Geçit Hakkı Davası: Yola Çıkışı Olmayan Taşınmazda Zorunlu Geçit

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Geçit hakkı, tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atma, kamulaştırma uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Genel yola çıkışı bulunmayan bir taşınmaz, hukuken sahibinindir ama fiilen kullanılamaz. Yapı ruhsatı alınamaz, tarımsal araç sokulamaz, satışta değeri düşer. Türk hukuku bu kilitlenmeyi çözmek için taşınmaz mülkiyetine kanuni bir sınırlama getirir: zorunlu geçit hakkı. Malik, tam bir bedel ödeyerek komşusundan geçit tanınmasını isteyebilir; komşu razı olmazsa mahkeme kararıyla geçit irtifakı kurulur.

Hakkın kaynağı 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmüdür. Maddenin ilk fıkrası, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malike, tam bedel karşılığında komşularından geçit hakkı isteme yetkisi tanır. İkinci fıkra, bu istemin önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, ihtiyaç böyle karşılanamıyorsa geçitten en az zarar görecek olana yöneltilmesini emreder. Üçüncü fıkra ise zorunlu geçidin iki tarafın menfaati gözetilerek belirleneceğini söyler.

Geçit İhtiyacı Ne Zaman Doğar

Yargıtay uygulaması, geçit ihtiyacını ikiye ayırır. Taşınmazın genel yolla hiçbir bağlantısı yoksa mutlak geçit ihtiyacı ya da geçit yoksunluğu vardır. Bağlantı bulunmakla birlikte bu yol taşınmazın ihtiyacını karşılamıyorsa nispi geçit ihtiyacı ya da geçit yetersizliği söz konusudur. İkinci durumda dava dinlenir; ancak mevcut yolun neden yetersiz kaldığı somut biçimde ortaya konmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/2329 ve K. 2026/2795 sayılı kararı bu ayrımı açıkça kurar ve davaların çıkış nedenini de gösterir: ülkede arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi. Karar, geçit hakkı verilmesiyle genel yolla kesintisiz bağlantının sağlandığını belirtir.

İhtiyacın varlığı davacının isteğine göre değil, objektif ölçütlere göre saptanır. Taşınmazın niteliği, fiilî kullanım biçimi, hangi araçla ulaşım gerektiği ve arazinin fiziki yapısı birlikte değerlendirilir. Tarım arazisi ile konut yapılacak arsanın geçit genişliği aynı olmak zorunda değildir.

Önemli: Geçit ihtiyacının varlığı yeterli değildir. Taşınmaz maliki, ihtiyacı önce kendi taşınmazının başka bir kısmından ya da hâlihazırdaki bir yoldan makul bir harcamayla karşılayabiliyorsa, komşunun mülkiyetine yönelen istem sınırlanır. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle önce bu imkânı araştırır.

Dava Kime Karşı Açılır

Husumet, geçit hakkı davalarının en çok hata yapılan başlığıdır. 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmünün ikinci fıkrası bir sıra kurar: istem, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu yolla ihtiyaç karşılanamıyorsa geçitten en az zarar görecek komşuya yöneltilir.

Uygulamada davacı çoğu kez olası tüm güzergâhlardaki komşulara birlikte husumet yöneltir. Yargılama sonunda geçit yalnızca bir parselden kurulduğunda, diğer davalılar yönünden dava pasif husumet yokluğundan reddedilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/3060 ve K. 2026/2761 sayılı kararına konu olayda ilk derece mahkemesi tüm davalılar yönünden hüküm kurmuş, bölge adliye mahkemesi geçit kurulan parsel maliki dışındaki davalılar bakımından davayı pasif husumet yokluğuyla reddetmiş ve bu yaklaşım onanmıştır.

Yükümlü kılınacak birden çok taşınmaz maliki bulunduğunda bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.02.2026 tarihli, E. 2026/78 ve K. 2026/604 sayılı kararına yazılan karşı oy bu noktayı açıkça ifade eder: geçit güzergâhında birden fazla taşınmaz bulunması hâlinde yükümlü kılınacak maliklerin hak ve yükümlülükleri birbirinden bağımsızdır, her malik itiraz ve def'ilerini ayrı ayrı ileri sürebileceği gibi kanun yoluna da ayrı ayrı başvurabilir. Bunun pratik sonucu, bir davalının temyizinin diğerleri yönünden usuli kazanılmış hakkı ortadan kaldırmamasıdır.

Hazine adına kayıtlı taşınmazlar bakımından ayrı bir savunma gündeme gelir. İdare çoğu kez kamu malından geçit kurulamayacağını ileri sürer. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 13.05.2026 tarihli, E. 2025/4347 ve K. 2026/2656 sayılı kararında onanan çözüm, ölçütü tahsise bağlar: Hazine adına kayıtlı parsel ham toprak vasfındaysa, komşu parsellerle benzer nitelik taşıyorsa ve özel bir kamu hizmetine ya da kamusal amaca tahsis edilmemişse, bu parsel üzerinden geçit kurulmasına engel yoktur. Ayrıntı için Hazine arazisinden geçit hakkı alınabilir mi içeriğine bakılabilir.

Güzergâh Nasıl Belirlenir

Güzergâh seçimi, davanın teknik omurgasıdır. Mahkeme keşif yapar, fen ve inşaat bilirkişilerinden alternatifli rapor alır, her alternatifi kanunun ölçütleriyle sınar. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin yukarıda anılan 18.05.2026 tarihli E. 2026/2329 sayılı kararı, denetimin çerçevesini şöyle çizer: geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan alır; bu nedenle yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilir ve taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılmasında genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi göz ardı edilemez.

Aynı kararda ayrıca, uygun güzergâh saptanırken aleyhine geçit kurulan taşınmazın bölünerek kullanım şeklinin ve bütünlüğünün bozulmaması gerektiği, başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesinin kararda açıkça gösterilmesi gerektiği belirtilir.

Pratikte bir alternatifi eleyen nedenler somuttur. Alanın dar kalması, kot farkı nedeniyle fiilen kullanılamaması, arazi yapısı nedeniyle ekonomik olmaması, can ve mal güvenliğine uygun düşmemesi bunlardandır. Karayoluna bağlantı gündeme geldiğinde trafik güvenliği ayrı bir süzgeçtir; ilgili bölge müdürlüğünün görüşü alınmadan verilen hüküm eksik incelemeye dayanır.

Önemli: İmar uygulamasının ileride yapılacak olması, geçit istemini tek başına reddettirmez. Belediyenin 3194 sayılı Kanun md. 18 uygulamasıyla yola kavuşulacağı savunması, uygulamanın gerçekleşme takvimi belirsizse davacıyı beklemeye zorlamaz. Buna karşılık uygulama fiilen tamamlanmışsa dava konusuz kalabilir.

Geçit Bedeli ve Depo Zorunluluğu

Zorunlu geçit karşılıksız değildir. 4721 sayılı Kanun md. 747 hükmü tam bedel karşılığında geçit tanınmasını öngörür. Bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığıyla objektif kıstaslara göre belirlenir ve hükümden önce depo ettirilir.

Bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı, uygulamada en sık bozma nedenidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/2329 ve K. 2026/2795 sayılı kararı, bedel tespitinden hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmişse hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması gerektiğini belirtir. Aynı kararda, geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz ikiye bölünüyorsa değer azalması bulunup bulunmadığının araştırılması ve varsa bu miktarın geçit bedeline eklenmesi gerektiği ortaya konur. Kararın çözümlemesi geçit bedelinin karar tarihine yakın belirlenmesi analizindedir.

Depo emrinin yerine getirilmemesi davayı düşürür. Mahkemece verilen kesin süre içinde bedel yatırılmazsa dava reddedilir. Bu nedenle davacı, yargılama uzadıkça güncellenecek bir bedel yükümlülüğüyle karşılaşacağını baştan hesaplamalıdır. Hesaplamanın esasları geçit hakkı bedeli nasıl hesaplanır içeriğinde ayrıntılıdır.

Görev, Yetki ve Tescil

Geçit hakkı davası ayni hakka ilişkindir; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından 6100 sayılı Kanun md. 12 uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki itirazı süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir, hâkim tarafından kendiliğinden de gözetilir.

Mahkeme kararı yenilik doğurucu niteliktedir. Karar kesinleştiğinde geçit irtifakı 4721 sayılı Kanun md. 780 uyarınca tapu kütüğüne tescil edilir ve yüklü taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir. Tescil, hakkı ayni niteliğe kavuşturan işlemdir; kararın kendisi tek başına tapuda hüküm doğurmaz.

Kanun yolu sınırı bakımından 2025 yılında yapılan değişiklik geçit davalarını doğrudan etkiler. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 20.02.2026 tarihli, E. 2026/158 ve K. 2026/932 sayılı kararı, 6100 sayılı Kanun Ek md. 1 hükmünün ikinci fıkrasındaki "hükmün verildiği" ibaresinin 7550 sayılı Kanun ile "davanın açıldığı" biçiminde değiştirildiğini ve değişikliğin 04.06.2025 tarihinde yürürlüğe girdiğini saptar. Karara konu dosyada bölge adliye mahkemesi, kesinlik sınırını karar tarihine göre hesaplayarak istinaf istemini miktardan reddetmiş; Yargıtay, davanın açıldığı 2022 yılındaki sınırın esas alınması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Kesinlik sınırı hesabında ikinci bir incelik vardır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.05.2026 tarihli, E. 2026/3060 ve K. 2026/2761 sayılı kararında, hükmedilen alternatifin değeri sınırın altında kalsa bile bilirkişi raporundaki başka bir alternatifin değeri sınırın üzerindeyse temyiz yolunun kapatılamayacağı kabul edilmiştir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, dava dilekçesinin tek bir güzergâh üzerine kurulmasıdır. Davacı yalnızca kendi istediği güzergâhı gösterip yalnızca o parselin malikine husumet yöneltirse, o alternatif teknik olarak elendiğinde dava reddedilir. Doğru kurgu, olası tüm alternatiflerdeki malikleri davaya dâhil etmek ve mahkemeden alternatifli bilirkişi incelemesi istemektir.

İkinci hata, bedel yükümlülüğünün küçümsenmesidir. Yargılama birkaç yıl sürdüğünde ilk tespit edilen bedel anlamsız kalır; hüküm tarihine yakın yapılacak yeni tespit çoğu zaman kat kat yüksek çıkar. Yukarıda anılan E. 2026/2329 sayılı dosyada dava tarihi itibarıyla 4.420,74 TL olarak belirlenen bedelin keşif tarihi itibarıyla 77.600,00 TL'ye ulaştığı görülmüştür. Depo gücü baştan planlanmazsa dava, esasta haklı olunmasına rağmen kaybedilir.

Üçüncü hata, yükümlü taşınmazdaki değer kaybının hesaba katılmamasıdır. Geçit bir parseli ortadan ikiye bölüyorsa, yalnızca geçit alanının metrekare bedeli yeterli olmaz; bölünmenin yarattığı değer azalması da bedele eklenir. Davalı taraf bu kalemi ileri sürmediğinde çoğu kez telafisi güç bir kayba uğrar.

Dördüncü hata, zorunlu arabuluculuk tartışmasının göz ardı edilmesidir. 6325 sayılı Kanun md. 18/B hükmü, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 01.09.2023 tarihinden itibaren arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir. Geçit hakkı davasının bu kapsamda olup olmadığı tartışmalıdır; hak ayni bir irtifakın kurulmasını konu alsa da kaynağını komşuluk hukukundan alır. Bu konuda kesin bir yargıya varmak güçtür ve bölge adliye mahkemeleri arasında farklı uygulamalar görülmektedir. Dava şartı yokluğundan usulden ret riskini bertaraf etmek isteyen taraf için ihtiyaten arabulucuya başvurmak makul bir yoldur.

Kararın Taraflar Üzerindeki Etkisi

Geçit hakkı kurulduğunda yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı kalıcı biçimde sınırlanır. Bu nedenle davalı tarafın savunması yalnızca "geçit verilmesin" demekle kurulamaz. Etkili savunma üç eksende yürür: davacının ihtiyacını kendi taşınmazından ya da başka bir güzergâhtan karşılayabileceğini göstermek, seçilen güzergâhın parseli böleceğini ve bütünlüğünü bozacağını ortaya koymak, bedelin ve değer azalmasının eksik hesaplandığını teknik raporla tartışmaya açmak.

Davacı açısından ise kararın kesinleşip tapuya tescil edilmesi son adımdır. Tescilden sonra geçit, yüklü taşınmazı sonradan satın alanlara karşı da ileri sürülebilir. Geçidin fiilen kapatılması hâlinde el atmanın önlenmesi yoluna gidilir; bu konuda ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi içeriğine bakılabilir.

Sonuç

Geçit hakkı davasının kaderini üç teknik karar belirler: husumetin doğru kişilere yöneltilmesi, güzergâhın objektif ölçütlerle savunulabilir biçimde seçilmesi ve bedelin hüküm tarihine yakın değerle depo edilmesi. Bu üç başlıktan biri eksik kaldığında dava, esasta haklı olunsa bile sonuçsuz kalır.

Somut bir dosyada ilk yapılacak iş, tapu kaydı ve kadastral pafta üzerinden tüm olası güzergâhların ve maliklerin çıkarılması, ardından her alternatifin fiziki elverişliliğinin ön değerlendirmeye tabi tutulmasıdır. Yüklü taşınmaz maliki bakımından ise erken aşamada alınacak bir uzman görüşü, hem güzergâh itirazını hem de değer azalması talebini dosyaya zamanında taşımayı sağlar. Konunun komşuluk hukukundaki yeri için imar planı ve ruhsat davaları rehberi ile tapu şerhleri ve beyanlar rehberi sayfaları tamamlayıcıdır.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Zorunlu Geçit Hakkında Güzergâh Seçimi ve Bedelin Belirlenmesi, Geçit Bedelinin Karar Tarihine Yakın Belirlenmesi, Geçit Hakkı Davası Kime Karşı Açılır.

Geçit Hakkı Davası: Yola Çıkışı Olmayan Taşınmazda Zorunlu Geçit