Zorunlu Geçit Hakkında Güzergâh Seçimi ve Bedelin Belirlenmesi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Geçit hakkı, tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atma, kamulaştırma uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Zorunlu geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetine kanundan doğan bir sınırlamadır. Genel yola çıkışı bulunmayan malik, tam bedel karşılığında komşusundan geçit tanınmasını isteyebilir; komşu razı olmazsa hâkim kararıyla bir irtifak kurulur ve yüklü taşınmazın maliki bu yükü kalıcı olarak taşır. Kurumun dayanağı 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmüdür.

Hükmün metni sade görünse de uygulamada üç ayrı denetim alanı doğurur: ihtiyacın gerçekten bulunup bulunmadığı, istemin hangi komşuya yöneltileceği ve geçidin hangi güzergâhtan, hangi bedelle kurulacağı. Bu üç alanın her biri ayrı bir bozma nedeni üretir. Aşağıda bu denetim alanları, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılında verdiği kararlar üzerinden çözümlenmektedir.

Kurumun Hukuki Niteliği

Geçit hakkı, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı aynî haktır. Kaynağını kanundan alır; ancak kendiliğinden doğmaz. Malikler anlaşırsa resmî senetle ve tescille, anlaşamazlarsa mahkeme kararı ve buna dayanan tescille kurulur. İrtifakın kuruluşu bakımından 4721 sayılı Kanun md. 780 hükmü tescil şartını arar. Mahkeme kararı yenilik doğurucudur; hakkı doğuran işlem ise tescildir.

Kurumun ayırt edici yanı, mülkiyeti sınırlayan bir aynî hak olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan almasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/2329 ve K. 2026/2795 sayılı kararı bu niteliği açıkça vurgular ve buradan somut bir usul sonucu çıkarır: yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılmasında genel ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi göz ardı edilmemelidir.

Fedakârlığın denkleştirilmesi, kurumun ekseni sayılabilir. Bir malikin mülkiyet hakkı, başka bir malikin taşınmazını kullanılabilir kılmak amacıyla sınırlanmaktadır. Hukuk düzeni bu sınırlamayı kabul ederken, sınırlamadan doğan külfetin bedelle ve güzergâh seçimiyle dengelenmesini şart koşar. Denkleştirme sağlanmadığında kurulan geçit, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale hâline gelir.

Mutlak Geçit İhtiyacı ile Nispi Geçit İhtiyacı Ayrımı

Doktrin ve uygulama geçit ihtiyacını ikiye ayırır. Taşınmazın genel yolla hiçbir bağlantısı yoksa mutlak geçit ihtiyacından ya da geçit yoksunluğundan söz edilir. Bağlantı vardır ama bu bağlantı taşınmazın ihtiyacını karşılamıyorsa nispi geçit ihtiyacı ya da geçit yetersizliği gündeme gelir.

Anılan E. 2026/2329 sayılı kararda bu ayrım, davaların yapısal nedeniyle birlikte kurulur. Karara göre bu tür davalar, ülkede arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır; geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yolla ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır.

Ayrımın pratik değeri ispat yükünde belirir. Mutlak ihtiyaçta kadastral pafta ve keşif çoğu zaman yeterlidir. Nispi ihtiyaçta ise mevcut yolun neden yetersiz kaldığı somut biçimde gösterilmelidir: genişliğin araç geçişine elverişsizliği, eğim, mevsimsel kullanılamazlık ya da taşınmazın niteliğinin gerektirdiği araç türüne uygun olmaması gibi. Davacının öznel tercihi ölçüt değildir.

Önemli: İhtiyacın belirlenmesinde objektiflik, kararlarda tekrar eden bir ölçüttür. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenir. Bu ölçüt, konforu artırmaya yönelik istemleri kapsam dışında bırakır.

Husumetin Sırası ve Davalı Çokluğu

4721 sayılı Kanun md. 747 hükmünün ikinci fıkrası, istemin yöneltileceği kişiyi sıraya bağlar. Geçit isteği önce, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya yöneltilir; ihtiyaç bu şekilde karşılanamıyorsa geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilir. Sıra, davacının seçimine bırakılmış değildir; hâkim tarafından denetlenir.

Uygulamada davacılar olası tüm güzergâhlardaki malikleri davalı gösterir. Bu yöntem doğrudur, ancak yargılama sonunda geçit tek bir parselden kurulduğunda diğer davalılar yönünden dava pasif husumet yokluğundan reddedilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/3060 ve K. 2026/2761 sayılı kararına konu dosyada bölge adliye mahkemesi, geçit kurulan parselin maliki dışındaki davalılar yönünden davayı pasif husumet yokluğuyla reddetmiş ve bu çözüm onanmıştır.

Yükümlü kılınan maliklerin birden çok olması hâlinde aralarındaki ilişki, uygulamada yanlış kurulan bir başka noktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.02.2026 tarihli, E. 2026/78 ve K. 2026/604 sayılı kararına yazılan karşı oyda bu ilişki açıkça tanımlanır: geçit güzergâhında birden fazla taşınmaz bulunması hâlinde yükümlü kılınacak ayrı taşınmaz maliklerinin hak ve yükümlülükleri birbirinden bağımsız olduğundan aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamakta, her malik itiraz ve def'ilerini ayrı ayrı ileri sürebileceği gibi hükmün istinaf ve temyizini de ayrı ayrı yapabilmektedir.

Kanaatimizce bu tespit isabetlidir ve sonuçları geniştir. Bağımsızlık kabul edildiğinde, yalnızca bir davalının başvurusu üzerine verilen bozma kararı, başvurmayan davalılar yönünden gerçekleşmiş usuli kazanılmış hakkı ortadan kaldırmaz. Bozmadan sonra tüm davalılar yönünden bedel güncellemesi yapılıp yeni bir depo emri verilmesi, başvurmayan davalılar bakımından kazanılmış hakka müdahale oluşturur.

Hazine Taşınmazından Geçit Kurulması

Davalı sıfatının Hazine olduğu dosyalarda düzenli olarak kamu malı savunması ileri sürülür. Savunmanın özü, kamuya ait taşınmazın kişinin özel yararına tahsis edilemeyeceğidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 13.05.2026 tarihli, E. 2025/4347 ve K. 2026/2656 sayılı kararında onanan çözüm, ölçütü mülkiyetin kime ait olduğuna değil taşınmazın tahsis durumuna bağlar. İlk derece mahkemesi, Hazine adına kayıtlı parselin ham toprak vasfında olması nedeniyle komşu parsellerle benzer vasıfta bulunduğunu, özel bir kamu hizmetine ya da kamusal amaca tahsis edilmiş olmadığını saptamış ve fiziki koşulları itibarıyla en uygun güzergâh olduğu gerekçesiyle bu parselden geçit kurmuştur.

Ölçüt tutarlıdır. Kamu malı kavramı, mülkiyetin kamu tüzel kişisinde bulunmasıyla değil, taşınmazın kamu hizmetine özgülenmiş olmasıyla anlam kazanır. Özgüleme yoksa taşınmaz, geçit denetimi bakımından özel mülkiyete konu parsellerle aynı ölçütlere tabidir. Aynı kararda ayrıca, aleyhine geçit kurulan Hazine lehine vekâlet ücreti takdir edilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.

Güzergâh Denetimi

Güzergâh, davanın teknik omurgasıdır. Mahkeme keşif yapar, fen ve inşaat bilirkişilerinden alternatifli rapor alır ve her alternatifi kanunun ölçütleriyle sınar. Denetimin çerçevesi, anılan E. 2026/2329 sayılı kararda iki ilke etrafında kurulur.

Birincisi bütünlüğün korunmasıdır. Uygun güzergâh saptanırken önemle üzerinde durulması gereken yön, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazların bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır; başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir. Bu ilke, gerekçe denetimini de beraberinde getirir: bölünmeye yol açan bir güzergâh seçilmişse hüküm, neden başka çözümün bulunmadığını göstermek zorundadır.

İkincisi elverişlilik denetimidir. Aynı dosyada bilirkişi raporundaki alternatiflerden biri alanın küçük olması, biri can ve mal güvenliğine uygun olmaması, ikisi ise arazi yapısı nedeniyle ekonomik olmamaları gerekçesiyle elenmiş; konum ile can ve mal güvenliği ölçütleri birlikte değerlendirilerek beşinci alternatif en elverişli güzergâh kabul edilmiştir.

Karayoluna bağlantı istendiğinde ayrı bir süzgeç devreye girer. Aynı dosyanın önceki aşamasında Daire, Karayolları Bölge Müdürlüğünün tüm alternatifleri trafik güvenliği açısından uygun görmediğini bildirmesi karşısında, yeniden keşif yapılarak başka alternatiflerin araştırılması, ilgili idareden mevzuat ve can güvenliği yönünden görüş sorulması, sakıncaların davacının katlanabileceği boyuttaki bir harcamayla giderilip giderilemeyeceğinin belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

Önemli: İmar uygulamasının ileride yapılacağı savunması, geçit istemini tek başına reddettirmez. Anılan dosyada belediye, kurum görüşlerinin ardından beş yıllık kalkınma planları hazırlanarak 3194 sayılı Kanun md. 18 uygulamasının yapılacağını bildirmiş; buna rağmen davacının zorunlu geçit ihtiyacının bulunduğu kabul edilerek geçit kurulmuştur. Belirsiz bir takvime dayanan imar beklentisi, mevcut kilitlenmeyi hukuken meşru kılmaz.

Bedelin Belirlenmesi ve Güncellenmesi

Zorunlu geçit karşılıksız değildir. 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmü tam bedel karşılığında geçit tanınmasını öngörür. Bedelin nasıl belirleneceği ve ne zaman ödeneceği, kararlarda ayrı bir denetim başlığı oluşturur.

Anılan E. 2026/2329 sayılı karar, bedel rejimini üç adımda kurar. Bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığıyla objektif kıstaslar esas alınarak belirlenir. Belirlenen bedel hükümden önce depo ettirilir. Bedelin belirlenmesinden hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş ya da yörede değeri artıracak değişiklikler meydana gelmişse, hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılır.

Kararın gerekçesinde bu kuralın iki yönlü bir koruma sağladığı belirtilir: mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek. Yargılamayı uzatarak enflasyon etkisiyle bedeli eritmek, bu ikinci sakıncanın somut görünümüdür.

Somut dosyadaki rakamlar kuralın pratik ağırlığını gösterir. Aynı geçit alanı için dava tarihi itibarıyla 4.420,74 TL olarak belirlenen bedelin, keşif tarihi itibarıyla 77.600,00 TL olduğu saptanmış; dava tarihi değerinin hükme esas alınması bozma nedeni sayılmıştır.

Kararın ikinci ve daha az bilinen katkısı, bedelin kapsamına ilişkindir. Geçit kurulması nedeniyle yükümlü taşınmaz ikiye bölünüyorsa, taşınmazda değer azalması olup olmadığı konusunda bilirkişi raporunda değerlendirme yapılmalı, azalma meydana gelecekse bu miktar da belirlenecek geçit bedeline eklenmelidir. Böylece bedel, yalnızca geçit alanının karşılığı olmaktan çıkıp bölünmenin yarattığı ekonomik kaybı da kapsar. Kararın ayrıntılı çözümlemesi geçit bedelinin karar tarihine yakın belirlenmesi analizindedir.

Kanun Yolu Sınırı ve Usul Görünümleri

Geçit davalarında dava değeri çoğu zaman düşüktür; bu da kanun yolu sınırlarını belirleyici kılar. 6100 sayılı Kanun Ek md. 1 hükmü, parasal sınırların her yıl yeniden değerleme oranında artırılacağını düzenler. Fıkrada yer alan ölçüt 2025 yılında değişmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 20.02.2026 tarihli, E. 2026/158 ve K. 2026/932 sayılı kararı bu değişikliği uygular. Karara göre 04.06.2025 tarihli ve 7550 sayılı Kanun ile 6100 sayılı Kanun Ek md. 1 hükmünün ikinci fıkrasındaki "hükmün verildiği" ibaresi "davanın açıldığı" biçiminde değiştirilmiş ve değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6100 sayılı Kanun md. 448 hükmündeki derhâl uygulanma kuralı gereği, değişiklik tamamlanmış işlemleri etkilememek kaydıyla derhâl uygulanır. Karara konu dosyada bölge adliye mahkemesi kesinlik sınırını karar tarihine göre hesaplayıp istinaf istemini miktardan reddetmiş; Daire, davanın açıldığı yıldaki sınırın esas alınması gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

Kesinlik sınırı hesabında geçit davalarına özgü bir incelik daha vardır. Anılan E. 2026/3060 sayılı kararda, hükmedilen alternatifin değeri üzerinden yapılan hesapla dava değerinin temyiz kesinlik sınırı altında kaldığı kabul edilmiş olsa da, bilirkişi raporundaki başka bir alternatifin değerinin sınırın üzerinde kaldığı anlaşıldığından temyiz dilekçesinin reddine ilişkin ek karar kaldırılmıştır. Ölçüt, hükmedilen güzergâh değil uyuşmazlığın kapsadığı en yüksek değerli alternatiftir.

Usul başlıklarından bir diğeri zorunlu arabuluculuktur. 6325 sayılı Kanun md. 18/B hükmü, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiş ve bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçit hakkı davasının bu kapsama girip girmediği tartışmalıdır. Bir görüş, davanın konusunun aynî hak tesisi olduğunu ve maddede sayılan komşu hakkı uyuşmazlıklarından ayrıldığını savunur. Karşı görüş ise kurumun komşuluk hukuku içindeki yerine dayanır. Bu konuda kesin bir yargıya varmak güçtür; uygulamada bölge adliye mahkemeleri arasında farklılık görülmektedir. Dava şartı yokluğundan usulden ret riskini taşımak istemeyen taraf bakımından ihtiyaten arabulucuya başvurmak makul bir tercihtir.

Uygulamada

Geçit dosyalarında en sık karşılaşılan kurgu hatası, dilekçenin tek bir güzergâh üzerine inşa edilmesidir. Davacı yalnızca kendi istediği güzergâhı gösterip yalnızca o parselin malikine husumet yöneltirse, o alternatif teknik nedenlerle elendiğinde dava esasa girilmeden sonuçsuz kalır. Doğru kurgu, kadastral pafta üzerinden tüm makul alternatiflerin ve maliklerin çıkarılması, mahkemeden alternatifli bilirkişi incelemesi istenmesidir.

İkinci risk, depo yükümlülüğünün planlanmamasıdır. Yargılama uzadıkça bedel hüküm tarihine yakın değerle yeniden belirlenecek, davacı bu tutarı kesin süre içinde yatırmak zorunda kalacaktır. Depo emrinin yerine getirilmemesi davanın reddiyle sonuçlanır. Dava açılmadan önce güncel rayiç üzerinden bir ön hesap yapılması, bu riski öngörülebilir kılar.

Yüklü taşınmaz maliki bakımından savunma üç eksende kurulur. Davacının ihtiyacını kendi taşınmazından ya da başka bir güzergâhtan karşılayabileceğini göstermek birincisidir. Seçilen güzergâhın parseli böleceğini ve kullanım bütünlüğünü bozacağını teknik veriyle ortaya koymak ikincisidir. Bedelin eksik hesaplandığını ve bölünmeden doğan değer azalmasının hesaba katılmadığını ileri sürmek üçüncüsüdür. Üçüncü eksen, kararlarda açıkça kabul edilmiş olmasına rağmen dosyalarda çoğu kez hiç gündeme getirilmemektedir.

Sonuç

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyetin kullanılamaz hâle geldiği durumlarda devreye giren bir denkleştirme aracıdır. Kurumun uygulanmasında belirleyici olan üç eksen, 2026 yılı kararlarında netleşmiş görünmektedir: ihtiyacın objektif ölçütlerle saptanması, güzergâhın yüklü taşınmazın bütünlüğünü koruyacak biçimde ve gerekçelendirilerek seçilmesi, bedelin hüküm tarihine yakın değerle ve bölünmeden doğan değer kaybını da kapsayacak şekilde belirlenmesi.

Bu üç eksenin ortak paydası fedakârlığın denkleştirilmesidir. Geçit kurulurken davacının taşınmazı kullanılabilir hâle gelirken, davalının uğradığı kayıp eksiksiz karşılanmadığında denge kurulmuş sayılmaz. Somut bir dosyada tarafların yapacağı ilk iş, bu dengenin hangi kalemlerden oluştuğunu baştan çıkarmak ve delil planını buna göre kurmaktır. Kurumun dava pratiği bakımından bütünü için geçit hakkı davası rehberi ile ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi sayfaları tamamlayıcıdır.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Geçit Hakkı Davası Rehberi, Geçit Bedelinin Karar Tarihine Yakın Belirlenmesi, Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır.

Zorunlu Geçit Hakkında Güzergâh Seçimi ve Bedelin Belirlenmesi