapı statüsü kurulmamış bir sitede kademeli kurul yapısı işlemez. Statü yoksa tüm kararların dayanağı klasik kat malikleri kuruludur ve blok toplantısı adı altında alınan kararlar geçersiz sayılabilir. Kademeli yönetim, yalnız tapuda toplu yapı statüsü varsa mümkündür.

---

Gider Kararlarında Kurul Ayrımı

Hangi giderin hangi malik grubunca karşılanacağı, kararın hangi kurula ait olduğunu doğrudan belirler. KMK md. 72 bu ayrımı kurar: yalnız bloğa ait ortak yerlere ilişkin giderler o blok maliklerince, toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin giderler ise tüm maliklerce, yönetim planındaki esaslara göre karşılanır.

Bu ölçüt uygulamada pusula işlevi görür. Bir masraf yalnız bir bloğa fayda sağlıyorsa kararı blok kurulu alır ve gideri o blok öder; masraf site genelini ilgilendiriyorsa karar temsilciler kurulunun, gider tüm maliklerindir. Etaplar arasında giderin nasıl bölüşüleceği çoğu zaman bu ayrımla çözülür; ayrıntı Etaplar Arası Ortak Gider Dağıtımı sorusundadır.

---

Yanlış Kurulun Aldığı Kararın Akıbeti

Bir kararın içeriği isabetli olsa bile, onu almaya yetkili olmayan kurul tarafından alınması kararı sakatlar. Site genelini ilgilendiren bir işin tek bir blok kurulunda karara bağlanması ya da tersine, yalnız bir bloğu ilgilendiren işin tüm maliklere yüklenmesi tipik yetki hatalarıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin toplu yapı uyuşmazlıklarındaki yerleşik uygulamasında, kurul kararlarının yetki ve yönetim planına uygunluk yönünden denetlendiği ve yetkisiz kurulun kararlarının iptal edilebildiği kabul edilmektedir. Bu denetim, kademeli yapının biçimsel bir ayrıntı değil, kararın geçerlilik koşulu olduğunu gösterir.

Uygulamada

Bir kararın hangi kurula ait olduğunu belirlerken tek soru yeterlidir: bu karar kimi etkiliyor? Etki tek blokla sınırlıysa blok kurulu, adayla sınırlıysa ada düzeyi, site geneline yayılıyorsa temsilciler kurulu yetkilidir. İtiraz edecek malik, kararın içeriğinden önce onu alan kurulun yetkisini denetlemelidir; en hızlı iptal sonucu çoğu zaman bu yetki tartışmasından çıkar.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Etaplar Arası Ortak Gider Dağıtımı, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti.