Ortak Yerdeki Hasardan Kim Sorumlu?

Ortak Yerdeki Hasardan Kim Sorumlu?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sorumluluğu iki katmanda ayırmak gerekir. Ortak yerlerin bakım, onarım ve yenilenme giderleri 634 sayılı Kanun md. 20 gereği ortak giderdir; kural olarak bütün kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır. Ortak yerin bakımsızlığından doğan bir zarar, örneğin düşen sıva, kırık merdiven basamağı veya temizlenmeyen buzlanma nedeniyle üçüncü kişi ya da bir malik zarar görürse, sorumluluk özen yükümünü ihlal eden yönetim ve maliklere yönelir. Kusurun kimde olduğu somut olaya göre belirlenir. Konunun geniş çerçevesi kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilir.

---

Ortak Giderin Dağılımı: KMK md. 20

KMK md. 20, ortak yer ve tesislerin bakım, koruma, onarım ve yenilenme giderlerini ortak gider olarak niteler. Bu giderlere kat malikleri, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında katılır. Ortak yerin onarımı bir maliğin değil, malikler topluluğunun yüküdür.

Bu kural, giderin paylaşımını düzenler; ancak ortak yer kaynaklı bir zararın tazmininde kusur ölçütü ayrıca devreye girer. Gider paylaşımı ile haksız fiil sorumluluğu birbirinden farklı iki başlıktır.

---

Ortak Yer Kaynaklı Zararda Kusur

Ortak yerdeki bir eksiklik nedeniyle zarar doğduğunda, sorumluluk bu eksikliği bilerek veya bilmesi gerekirken gidermeyen tarafa yüklenir. Uygulamada en sık görülen durumlar şunlardır:

• Cepheden veya tavandan düşen sıva ya da mozaik parçasının araca veya kişiye zarar vermesi
• Kırık ya da gevşek merdiven basamağı veya bozuk korkuluk nedeniyle düşme sonucu yaralanma
• Girişte biriken kar ve buzun temizlenmemesi sonucu kayarak düşme
• Bakımsız asansör veya aydınlatması çalışmayan ortak alanda meydana gelen kaza

Bu hallerde zararın ortak yerden kaynaklanması tek başına yetmez; zararın önlenebilir olup olmadığı ve gerekli özenin gösterilip gösterilmediği araştırılır.

Önemli: Ortak yer giderinin ortak olması, her zararın kendiliğinden bütün maliklere bölüştürüleceği anlamına gelmez. Bakım kararı alınmış ancak uygulanmamışsa sorumluluk ihmali olan yönetime, bakım hiç gündeme getirilmemişse malikler topluluğuna yönelebilir. Kusurun kimde olduğu, kararların ve uyarıların belgelenmesiyle belirlenir.

---

Yöneticinin Özen Yükümü

Yönetici, ortak yerlerin bakımı ve gözetiminde iyi bir yöneticinin göstereceği özeni göstermekle yükümlüdür. Bilinen veya bildirilen bir riski, örneğin gevşemiş bir cephe parçasını ya da bozuk korkuluğu makul sürede gidermemesi, özen yükümünün ihlalidir. Bu ihlalden doğan zarardan yönetici kişisel olarak sorumlu tutulabilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak yerin bakımsızlığından kaynaklanan ve önlenebilir nitelikteki zararlarda gözetim ve özen yükümünün ihlali sorumluluk doğurur. Uygulamada bu yaklaşım, bildirilmiş bir riski gidermeyen yönetimin sonradan sorumluluktan kurtulmasını güçleştirir; malikin yönetime yaptığı yazılı uyarı, dava aşamasında belirleyici delil olur.

---

Tazminat ve Rücu

Zarar gören kişi, kusuru bulunan yönetici ya da maliklere karşı tazminat davası açabilir. Malikler topluluğu adına ödenen tazminatta, zararın belirli bir maliğin ya da yöneticinin kusurundan doğduğu saptanırsa, ödemeyi yapanların o kişiye rücu hakkı doğar. Böylece nihai yük, kusuru bulunan tarafta kalır.

Sorumluluğun tespitinde hasarın ortak yerden mi yoksa belirli bir bağımsız bölümden mi kaynaklandığı ayrımı belirleyicidir. Alt kata su veren tesisatın ortak kolonda mı yoksa daire içinde mi olduğu, sorumluyu doğrudan değiştirir.

---

Uygulamada

En sık hata, ortak yer kaynaklı her zararın otomatik olarak bütün maliklere bölüştürüleceğinin sanılmasıdır. Kusur belirlenmeden yapılan bu paylaşım, gerçekte ihmali olan tarafı korur. Zarar doğduğunda önce hasarın kaynağı ve daha önce yapılan uyarılar belgelenmeli, sonra sorumluluk ekseni kurulmalıdır.

Malik yönünden en güçlü koruma, ortak yerdeki riski yönetime yazılı ve tarihli biçimde bildirmektir. Dava tipi ve delil şablonu belirlenirken ortak yer kaynaklı uyuşmazlıkların yürütümü ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin bütünü ise kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.