Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Aynen Taksim mi, Satış mı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil ve tapu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Hisseli tapuda hiçbir paydaş sonsuza kadar ortak kalmak zorunda değildir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda ortaklığı sona erdirip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan tek yargısal yoldur ve tek bir paydaşın istemi, diğer bütün paydaşlar karşı çıksa bile sonuca götürür. Davanın gücü buradan gelir; riski de buradan doğar. Yanlış yürütülen bir süreç, taşınmazın değerinin altında satılmasıyla veya yıllarca süren usul çekişmesiyle sonuçlanabilir.

Paylaşmayı İsteme Hakkı ve Dayanağı

Davanın maddi hukuk temeli 4721 sayılı Kanun m. 698'dir. Hükme göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.¹ Paylaşmayı isteme hakkı yenilik doğuran bir haktır; karşı tarafın kabulüne bağlı değildir ve kural olarak zamanaşımına uğramaz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi davanın niteliğini şu ilkeyle tanımlar:

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Bu tanım, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2026 tarihli ve 2026/2038 E., 2026/2733 K. sayılı kararında tekrarlanan yerleşik ilkedir. Davanın iki taraflı niteliği, davalı paydaşların da davacı gibi paylaştırma biçimine ilişkin talepte bulunabilmesi anlamına gelir. Davalı konumundaki paydaş, aynen taksim veya satış yönünde aktif talep ileri sürebilir; pasif kalmak zorunda değildir.

Hakkın Sınırları: Sözleşme, Özgüleme ve Uygun Olmayan Zaman

Paylaşmayı isteme hakkı sınırsız değildir. 4721 sayılı Kanun m. 698 üç sınır çizer. Birincisi sözleşmesel sınırdır: Paydaşlar, paylaşmayı isteme hakkını en çok on yıl süreyle sınırlandırabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. İkincisi, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır. Üçüncüsü zamansal sınırdır: Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Uygun olmayan zaman kavramı kanunda tanımlanmaz; doktrin ve içtihat, paylaşmanın diğer paydaşlar için katlanılması güç bir külfete veya zarara yol açacağı dönemleri bu kapsamda değerlendirir. Bu savunma defi niteliğindedir; paydaş ileri sürmedikçe hâkim kendiliğinden dikkate almaz.²

Önemli: Kat mülkiyeti kurulu bir yapıda bağımsız bölüm maliki, ana taşınmazın tamamı üzerinde ortaklığın giderilmesini isteyemez; 634 sayılı Kanun m. 7 bu yolu kapatır. Ayrıntı için kat mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi istenebilir mi sorusuna bakılabilir.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları açıkça dava şartı arabuluculuk kapsamına alır.³ Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 2024 yılında eklenen hükümle, taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin tarafı, şerhten sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir; resmi senet düzenlenmesine gerek kalmaz. Bu değişiklik, anlaşmayla biten süreçleri kayda değer ölçüde hızlandırır.

Aynen Taksim Önceliği

Paylaşma biçimini 4721 sayılı Kanun m. 699 düzenler. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Uyuşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölünerek paylaştırmaya karar verir; bölünen parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Aynen taksim kanunun öncelikli tercihi olsa da uygulamada istisna gibi işler. Taksim için taşınmazın niteliği, paydaş sayısı, imar mevzuatı ve parselasyon kuralları elverişli olmalıdır. İmar parselinde 3194 sayılı Kanun m. 15 ve m. 16 uyarınca ifraz izni alınamıyorsa, belediye olumsuz görüş vermişse veya bölünme taşınmazda önemli değer kaybı doğuracaksa aynen taksim reddedilir. Mahkeme bu değerlendirmeyi keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapar; ifrazın mümkün olup olmadığı ilgili idareden sorulur.

Taksim mümkünse hâkim, parselleri paydaşlara özgüler; hangi parçanın kime verileceğinde anlaşma yoksa kura çekilir. Değer farkları para eklenerek denkleştirilir. Bu noktada bilirkişi raporundaki değerleme hataları sonucu doğrudan etkiler; rapora itiraz süresi kaçırılmamalıdır.

Satış Suretiyle Giderme ve Umuma Açık Artırma

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır; tek bir paydaş karşı çıksa satış umuma açık yapılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, satışa karar veren mahkemenin hükümde satışın umum arasında yapılacağını açıkça göstermesini arar; 06.05.2026 tarihli ve 2025/4932 E., 2026/2525 K. sayılı kararında bu unsurun eksikliğini ve harç kalemindeki hatayı bozma nedeni sayıp hükmü düzelterek onamıştır. Karar, aynen taksimi mümkün olmayan taşınmazların açık artırmayla satışına ilişkindir. Satışın umuma açık mı yoksa paydaşlar arasında mı yapılacağı, satış bedelini doğrudan belirler. Umuma açık artırmada üçüncü kişiler teklif verebildiğinden rekabet artar; paydaşlar arası satış ise ancak oybirliğiyle mümkündür. Hüküm fıkrasında bu belirlemenin yer almaması infaz aşamasında satışın şeklini tartışmalı hâle getirir. Kararın ayrıntılı incelemesi için ortaklığın giderilmesinde satışın umuma açık artırmayla yapılması analizine bakılabilir.

Satış, satış memurluğu veya icra dairesi eliyle 2004 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılır; bedel, tapudaki paylar oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler satış bedeli üzerinde devam eder; bu yükler pay sahibinin payına düşen bedelden karşılanır.

Elbirliği Mülkiyeti ve Mirasçılar Arasında Paylaşma

Miras yoluyla geçen taşınmazlarda mirasçılar elbirliği hâlinde maliktir. Her mirasçı, 4721 sayılı Kanun m. 642 uyarınca her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir; terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden talep edebilir. Elbirliği mülkiyetinde dava açmak için diğer mirasçıların onayı gerekmez; ancak davada bütün mirasçıların taraf olması zorunludur.

Mirasçılar arasında daha önce yapılmış geçerli bir miras taksim sözleşmesi varsa tablo değişir. Yazılı taksim sözleşmesiyle paylaşılmış taşınmaz için ortaklığın giderilmesi istemi, sözleşmenin ifasına ilişkin uyuşmazlığa dönüşür; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 23.06.2026 tarihli ve E. 2025/5221, K. 2026/3437 sayılı kararında, miras taksim sözleşmesine dayalı tescil istemiyle ortaklığın giderilmesi arasındaki bu ilişkinin taraf sıfatı ve hukuki yarar yönünden incelendiği bir uyuşmazlıkta onama sonucuna varmıştır.

Usul Çerçevesi: Görev, Yetki, Taraflar ve Giderler

Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir; 6100 sayılı Kanun m. 4 paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davalarını açıkça sulh hukuk mahkemesine verir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak mirasçıların davaya katılımı sağlanır; taraf teşkili tamamlanmadan esas hakkında karar verilemez. Tapu kaydındaki pay devirlerinin güncel takibi de aynı sebeple kritiktir.

Yargılama giderlerinde davanın iki taraflı yapısı kendini gösterir: Harç ve vekalet ücreti, taraflara payları oranında yükletilir. Satış hâlinde karar ve ilam harcı, satış bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır ve paydaşlardan payları oranında alınır.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada dört hata öne çıkar. Birincisi, arabuluculuk aşamasının atlanması veya son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesidir; sonuç usulden rettir. İkincisi, taraf teşkilinin eksik kurulmasıdır; ölü paydaşın mirasçıları davaya katılmadan verilen hüküm bozulur. Üçüncüsü, aynen taksim talebinin dayanaksız bırakılmasıdır; taksim isteyen paydaşın ifraz olanağını imar mevzuatı yönünden araştırıp somut biçimde ortaya koyması gerekir. Dördüncüsü, muhdesat iddialarının zamanında ileri sürülmemesidir; taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçların bir paydaşa ait olduğu iddiası satıştan önce çözülmezse, bedel dağılımı tapudaki çıplak paya göre yapılır ve muhdesat sahibi hak kaybına uğrar.

Stratejik Not

Ortaklığın giderilmesi davasında taraf vekilinin ilk sorusu davanın nasıl kazanılacağı değil, paylaşmanın hangi biçimde sonuçlanacağıdır; çünkü dava iki taraflı yapısı gereği her hâlde paylaşmayla biter. Payı küçük olan paydaş yönünden umuma açık satış çoğu zaman en yüksek bedeli getirir. Taşınmazda fiilen oturan veya işletme yürüten paydaş yönünden ise aynen taksim veya arabuluculukta pay devri anlaşması daha korunaklı sonuç verir. Satış kaçınılmazsa artırmaya bizzat katılıp taşınmazı almak da bir seçenektir; paydaş, satışta alıcı olabilir. Karşı tarafın önalım beklentisi, kira ilişkisi ve ecrimisil talepleri süreçle birlikte planlanmalıdır; el atma ve kullanım bedeli uyuşmazlıkları için ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi ölçütleri gösterir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli mülkiyetin kilidini açan anahtardır: Tek paydaşın istemiyle işler, arabuluculuk aşamasından geçer, aynen taksim öncelikli olmak üzere taksim veya umuma açık artırmayla satışla sonuçlanır. Sürecin kaderini taraf teşkili, imar incelemesi, bilirkişi değerlemesi ve hüküm fıkrasının doğru kurulması belirler. Paydaşlar arasındaki pay satışlarında gündeme gelen önalım hakkı için önalım (şufa) davası rehberi, kentsel dönüşüm kesişimi için ortaklığın giderilmesi davası kentsel dönüşümü durdurur mu içerikleri bütünü tamamlar. Somut uyuşmazlıkta profesyonel hukuki destek yerinde olur.

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Rehberi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, m. 642, m. 698 ve m. 699; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 7; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836, m. 4. ↩
DURSUN KARAAHMETOĞLU, Şeyda, "Paylı Malda Paylaşmayı İsteme Hakkının Uygun Olmayan Zamanda Kullanılması", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 28, S. 1, 2022, s. 371-386. Paylı mülkiyetin sona ermesi ve paylaşma biçimleri için ayrıca bkz. OĞUZMAN, M. Kemal / SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, 22. Baskı, İstanbul: Filiz Kitabevi, 2020; SİRMEN, A. Lâle, Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara: Yetkin Yayınları, 2020. ↩
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, RG 22.06.2012/28331, m. 18/B (7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklenen, 7531 sayılı Kanun m. 26 ile değişik). Davanın usul boyutu için bkz. KÖROĞLU, Ahmet, Medeni Usul Hukuku Bakımından Ortaklığın Giderilmesi Davası, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2020. ↩

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Aynen Taksim mi, Satış mı