Üst Komşudan Su Kaçağı: Hasarı Kim Öder?

Üst Komşudan Su Kaçağı: Hasarı Kim Öder?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Üst komşudan sızan suyun verdiği hasarda sorumluluk, sızıntının kaynağına göre belirlenir. Su, üst bağımsız bölümün kendi tesisatından geliyorsa o bölümün maliki, kat mülkiyeti hukuku kapsamında TMK md. 730 uyarınca kusuru aranmaksızın zarardan sorumludur. Sızıntı ana yapının ortak tesisatından kaynaklanıyorsa gider, KMK md. 20 çerçevesinde kat maliklerine arsa payı oranında düşer. 634 sayılı Kanun md. 19/son ise kusuruyla ortak yere veya diğer bölüme zarar veren malikin sorumluluğunu ayrıca düzenler.

---

Taşkın Kullanımdan Kusursuz Sorumluluk: TMK md. 730

Bir taşınmaz malikinin, mülkünü kullanırken komşu taşınmaza taşkın biçimde zarar vermesi halinde sorumluluğu kusura bağlı değildir. Türk Medeni Kanunu md. 730, malikin taşkın kullanımdan doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu düzenler. Su kaçağı, bu hükmün kat mülkiyetinde en sık uygulanan halidir.

Bu sorumluluk türünde kurtuluş beyyinesi kabul edilmez. Üst kat maliki, tesisatın bakımını yaptırdığını veya kaçaktan haberi olmadığını ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz. Zarar ile sızıntı arasındaki nedensellik kurulduğunda tazminat borcu doğar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında da su kaçağından doğan zararlar TMK md. 730 çerçevesinde kusursuz sorumluluk esasına bağlanır; malikin kusurunun bulunup bulunmadığı sonucu değiştirmez.

---

Sızıntının Kaynağı Sorumluyu Belirler

Sorumlunun tespiti, suyun nereden geldiğinin belirlenmesine bağlıdır. Kaynak, üst bağımsız bölümün içindeki sıhhi tesisat, mutfak veya banyo bağlantısı ise sorumluluk o bölümün malikine aittir. Bağımsız bölüm içindeki tesisatın bakımı ve onarımı malike düşer.

Sızıntı, kolon, ana boru, ortak çatı veya ortak su tesisatı gibi ana yapının ortak yerlerinden geliyorsa durum değişir. Ortak yer kaynaklı zararda hem onarım gideri hem de üçüncü kişiye verilen zarar, kat maliklerinin ortak sorumluluğu kapsamındadır.

Önemli: Su kaçağı davasında en kritik unsur, sızıntının kaynağının kesin biçimde belirlenmesidir. Kaynak yanlış tespit edilirse dava, husumet yokluğu nedeniyle reddedilme riski taşır. Bu nedenle tespit aşaması, tazminat talebinin temelini oluşturur.

---

Tespit, Delil ve Tazminat Davası

Zarar gören malikin ilk adımı, sızıntının kaynağını ve verdiği hasarı belgelemektir. Delil tespiti için sulh hukuk mahkemesinden keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir. Tespit tutanağı, fotoğraflar, hasar raporu ve yönetim yazışmaları dosyanın omurgasını oluşturur.

Kaynak ve zarar belirlendikten sonra tazminat davası açılır. Talep, hem hasarın onarım bedelini hem varsa kullanım kaybını kapsar. Ortak tesisat kaynaklı zararda giderin paylaşımı KMK md. 20 uyarınca arsa payı oranındadır; bu halde husumet yönetime veya kat maliklerine yöneltilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin su kaçağı kaynaklı uyuşmazlıklarda benimsediği çizgi, kaynağın bilirkişi incelemesiyle netleştirilmesini ve sorumluluğun bu tespite göre kurulmasını esas alır.

---

Uygulamada

Su kaçağı uyuşmazlığında en sık yapılan hata, hasarın acilen onarılıp delil tespiti yaptırılmadan tesisatın kapatılmasıdır. Sızıntının kaynağı belgelenmeden yapılan tamir, sonradan açılacak davada nedensellik bağını zayıflatır. Onarımdan önce tespit yaptırılması, davacının konumunu korur.

Karşı tarafın en sık savunması, kaçağın kendi bölümünden değil ortak tesisattan geldiğidir. Bu savunma, bilirkişi incelemesiyle kaynağın kesin belirlenmesi yoluyla karşılanır. Ortak alana ilişkin sorumluluk çerçevesi ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde, rejimin bütünü ise kat mülkiyeti rehberi içinde yer alır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.